鄉村振興是一個大戰略,必須有真金白銀的硬投入。長期以來,土地出讓收益,可以說是“取之於鄉,用之於城”,要創新政策機制,把土地增值收益這塊“蛋糕”切出更大的一塊用於支持脫貧攻堅和鄉村振興。
一
最新鄉村振興土地政策
1、新增建設用地計劃指標獎勵,支持農村產業融合發展
2017年12月,國土資源部、國家發展改革委聯合印發的《關於深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障工作的通知》從八個方面明確了保障農村產業融合發展用地的政策。
通知指出,將安排一定比例年度土地利用計劃,專項支持農村新產業新業態和產業融合發展。對存量建設用地用於小微創業園、休閒農業、鄉村旅遊、農村電商等農村二三產業的市、縣,可給予新增建設用地計劃指標獎勵。
2、宅基地“三權分置”,市場化運作的多方共贏
作為農村專門用於建造住宅房屋為目的的部分土地,宅基地的改革進程和未來方向備受市場關注。2018年,中央提出探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權,適度放活宅基地使用權。“三權分置”將保護進城農民的土地承包權益,促使有條件的農業人口放心落戶城,加快形成城鄉融合發展格局。
據瞭解,目前,已有部分地區頒發了農村宅基地“三權分置”不動產權登記證,金融機構也加大了對農民住房抵押貸款的發放力度。這項2018年初提出的改革在經過半年左右的探索後,已經進入全面提速時期。
擁有宅基地資格權的農戶——閒置的宅基地可以出租給做休閒農業項目的個人或者公司,獲取分紅。農村創業者——返鄉創業者可以通過租賃“使用權”的方式,做特色客棧、農家樂等。養老鄉居客——宅基地流轉可在“適度”的原則下進行,為迴歸鄉村養老度假的新鄉民提供土地流轉政策支持。國家發改委城市和小城鎮發展中心原副主任喬潤令指出,在鄉村振興的背景下,農村集體建設用地是未來用地的新領域,是絕大多數田園綜合體、特色小鎮用地的最新領域。宅基地新政策及其後續融資政策的完善,將為城市資本的下鄉開闢道路,也為文旅產業土地利用提供了新的空間。
綠道文旅認為,宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的,根據這兩三年各試點的實踐經驗來看,有效利用宅基地的方式主要有四種。同時,宅基地入市後的用途也要嚴格把控。
正如中央農辦主任韓俊強調所言,宅基地三權分置不是讓城裡人到農村買房置地,而是要使農民的閒置住房成為發展鄉村旅遊、養老等產業的載體。
3、土地新收益:新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑
2018年的中央一號文件提出,改進耕地佔補平衡管理辦法,建立高標準農田建設等新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑機制,將所得收益通過支出預算全部用於鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉村振興戰略。
2018年3月,國務院辦公廳印發了《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑管理辦法》明確了實施細則。新土地政策運用經濟手段,發達地區和貧困地區資源優勢互補,助推脫貧攻堅和鄉村振興。
日前,自然資源部貫徹落實《辦法》規定,下發了《關於實施跨省域補充耕地國家統籌有關問題的通知》、《關於健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》以及《城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑實施辦法》。
同時,為推動相關工作順利實施,財政部制訂了《跨省域補充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑資金收支管理辦法》,明確了資金收取、下達、結算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補充耕地資金、深度貧困地區收到的城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑資金,將全部用於鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉村振興戰略。
4、6類重大建設項目將允許佔用永久基本農田
2018年7月,為貫徹落實《中共中央、國務院關於加強耕地保護和改進佔補平衡的意見》,自然資源部下發《關於做好佔用永久基本農田重大建設項目用地預審的通知》,要求嚴格限定重大建設項目範圍,嚴格佔用和補劃永久基本農田論證,嚴格用地預審事後監管,將永久基本農田保護措施落到實處。
現階段允許佔用永久基本農田的重大建設項目包括:黨中央、國務院明確支持的重大建設項目;軍事國防類;交通類(機場項目、鐵路項目、公路項目);能源類;水利類;以及為貫徹落實黨中央、國務院重大決策部署,國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關部門支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。
國土部、住建部聯合發佈了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,宣佈將13個城市納入試點!
這是樓市調控以來,真正意義上的大招,其影響將非常巨大,對於樓市堪稱重磅炸彈,顯示出中國樓市格局的重大變化。
參與試點的13個城市,全部為中國的核心城市,由此可見,中央建立“租售並舉”住房體系的決心之大!
