2018年的正榮地產一邊要衝刺千億規模，一邊要降低高負債。
根據中國指數研究院公佈的數據，正榮集團1-10月實現1148億簽約銷售，提前兩個月完成千億目標。
正榮地產在營收和利潤新高的同時，仍伴隨著持續偏高的淨負債率以及高層人員不穩定的問題，與此同時，在當前去槓桿的樓市環境下，正榮單純依靠高增長、高收入的模式已很難換來市場和投資者的認同。
正榮集團創立於1998年，2001年正式進入房地產開發領域，2013年走出江西、福建，正式開啟全國化戰略。
在地產的繁榮期，正榮還只是個默默無聞的小角色，百億銷售額在業界排名50位上下。而從2014年開始，在短短的五年間，正榮的合約銷售額從169億元增長至破1000億，漲勢喜人。
但企業的快速高增長，往往伴隨著形形色色的不穩定因素，正榮，也不例外。
曾立下降負目標的CFO談銘恆辭任 新城發展原CFO陳偉健“接棒”
2018年幾近年底，正榮地產突發高管人事變動。11月12日，正榮地產公告稱，財務總監及聯席公司秘書談銘恆辭職，目前正物色適當人選以填補財務總監的空缺，而另一名聯席秘書鄺燕萍則繼續擔任公司秘書一職。
正榮地產於公告中強調，談銘恆與公司董事會並無意見分歧。
△正榮地產公告：財務總監及聯席公司秘書談銘恆辭任公告
談銘恆自2015年12月起擔任正榮地產控股的財務總監兼董事會秘書，主要負責財務管理中心及法律部的工作，2017年9月20日起開始擔任正榮集團財務總監，負責正榮集團的整體財務及資本營運。
從正榮辭任後，對於未來，談銘恆對媒體透露，他已經踏上“新徵程”。
而有消息稱，兩三個月前談銘恆就已不負責正榮具體的融資事務，權利被“架空”，談銘恆架空的“權利”或許與新城發展原CFO陳偉健有關。我們就談銘恆離職的具體的原因，曾致電正榮品牌方，但截止到發稿，並未得到具體答覆。
就在11.15日，正榮地產發佈公告，宣佈執行董事兼副總裁陳偉健委任為公司財務總監，自2018年11月15日起生效。
△正榮地產公告：委任財務總監公告
資料顯示，陳偉健，擁有逾10年會計及財務事宜經驗。2015年3月至2018年8月擔任新城發展控股有限公司的執行董事、副總裁兼授權代表。此前，還曾在時代中國控股有限公司、金輪天地控股有限公司擔任過財務總監。
而原正榮地產集團財務總監談銘恆曾在正榮今年的於中期業績會上立下目標：“公司的淨負債率會控制在120%以內，有可能會在100%之內。預計下半年到年底，短債比例會控制在整個有息負債的30%以內。
但如今，正榮的負債率還沒降下來，談銘恆卻突然離職，新任的CFO不知是否能夠有效解決正榮的債務償還問題？
對於正榮接下來將如何控制負債率？界面樓市致電了正榮總部，截至發稿時並未給到具體回應。
高速增長的背後隱藏著“高負債率”的隱患
正榮地產的規模化擴張始於2013年，當年憑藉140億拿地金額，短時間內進駐上海、南京、蘇州、天津等地，完成全國房企的轉型。
克而瑞數據顯示，2014年至2016年連續三年間，正榮規模複合增長率超過35%，排位進入前三十。
隨著規模擴大，正榮的收益也在成倍增長。2014年至2018年的5年時間，正榮地產合約銷售額分別為169億元、306億元、490億元、701.5億元和1000多億。
伴隨著銷量的同時，正榮所付出的代表就是身負鉅額債務。年報數據顯示，正榮2014年至2016年分別為418.55億元、532.11元、777.69億元，負債總額在高速增加，2017年的負債總額更高達941.97億元。
在全國化佈局初期，正榮年度購地金額基本與銷售額相當。而在近幾年，加之正榮通過招拍掛、與其他房企合作開發、併購等方式大量補貨。
僅2018年上半年，正榮地產共收購了33幅新地塊，總地盤面積約為220萬平方米，總估計建築面積約為590萬平方米。
正榮在土地上投入大量資金，而歷年來收益並不足以匹配正榮快速週轉所需的資金。
2014年、2015年、2016年及2017年，正榮地產的未償還借款總額分別為301億元、253億元、350億元和401億元。
雖然，在2018年正榮地產中期報告中顯示，正榮的淨負債率由183.2%下降到171.8%，但這一數字依然居於高位。正榮地產的負債與資金一直是公司以及投資者最為擔心的問題。
一方面銷售額倍數增長，另一方面借款數額只增不減。表面上看，正榮地產銷售盈利大幅增長，但在公司高速增長的同時，大量的銷售回款並未用來降低銀行債務，持續的負債與資金問題也為正榮地產埋下不可抹滅的“隱患”。
高速增長的背後的“高槓杆”危機
正榮上市前的招股書顯示，2014年至2016年的三年，正榮地產毛利率分別是22%、23.4%、21.7%，淨利率分別是2.6%、9.7%、8.5%。相比2017年銷售收入78.5%的增幅，如此的利潤率顯然不多。
為了快速發展，為了增加土地存儲，正榮不得不通過更多渠道，融到更多的資金去支撐其快速奔跑。
翻看正榮地產提交的IPO申請，可以發現正榮上市背後的最大驅動力是日益高漲的融資需求，從其債務結構來看，正榮急需打通全融資渠道獲得規模持續增長，運用IPO降低財務風險。
然而，拿了許多地、借了很多錢，卻發現房子沒有以前那麼好賣了，資金回籠滿了、現金流告急、借的錢更難還。
不可否認，當前正榮仍處在高槓杆階段，雖然融資成本在逐年降低，但在當前去槓桿的樓市環境下，單純依靠高週轉、高槓杆實現規模增長的路徑正面臨很大難題，而這也是正榮地產這類成長中房企急需解決的問題。
高增長高盈利換不來市場投資者的認同，所以，在今年正榮中報發佈後，正榮的股價也是衝高回落。
心存擴張野心的正榮地產也已無路可退，只能靠不斷擴大的銷售額來緩解負債和改變公司現金流。
正榮地產董事長黃仙枝似乎也看清楚了規模賽跑帶來的風險，曾表示：對正榮而言，到一定的規模就行了，太大的規模就沒有這個必要了。
問題是，千億之後，正榮真的就能放棄規模的誘惑嗎？
對於正榮這類高週轉、高槓杆的房企，在如今的市場環境下，走對一步或許就到“天堂”，邁錯一步或許就跌入“泥潭”。
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