全國人民都在打聽：能不能在這座城市買房？

要說目前全國最火片區規劃，肯定是大灣區。

2017年3月，粵港澳大灣區首次被寫入政府工作報告，上升至國家戰略，2017年7月1日上午，由國家發改委、廣東省人民政府聯合香港、澳門特別行政區政府在香港簽署的《深化粵港澳合作，推進大灣區建設框架協議》，正式將惠州納入“粵港澳大灣區”。

2018年的兩會上，就有高級領導表示粵港澳大灣區戰略正在研究出臺，此舉引發了行業的震動，粵港澳大灣區的本質在於，促進城市群中的深度合作，打造世界一流的灣區，尋找國家下一個經濟增長的新風口。

作為珠三角核心腹地唯一不限購城市，惠州承載了深圳以及眾多全國各地對粵港澳大灣區看好的目的城市，那麼現在惠州的樓市到底如何？前幾日冒著高溫去幫大家實地看了下。

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說實話，筆者曾經瞧不上惠州。為什麼呢？

2012年，我去惠州踩盤，房價每平方四千左右。

2015年，我再度去惠州踩盤，路過曾踩過的某盤，驚奇地發現還有尾盤在售，時隔三年此盤房價每平方五千多，但這不是重點，重點是返程的路上，夜幕降臨，一個個偌大的樓盤零星地亮著幾盞孤燈，整個大亞灣放眼望去黑茫茫一片，格外陰森。

惠州被譽為中國十大鬼城之一，絕非浪得虛名。

判斷一個城市的樓市走向，只需抓住三點：人口，實業發展，土地。而人口是決定一切的重中之重。缺人則不必言其他。

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2017年粵港澳大灣區的規劃正式出臺，惠州房地產再度成為大眾的焦點，因為在灣區九城中，惠州緊挨著核心城市深圳且不限購。

近期，很多人諮詢惠州房產。為了提供嚴謹真實，更具有參考價值的信息，我們帶著“那個曾經的鬼城，現在究竟怎麼樣了？”這個疑問，2018年9月再次來到惠州實地考察。

下面，我將把實地考察到的情況，結合惠州最新公佈出來的政策與規劃進行分析。

從地理位置的角度判斷，惠州的大亞灣新區和惠陽區緊貼著深圳，是吸引深圳人口外溢的首站。惠州南站（高鐵站）坐落於兩區之間，同時它也是未來深圳14號城際地鐵的終點站。

筆者以惠州南站為起點踩盤，重點關注熱點區域內樓盤。

星河丹堤和天潤自在城這兩個項目為毛坯價格，其他均帶精裝修。

小徑灣實景

惠州境內有高質量的海，隨著生活水平的不斷提高，可預見的是，旅遊資源在未來將會成為稀缺資源，因此惠東片區的觀海度假盤也是當地的一個熱點。

度假盤距離惠州市區較遠，這兩個樓盤均配備往返深圳的穿梭巴士，三十分鐘一班，業主購票單程十元。由此可知，臨海度假盤的受眾主要以深圳客戶為主。

今年上半年曾有“惠州深夜排隊搶房”的新聞，隨後又有新聞出來闢謠。因此筆者選擇了最能體現樓盤客戶人流量的時間—週末進行踩盤，下圖為9月9日（週日）某售樓部現場。據各樓盤售樓現場判斷：惠州的房地產市場，目前房源充足，客戶選擇的空間較大，市場較為平和。

天樾灣等售樓部實拍

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過去，惠州房產一直依賴於廣深港的投資客，所以空置率極高，被譽為鬼城。現在，據房天下網站顯示的數據：2017年惠州打敗了南京、天津等這些虹吸大市，在年度主要城市人口吸引力榜單上排名16，排在人口淨流入城市的前列。

