1、貝殼研究院數據顯示，2020年前三季度重點18城二手房成交量同比增長4%，疫情對市場的衝擊被填平。三季度成交量高位下滑9%。二手房價格上漲動力不足，三季度18城價格漲幅普遍收窄，且多城漲幅在3%以下，趨向平穩。
2、三季度深圳、東莞兩城在調控重壓下，需求萎縮明顯，深圳二手房價漲幅收窄明顯。環渤海城市群中城市市場需求不足，成交量回調幅度及價格跌幅均靠前。廣州、西安等城三季度成交逆市增長，價格漲幅靠前。
3、三季度市場總體降溫，一方面是需求在二季度強勁釋放後的自然回落，另一方面，三季度調控密集出臺，信貸寬鬆逐漸觸底，市場需求收縮、預期下行致市場降溫。
4、四季度二手房市場政策環境或進一步收緊，三季度較熱的城市或出臺調控平抑市場。購房貸款利率觸底後或隨銀行資金成本的上升而小幅走高。年底市場季節性反彈力度不強，整個四季度成交預計繼續回落，重點城市價格普遍走平，調控嚴格城市或將下跌。
1、三季度成交高位微降，累計追平去年
今年年初疫情基本結束後，需求在二季度強勁反彈，三季度需求略顯疲軟，市場有所降溫，貝殼研究院數據顯示，2020年三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下滑9%。但三季度成交水平仍處在2019年以來的較高位，主要是年初疫情及年中局部地區疫情復發，被滯後的需求支撐三季度市場，成交同比去年三季度大幅增加34%。前三季度累計成交量同比增長4%，反超去年同期，疫情對重點城市二手房市場的衝擊已被填補。
分月看，6-7月北京及大連等地疫情復發影響，擾亂市場節奏，延後需求釋放，三季度重點城市月度成交併未呈現出往年的持續衰落趨勢。7-8兩月成交環比持續小幅增長，9月環比下滑13%。
2、超8成城市成交下滑，調控重挫環深
貝殼研究院數據顯示，三季度重點城市二手房成交普遍回落，超8成城市成交環比下滑。回落幅度靠前的城市主要是兩類，一類是在7月經歷調控加碼的城市，如深圳、東莞以及南京，其中深圳環比降幅逼近50%，降幅最大，東莞成交環比降幅也達42%，南京三季度成交環比下滑25%。另一類是環渤海城市群中城市，如大連、廊坊及濟南等降幅分別為33%、25%及19%。
廣州、武漢及西安成交三季度環比繼續增加。其中武漢由於年初處在疫情震中，市場啟動較晚，三季度市場仍處在恢復通道中，三季度成交環比增加21%。廣州、西安三季度成交環比繼續增長23%和19%。
3、市場修復與城市發展基本面相適應
一線修復強於二線。貝殼研究院數據顯示，從2020年前三季度整體市場的恢復情況看，一線中廣州、上海及北京二手房成交累計同比增速排在18城靠前位置，尤其是廣州，增速居首。三城市場成交同比均回正。深圳上半年二手房成交好於去年同期，但7月中旬的調控使市場降溫，前三季度鏈家成交累計同比表現為小幅減少。
南方強於北方。今年前三季度環滬、環深累計成交高於去年，環渤海與去年相當，長江中游城市受疫情影響修復不足。經濟發展動力強、人口吸引力大的環深、環滬城市市場自愈力強，兩城市圈前三季度總體成交同比分別增長19.5%和11%。而環渤海城市群總體在三季度追平去年，部分城市修復不足，如廊坊、大連及天津等城累計成交同比降幅靠前。長江中游城市群中武漢、合肥等地二手房成交與去年同期仍有較大差距，成交量累計同比降幅分別為22%和24%。
[1]環深：深圳、廣州、東莞，環滬：上海、杭州、南京，西部城市：成都、重慶、西安，京津冀：北京、天津、廊坊，環渤海其他：大連、青島、濟南、煙臺，長江中游：長沙、武漢、合肥
4、三季度市場繼續向改善傾斜
貝殼研究院數據顯示，三季度18城成交的二手房源中，90平以下剛需房佔比64%，環比降2個百分點，90-140平中端改善佔比提升2個百分點，市場進一步向改善傾斜。三季度18城總體成交套均面積86平，環比擴大1平，比一季度擴大近4平。18城中12城套均面積環比擴大，16城套均面積較一季度擴大。
5、房價趨穩，超7成城市漲幅收窄甚至轉跌