這13個城市是:北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
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震撼的看點
農村集體土地不用經過國家徵地環節,直接進入了市場,租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道!同時,土地成本將大幅降低,對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。
共享度假小院,是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這裡,你可以享受到共享度假的田園生活:共享旅途、共享文創、共享禪修、共享運動、共享醫護......免費享受陽光、空氣、養分、水......
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此次改革的重大意義
第一,“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”,是中國土地制度的重大變革,意味著以後“土地改革有巨大的空間”。未來,土地入市是不是一定要經過政府徵地環節,都可能發生變化。這樣,中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯,可能發生重大變化。
第二,這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利,這是非常值得稱讚的。
第三,這意味著一大批低成本土地入市,由此產生一大批低成本房屋,對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。根據剛剛公佈的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益,理清權利義務關係,平衡項目收益與徵地成本關係。
第四,大城市郊區農村戶口價值大增,將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東,長期享受土地紅利。
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以下看點值得注意
①項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃,以存量土地為主,不得佔用耕地。
②尊重農民集體意願,合理確定項目運作模式,維護權利人合法權益,確保集體經濟組織自願實施、自主運作。
③試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、佔地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序,建立快速審批通道。
④集體租賃住房出租,應遵守相關法律法規和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制,防止租金異常波動,維護市場平穩運行。
⑤承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,享受規定的基本公共服務。有條件的城市,要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
也就是說,政府對於開發這類住房給予了大量優惠政策,包括快速審批通道,租住人員可以享受“基本公共服務”等等。
當前構建養老服務體系的重要支撐點,也是薄弱環節。《鄉村規劃》明確了構建農村養老服務體系的原則和思路,是指導未來五年農村養老實踐工作的重要文件,特將重點內容整理編輯如下:
《鄉村規劃》第三十章主題是增加農村公共服務供給,指出繼續把國家社會事業發展的重點放在農村,促進公共教育、醫療衛生、社會保障等資源向農村傾斜,逐步建立健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉一體的基本公共服務體系,推進城鄉基本公共服務均等化。
二
休閒農業項目拿地要點
1、哪些可作為休閒農業用地
農民自有住宅、閒置宅基地:《關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂,閒置宅基地整理結餘的建設用地可用於休閒農業,因此在進行休閒農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閒置宅基地。農村集體建設用地:指鄉(鎮)村建設用地,鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資,進行各項非農業建設所使用的土地。四荒地:2016年中央一號文件以及《關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閒農業,對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閒農業,其建設用地指標給予傾斜。“四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。其他方式:《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出,對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等,允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下,利用一定比例的土地開展觀光和休閒度假旅遊、加工流通等經營活動。2、休閒農業拿地新方式
採用土地銀行的方式:在完成農村土地確權工作的地區,可採用“土地銀行”的方式,實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對於農戶獲取啟動資金自營個體旅遊項目和專業企業規模化獲取土地用於開發大型旅遊項目而言都具有現實意義。建立以土地股份為基礎的合作社:有條件的農村集體可以建立合作社,農戶以承包的土地入股,進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。這種方式,管理制度嚴格,管理方法科學,對加強休閒農業和鄉村旅遊領域的農村集體經濟發展能力,保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。土地置換、租賃、入股聯營等:對經濟效益不理想的集體用地,可採取土地置換、租賃、入股聯營等方式,統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅遊開發過程中,需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發揮土地使用價值,集約化發展,便於個人或企業經營管理。土地管理涉及的法律、法規、政策較多,同一個問題的相關規定往往散見於不同的法規和政策文件中。需要對這些政策法規文件充分梳理並予以集成,同時結合項目的性質、特點和用地需求,加強用地策劃,研究提出所需各類建設用地的解決方案,最終形成培育特色小鎮的政策空間。按照現行政策,有30餘種用地解決方案可供特色小鎮使用。除批准使用和劃撥外,其他三種方式屬於有償使用。其中,出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種,作價出資或入股因有明確的使用者,只能通過協議方式配置。
方案二:圈內農用地辦理轉用、徵收手續後依法提供給具體項目土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地,被稱為“圈內用地”。為實施規劃,需要佔用圈內用地,涉及農用地的,應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的,應當辦理土地徵收審批手續。在已批准的農用地轉用範圍內,具體建設項目用地由市、縣人民政府批准,由市、縣國土資源部門依法供應。版權聲明:圖文來源於網絡,僅用於學習交流,版權歸原作者所有,如有來源標註錯誤或侵權,請聯繫小編,將及時更正刪除。
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