人口不斷湧入，城市的活力將大幅提高，實際情況是怎樣的呢？為了確認情況，我們在惠州南站附近一直等到天黑。

以下圖片均為9月9日晚拍攝：

距離惠州南站2公里的聖堤亞納（2011交樓）

距離惠州南站2公里的星河丹堤一期（2014交樓）

距離惠州南站3公里的海惠花園（2013交樓）

距離惠州南站2公里的旭園（2016交樓）

通過照片，我們可以直觀地看到，除了樓齡較短的旭園（2016），其他的小區，入住率較之以前有了很大改善。我們的鬼城已慢慢甦醒……

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想準確判斷惠州的房產走向，先要讀懂這兩個關鍵詞：

第一個重點詞：深圳東進。2016年深圳市委書記馬興瑞主持召開東進戰略領導小組第一次會議，審議通過東進戰略行動方案。深圳東進即深圳將投入1.4萬億建設與西部中心功能協同、深莞惠成全球智能終端重要生產基地交相呼應的東部中心。

簡而言之深圳向東，再造一座新城，惠州在政策利好範圍內，此舉或將帶動惠州實業發展。

深圳1.4萬億東進示意圖

一個城市的崛起，交通是翅膀。2017年，深圳至惠州南的城際高鐵開通，全程最短僅需27分鐘；廣深港高鐵將在2018年9月23號正式運行，屆時惠州南到香港西九龍最短只需68分鐘。

根據現有的規劃建設項目以及惠州的構想方案，未來惠州有5條軌道交通對接廣州、8條軌道交通對接深圳、2條軌道交通對接香港、4條軌道交通對接東莞。預計3年後，惠州將成為“高鐵大市”。

目前惠州有六條高速公路交叉通往周邊各個城市，它們分別是惠深沿海高速、廣惠高速、惠鹽高速、博深高速、、惠莞高速。

另外2018年7月深圳第二機場的位置敲定在惠州；惠州港擬建通往香港的水上巴士。也就是說未來，惠州海陸空交通全方位大爆發。

惠州房價較去年同期已經大幅上漲，但同比大灣區其他城市，目前惠州房價不高。中介對此的說法是：在“房住不炒”的基調下，政府對惠州房價實施了限價。

深層次的原因則是：前兩年百家房企爭相在惠州佈局，當前惠州仍需穩步消化庫存，若此時逆風行駛，上漲，或將提前迎來房產調控及問責。此外，惠州的面積差不多是深圳的六倍，但是常住人口不足深圳的一半。雖然2017年惠州迎來了人口淨流入的小高潮，但相對於整個房產市場，以及未來惠州整個城市來說，

在粵港澳大灣區、深圳東進、交通大爆發的背景下，惠州的潛力不可限量。這座城市若能保持2017年的人口增長速度，並投入實業，那深圳地鐵14號線與惠州南站對接成功後，房價至少破2萬，當然屆時惠州也會限購。

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大亞灣萬達廣場實景

投資房產，除了關注城市發展與現況外，還要考慮到二手市場的流動性，房子有流動性（賣得出去）才有市場屬性，才有投資價值。目前，惠州的一手房和二手房市場平行健康發展，沒有出現一手房二手房價格倒掛。聖堤亞納片區，大亞灣的萬達商圈等相對成熟區域，租售兩旺。

由於過去大量的房產被廣深港的投資客買去，所以惠州二手房市場裡有大量的全新毛坯，

二手房價格普遍低於一手房，投資人也可考慮在二手房中撿漏。一二手房的差值可以濾掉一部分房價下行的風險，另外房子拿到即可放租，租金可以抵一部分月供。

除此之外需要特別注意的是：

惠州房產不限購，但是限售：新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年方可轉讓。這也就意味著新房源在取得不動產登記證滿3年前不得交易。買之前，購房人要慎重考慮你的這筆錢，能不能用於存三年無法取出的定期？

做任何事情都是有風險的，投資房產也一樣。也許你想問，既然惠州有那麼好的前景，會有什麼風險呢？

2010年，深圳特區國務院正式批覆《前海總體發展規劃》，開始著力打造前海曼哈頓，八年過去了，我們的前海怎麼樣了呢？目前前海已經初顯規模，但與想象當中的繁華還相距甚遠，城市發展，經濟騰飛是個慢過程，有時需要漫長的等待。

惠州房地產錢景樂觀，但畢竟因為限售以及人的引進，很可能需要你要投入時間成本。

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