1955年麥當勞由麥當勞兄弟和 Ray Kroc 在美國創立。麥當勞在世界上擁有 3 萬多間分店，主要運營產品以快餐為主，如漢堡包、薯條、炸雞、汽水等。
麥當勞品牌擁有超過 3.2 萬家快餐廳，分佈在全球 121 個國家和地區。不同地區的麥當勞，都會按照當地人的口味進行不同程度的調整。
當我們提起麥當勞，首先想到的就是漢堡和薯條，而在盈利模式上，很多人都會認為就是通過食品和加盟費用來獲取企業盈利。實際上這些想法是不太正確的，麥當勞真正盈利的方式是房地產的運作，這可能是很多人都想象不到的。
麥當勞被稱為“全球最大的商業地產王國”，在麥當勞遍佈全球120 多個國家和地區，擁有超過 3 萬多家店的同時，大部分的店面都是比較值錢的商鋪，所以這個稱號當之無愧。麥當勞公司的收入主要是房地產營運收入、收取加盟店的服務費和直營店的產品利潤等三個部分。
在麥當勞初期，有些加盟商由於資金不足，而且貸款又比較困難的情況下，很少加盟商能夠正常購買店鋪或進行租賃裝修。
這時，麥當勞就開始就負責給加盟商尋找合適的開店地址，麥當勞公司對選址的土地或房屋進行購買或者簽訂長期的房屋租賃，然後再將店面轉租給各加盟店，從中獲取相應的差額。
簡單地講就是麥當勞用加盟店的錢買下或長租土地房產，再把它轉租給出錢的加盟店。這樣就做到一箭雙鵰，不但解決了加盟者開店的資金問題，還增加了麥當勞的收入盈利，有利於公司的擴大發展。麥當勞對房地產的掌控權，也能起到約束加盟商的作用。
在美國的所有麥當勞店面中，麥當勞直接買下所有權的店面達到了 60%，而剩餘的 40% 是其通過長期租賃或者約定租金的方式來獲得比較低的低價地產。
麥當勞在轉租給加盟者時，則向加盟分店逐年收取漲價租金，這樣就形成了一個巨大的商業地產增值空間。另外麥當勞還收取“增值租金”，就是當餐廳生意達到一定標準之後，加盟商要支付約定營業額百分比給麥當勞。至此麥當勞已經賺到了將近40% 的利潤，而且通過房地產來控制加盟者，使其完全依附於麥當勞總部。
有人說過，中國的麥當勞就投資了上海的第一家店面，其餘的店面都是用別人的錢建造起來的。現在我們應該能大概瞭解麥當勞的房產經營模式，就是充當了一個簡單的轉租模式。
但是我們應該感受到麥當勞的服務和餐飲文化創造出價值效應，麥當勞不是被動等待地產升值，而是通過麥當勞自身品牌影響力來使商圈增加人流量，來拉抬地產價格，然後用收取的高額加盟費，再去尋找其他商業地產，麥當勞整個商業循環都是良性循環，不用自己出錢投資就能得到高利潤的回報，這就是世界一流的企業的商業模式。
麥當勞總裁雷·克羅克給麥當勞的定位是：“麥當勞的真正生意是經營房地產，而不是漢堡包。”
其實，麥當勞在長期的運營模式中，早已總結出了一套非常科學非常合理的飲食產品的製作流程，以及豐富的商鋪店面選址經驗，並利用其自身的品牌影響力，以特許經營的方式擴張，這個時候麥當勞已變成了一家經營房地產的企業。
當然，麥當勞這種房產模式最根本的也離不開其店面的良好運營，這二者是相互依賴的。
商業地產的價值，是由運營產生的現金流決定的，運營效果越好，產生的利潤就越高，商業地產就越值錢。
麥當勞現如今已不再研究具體經營快餐的業務，而是去考察最適合開店面的地方，一旦考察研究完畢後，就買下或租下看中的地塊並建起快餐店，然後尋找有意向的合作伙伴，將快餐店租給他們經營，收取相應的經營費和商鋪的租賃費用。
麥當勞的商業模式最成功也是最主要的地方，在於運用自己的品牌資源，加上成熟的盈利系統，構建一套完整的價值體系。麥當勞的價值是在運營中提升的。
商業模式屬於管理學的重要研究對象，在MBA、EMBA等主流商業管理課程中，商業模式均被給予高度重視，它是創業者和風險投資者的一個常用名詞，也是企業存在的最基本要素。良好的商業模式是企業成功的保障。
簡而言之，商業模式就是公司通過什麼途徑或方式來賺錢。比如，超市如何通過平臺和倉儲來賺錢，快遞公司如何通過送快遞來賺錢，汽車公司如何通過賣車來賺錢，食品公司如何通過賣食品賺錢，等等。只要有潛在或直接的盈利環節，就有商業模式存在。
商業模式並不是簡單地對市場的選擇，而是對科技、創意、管理和企業文化四位一體的整合系統的選擇。像蘋果公司一樣，它把科技、創意、管理和企業文化完美地集合在一起，並選擇了正確的商業模式轉換，所以才有了今天的發展。
很多企業現在還處於模仿階段，一個沒有創意、管理粗放和企業文化表面化的企業，由於沒有創新，一直在模仿別人的模式，就沒有自己的特色，在市場中難以獲得更大的發展，所以，這些企業的商業模式勢必無法支撐自身的發展。
企業往往最缺的就是商業模式的創新。
商業模式創新的核心就是差異化競爭。當別的企業還沒有商業概念時，就要突出自己企業的新概念；當自己企業的商業概念與別的企業一樣時，就要比哪個企業的客戶價值更大；當客戶價值一樣時，就要比哪個企業的核心能力更強。
關於作者：張雷， 模世能諮詢集團創始人，誠宇包裝集團創始人。基於多年對商業模式轉換的深入研究，2012年他開始走向講臺，把商業模式轉換的成功經驗分享給更多的中小企業家。
本文摘自《商業模式轉換定製方案》，匯智博達出品，轉載請聯繫我們取得授權。
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