我们在看房、选房时，售楼顾问经常会提到各种面积，什么建筑面积、套内面积、公摊面积、使用面积、进深、开间等等，听得人是一头雾水。

今天，老金就跟大家聊一下关于房屋尺寸的那些秘密。

各种“面积”别再傻傻分不清

1、建筑面积：指的是户型图中建筑物各层水平投影面积的总和。

这里包括了阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等附属部分。只要有上盖的楼板和维护的墙壁，且层高≥2.20米时，都算作建筑面积之内。建筑面积也是开发商的销售面积，我们买房之后，印在房产证上最醒目的面积也是建筑面积。

2、套内面积：即“房屋套内建筑面积”，是由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分相加得到的。

注意，套内阳台建筑面积都是按一半来计算，因此平时开发商常说的“赠送一半阳台面积”，其实赠送的是没有计入套内面积的另外一半阳台而已——这就是开发商的小套路。

目前，我国只有重庆市是按照“套内面积”计算面积单价的。

3、套内使用面积：顾名思义，即可供我们使用的面积大小，也称“地毯面积”——能铺地毯的地方，就能实际使用。

为什么套内面积比建筑面积小很多，但我们还要按照建筑面积去掏钱购买，中间的面积被谁“偷”了？答案就是“公摊面积”。

4、公摊面积：即建筑面积与套内面积的差值。在商品房销售时，计入销售的公共建筑空间的面积，主要包括楼梯间、电梯井、设备间、公用走廊等。

公摊面积，多少最合适？

公摊面积如果太大，则意味着套内使用面积太小，买房时多花一笔“冤枉钱”。但如果公摊面积过小，则意味着公共空间被压缩而变得局促，并影响业主之间的私密性。

那么，公摊面积多少最合适呢？一般来说，衡量公摊面积是否合理，主要看对应楼盘、房屋状况与“公摊系数”。公摊系数 = 公摊面积÷建筑面积。

六层及以下的建筑，大多没有配置电梯，因此公摊系数相对较小；而高层住宅由于有地下储藏层，且电梯、机房、消防过道等公摊较多，系数会比较大。

再者，如果整栋楼都是大户型，墙体就相对比较少，因此公摊系数也不会太大。

一般来说，别墅的公摊系数是最小的，一般只有1%~8%；7层以下的住宅，公摊系数约在7%~12%之间；7层~11层，公摊系数约在10%~15%之间；12层~33层，公摊系数约在15%~30%之间。

如果住宅楼出现高于35%的公摊，则属于非常不合理的情况，大家在看房选房时一定要自己算一算。

户型“尺寸”的秘密：开间、进深与协调系数

说完了房屋的面积，我们再来聊聊户型的“尺寸”。

在买房时，有经验的购房者都讲究户型要“方方正正”，这个“方正”就涉及两个尺寸：开间、进深。

我们把房间的主采光面积称为“开间”，与其垂直的长度称为“进深”。您也可以简单理解为，

些朋友喜欢大房间，但理论上讲，为了保证住宅拥有天然良好的采光与通风条件，进深不宜过大。在层高和开间已经确定的条件下，如果进深设计得过大，则很可能让房间过于“狭长”，甚至光线也无法覆盖一半的房间。

目前，我国大部分城镇普通住宅的进深，都限制在5米左右。当然，我们要对户型按功能进行分区，然后单独分析。比如，有人希望卧室越大越好，但过大的卧室会影响居住的安全感，私密体验也相对较低。拿主卧来说，3.2~3.6米的开间，4.5~4.8米的进深是合适的。卧室面积，最好不要超过20㎡。

重点说一下客厅和餐厅。由于这二者通常链接在一起，合计的进深如果超过15米，则中间部分容易出现“黑厅”，采光、通风效果会大打折扣。为了避免这种现象，进深最好保持在13米左右，相对比较合理。

开间的话，给大家一个实际的参考：普通住宅的客厅，如80㎡左右的住宅，客厅的开间最大不超过3.9米；120㎡左右的住宅，开间应在3.9~4.2米是比较合理的。

在选房时，还应注意户型的“协调系数”，即进深和开间之比，该系数在1.0~1.5之间是合理的。

大体来说，小于1说明开间太大，保温效果有限，大于1.5说明太大，采光不好。但这也不是绝对的，比如书房为了追求采光，进深可以小一些，户型的协调系数可以小于1；而卫生间和厨房，由于人活动的时间较短，所以可以适当降低采光性，协调系数可以大于1.5。

层高与净高：高度影响舒适度

层高，指的是下层楼地板面，到上层楼地板面之间的距离；净高，指的是层高减去楼板的厚度。

商品房的层高大多是2.8米，如果层高过低，会影响采光和通风，进而影响室内温度和湿度，而且在专修时基本无法使用吊顶、吊柜，否则房间就会更显压抑，这都会影响我们居住的舒适度。

更夸张的是，有些30层以上的超高层住宅，按照建筑规范需设置灭火喷淋设施，天花板下会裸露一根根钢管，进一步吃掉层高。这些户型，如果做完吊顶，再铺完地砖，原先2.8米的层高一般只剩不足2.2米，个子高的业主甚至都无法伸直手臂，你说憋屈不憋屈。

对于层高，还有一点不能忽视，那就是我们人的“感知”。

比如，住惯了老房子2.4米、2.5米层高的人，搬到2.8米层高之后，肯定觉得宽敞高挑；但曾经住在3米甚至3.3米房子的人，如果搬到2.8米的住宅里，肯定会觉得压抑。

所以说，选房的过程，就是逐步满足人们生理、心理需求的过程，也是取舍的过程。没有100%合适的房子，只有100%合理的选择。

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