每個景區都有自己的商業模式，迪斯尼的商業一直是業內旅遊商業的頭牌，本文以上海迪士尼小鎮為例，談談景區旅遊商業的操作。
我們觀察迪士尼小鎮，抱著兩個核心的問題去研究：
第一，中國旅遊商業小鎮，因地處偏遠，雖然遊客量不錯，但普遍運營狀況不佳。旅遊目的地的商業如何去做，這個答案几乎無解。那麼，迪士尼是怎麼操作的？
第二，迪士尼龐大的IP資源和旅遊是如何嫁接在一起的？如何獲得超額利潤？
這兩個問題的本質是對於迪士尼小鎮這類項目，到底是應該旅遊商業化還是商業旅遊化？誰是中心，誰是配角？
為了更好理解項目，我們把迪士尼小鎮覆盤到整個上海迪斯尼樂園的總體規劃來解剖。
先簡要提示下上海迪士尼度假區核心板塊的位置關係。如下圖所示，上海迪士尼樂園是全球第6家迪士尼主題樂園，其中迪士尼小鎮是一個全開放式的免費主題商業街；星願公園目前是一個免費的環湖（星願湖）郊野公園，佔地約為40公頃，提供的是貼近大自然的城市休閒遊憩空間；上海迪士尼樂園酒店和玩具總動員酒店提供度假區特色住宿功能。
上述四大板塊構成了“主題樂園+主題商業街+休閒公園+度假酒店”的大格局，旅遊功能上形成了遊覽、觀光、娛樂、體驗、購物、住宿、休閒、度假的全覆蓋，這裡不僅是全球性的旅遊目的地，也承擔了本地居民和周邊地區市民週末遊的功能。
下面再看看迪士尼小鎮的市場腹地。根據各大金融機構對比東京迪士尼、巴黎迪士尼的客流預測，未來上海迪士尼將預計達到2000萬年客流量，並且從組團規劃來看，迪士尼小鎮與迪士尼樂園主入口緊密相連，牢牢抓住了遊客買票入園的消費紅利。因此，迪士尼小鎮坐擁年2000萬的入園消費人群，享有巨大的遊客消費紅利。這樣的遊客基數估計國內除了廣州長隆之外，沒有一個單體項目能望其項背。
同時，迪士尼小鎮的客流交通也非常方便。大型停車場、公交樞紐站和地鐵站點等三大交通接駁方式都彙集在小鎮周邊，形成人流匯聚的中心。
下面來看小鎮的內部業態。旅遊商業小鎮一直是大型旅遊項目開發的重點和痛點，綜合性極強、專業要求極高，必須步步為營、環環相扣，稍有差池，就容易深陷其中。一般情況下，旅遊小鎮的開發會出現兩種困境：
一是重商業、輕旅遊。旅遊的要義是“特色”和“唯一”，而尋求規模化效益是由商業逐利的天性決定。倚仗旅遊地稀缺資源，一味消耗、透支自然饋贈和遊客熱情，導致大批小鎮項目變味變質。
二是重旅遊、輕商業。按照旅遊景區標準打造，開發建設投入巨大，前期對於經營和盈利模式的架構考慮不足、開發過程中對投入產出的把控不嚴，給後期運營帶來巨大壓力。討了口彩，卻落不著實惠。
但去了迪士尼小鎮現場後，我們發現，如果純粹將城市商業街的標準置於此地，這裡主題化街區氛圍的營造、IP的強力植入、商鋪經營者作為“小鎮居民”所展現的主人翁精神，被烙上了深深的旅遊印記。
如果用精品旅遊景區的角度來衡量，這裡的旅遊吸引物營造、環境景觀設計、遊客休憩設施配備等略顯單薄，放眼全國不乏本土佼佼者能出其右。分合之間彰顯智慧，這個佔地面積46000平方米的特色小鎮，一邊是獨立統一的專業運作，一邊是板塊之間的協同融合，演繹了旅遊和商業的“分分合合”。
兩大特色主力店構成小鎮最大亮點
首先，讓我們從商業地產的操作邏輯來看迪士尼小鎮。如同萬達商業模式一樣，迪士尼小鎮的品牌招商上也分為自營店和對外招商的業態。自營業態用於吸引客流，而配套商業業態是對自營業態的補充和完善。
作為一種典型的街區型商業，迪士尼小鎮的業態規劃極具特徵，一南一北各自佈局了兩個迪士尼獨有的主力店：迪士尼世界商店和華特迪士尼大劇院。除此之外，小鎮業態被規劃成了五個組團，分別為小鎮市集、百老匯廣場、百老匯大道、百食香街、小鎮湖畔五大部分。以下將為大家進行逐一解讀。
小鎮市集
小鎮市集位於迪士尼小鎮主入口，是人流量的第一集散地。迪士尼將主力自營店——迪士尼世界商店設置於此，並佔據了最具標識性的綠色圓頂小屋，既能夠統一和強化小鎮的主題形象，又必然是出於自身旅遊商品經營收入的考慮。從建築外形、內部裝飾、商品設計、流線佈置等各方面體現了迪士尼成熟的商品零售運作體系。
整個商店創意為古樸的鐵路圓屋，裸露的綠色鋼結構頂棚、直徑2.5米的巨型地球儀高懸頭頂、行李箱式的貨架、復古的時鐘，彷彿帶領遊客跟隨時間的腳步，步入了一場環球旅程。
店內商品共15個類別，品種共4000多件，主要定位為家庭消費。涵蓋了服裝及配飾、收藏品、禮服/角色扮演服、食品/糖果、頭飾、家居用品、飾品、鑰匙圈/磁貼、個性定製商品、徽章、上海迪士尼樂園主題商品、紀念品、文具、玩具/毛絨玩具、手錶等，可謂琳琅滿目。
店內共設置兩處結賬區，標識清晰、疏導有序，保障客流快速通過。
以D系列打頭的潮流、新意、時尚三大集合店點狀分佈在迪士尼世界商店旁，主力店+集合店模式是大型室內購物中心一種常見的佈局手法，被迪士尼運用在室外商業街，也頗具新意。
小鎮市集板塊餐飲定位於輕餐飲，品牌認知度較高，客單價與日常城市消費相仿，主要通過大客流帶動整體銷售提升。
招商亮點：樂高品牌旗艦店，“亞洲第一”和“全球最大”品牌旗艦店
到目前為止，樂高集團在全球自主經營的品牌零售店數量已經超過120家，而品牌旗艦店的數量不到10家。上海迪士尼小鎮店被譽為“亞洲第一”、“全球最大”。
中式外觀的雙層建築，位於小鎮市集板塊入口，地段僅次於迪士尼世界商店。
室內面積近800平方米，創造了一個結合產品銷售、現場拼砌體驗、樂高模型展示和品牌文化體驗為一體的樂高創意世界。
二樓中庭主要為大型雕塑展陳區：一是突出了國際品牌的本土融合，十二生肖中最有圖騰意義的龍奪人眼球；二是對選址城市的尊重，店內陳設了以上海外灘的浦東高層建築群為原型拼砌而成的樂高顆粒背景牆；三是經典電影人物重現。
百老匯廣場
百老匯廣場無疑是小鎮人流集散的第二中心，華特迪士尼大劇院的標誌十分醒目，在劇院內上映的普通話版本舞臺劇《獅子王》，是能夠達到“為你而來”級別的旅遊吸引物。
《獅子王》演出時長2小時30分鐘，平日價190元起，高峰價290元起。週六、日演出兩場，分別為下午和晚上，演出時間為13：00、18：30和19：00；其餘日期晚間演出一場，時間為19：00。瞭解演出情況後不難發現，該區域商業的主要功能是進行演出的配套，整體定位偏高端，適宜觀演等待，遊客可預留較長時間享受美食或在酒吧小聚。
百老匯大道
該區域與百老匯廣場銜接，街道尺度較寬，客流容納能力強，主要分佈的是高端餐飲、珠寶、藝術、化妝品、眼鏡、鞋類等這類承租能力強的零售品牌。其中潘多拉、周大福等推出的迪士尼聯名款，也是小鎮商家的特色和亮點。
百食香街
該區塊毗鄰小鎮市集，位於整個項目中段，僅佈局了餐飲業態，整體定位於輕餐飲和集中式餐飲，涵蓋泰式、日式、中式等口味。
小鎮湖畔
顧名思義，該板塊位於星願湖畔，迪士尼小鎮外圍，與上述街區的中國風不同，這裡的主題調整為海洋度假風，整體節奏“慢下來、靜下來”。餐飲品牌的形象定位為中高端主題餐飲，零售品牌定位為運動休閒。
總體來看，小鎮餐飲商鋪20處，零售商鋪24處，休閒娛樂1處。以綜合性購物中心零售面積：餐飲面積：休閒娛樂面積為4：3：3的優化配比來看，迪士尼小鎮大約是5：4：1，零售、餐飲比例放大，休閒娛樂雖然比例下降，但質量很高。
這樣的商業業態佈局鎖定的是三大目標客群，即觀演客、樂園客、城市客。《獅子王》演出的影響力、迪士尼樂園的溢出效應、無門票進入的便利性，以及演出帶動的“白+黑”全天候遊覽，成為匯聚小鎮人氣、提升商業價值和項目綜合效益的可靠保障。
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