貝殼研究院數據顯示，三季度二手房價格仍以上漲為主，14城環比上漲，但隨成交下行，重點城市均價上漲動力漸失，超7成重點城市房價漲幅收窄甚至轉跌。深圳三季度二手房價格漲幅環比收窄近3個百分點，月度二手房價格已止漲走平，調控效果顯現且待進一步發酵。北京價格環比漲幅由二季度3.2%明顯收窄至0.7%。價格上漲的14城中11城價格漲幅在3%以下，房價漲幅溫和，並逐步趨向平穩。三季度廣州、西安二手房市場的進一步升溫使得價格環比漲幅擴大，分別上漲4.3%和3.3%，處18城前列。
環渤海城市價格上漲動力不足。環渤海城市群中城市二手房價格漲幅排在18城靠後位置，其中大連、煙臺等三季度環比漲幅約1%，漲幅溫和；青島、北京及天津房價環比持平；廊坊、濟南房價跌幅偏大，且連續兩個季度環比下跌。同比看，環渤海城市價格漲幅同樣墊底，其中濟南、廊坊價格同比分別下跌5.3%及2.7%。
1、緊調控頻出抑制投資需求
上半年為保經濟增長，我國貨幣及財政政策持續發力。寬鬆政策下，一方面國內經濟持續向好修復，另一方面，購房貸款獲得難度降低，房貸利率下行，房企拿地熱情走高，一級市場熱度向二、三級市場傳導，導致二季度局部市場過熱、房價、地價不穩。
下半年以來，為實現房地產市場“三穩”的目標，房地產政策應市而變：從上半年的“救企”轉向“穩市”。中央層面緊敲打，“房住不炒”一以貫之。下半年以來中央層面多次召開會議，敦促地方尤其是土地市場過熱、房價上漲較快，市場預期不穩的城市，及時採取針對性措施穩市場。地方層面緊調控 ，“一城一策”持續發力。7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺收緊政策抑制和防範市場過熱。政策從供需兩端同時發力，需求端的政策重點阻擊投資性需求，部分自住需求也被政策延緩。
2、信貸寬鬆促進作用邊際遞減，平均放款週期觸底回彈
隨著經濟持續修復，貨幣寬鬆度邊際收緊，MLF利率連續5月未變，7-8兩月M2同比增速持續回落，三季度房地產信貸環境寬鬆步伐放緩。房貸利率下降速度趨緩並在9月觸底，房貸放款週期縮短趨勢同步觸底，並在9月呈現“上翹”苗頭。9月監測的36城房貸平均放款週期39天，環比延長1天。
[2]主流房貸利率指統計期內房貸成交最集中的利率點位。
[3]放款週期指簽訂貸款合同到最終放款的自然日數。
3、市場預期不強，價格上漲動力減弱
三季度市場庫存走高。貝殼研究院數據顯示，三季度末重點18城中13城鏈家二手房庫存房源量環比增加。業主預期回落，“房住不炒”的堅定執行使得業主對房價上漲的預期下降，下調報價。三季度18城中12城業主漲價次數佔比環比下降，其中廊坊、南京等6城環比下降3個百分點以上。
4、受需求與預期拉動，廣州、西安市場繼續升溫
貝殼研究院認為，廣州及西安三季度甚至2020年前三季度市場表現好於多數城市主要是需求帶動和預期帶動。
廣州2019年二手房價呈現下跌態勢，今年1月均價同比下跌3.8%，跌幅較大，價格下跌降低入市門檻，同時有粵港澳大灣區規劃利好加持，2020年以來需求入市意願強、市場預期走高，三季度廣州業主調漲佔比上升至23%，是去年下半年以來最高，市場量價齊升。
西安2019年受年中調控加碼影響，全年住宅總成交量萎縮20%以上。今年下半年以來，調控政策滿一年，去年下半年以來新落戶人群陸續取得購房資格，進入市場。此外年初西安土拍市場熱度偏高，一定程度上帶動買賣市場市場預期升溫。
1、緊調控持續作用於市場
三季度陸續出臺的收緊政策將繼續作用於地方樓市。在“三穩”目標的約束下，“一城一策”將在四季度延續，三季度市場較熱的城市或進一步出臺收緊政策，加速市場回落。
2、購房信貸寬鬆觸底或反彈
當前貨幣政策繼續寬鬆必要性不大，將保持穩定。後續政策將更加註重精準滴灌，重點支持製造業及小微企業發展。同時在三季度的密集調控中，12城中7城指出嚴查購房首付資金來源，防止經營貸、消費貸等違規流入樓市。另8月20日，住建部、央行召開重點房地產企業座談會，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，防範化解房地產金融風險。即三季度的調控進一步加固了宏觀經濟與房地產之間的貨幣閘門。
二季度以來流動性邊際收緊，8月銀行間同業拆解平均利率已經高過今年1月水平，不排除後期銀行資金成本上升而房貸利率出現小幅升高的可能。
3、年底季節性反彈力度弱
不同於往年三季度重點城市二手房市場量價持續下行，購房需求在這一階段積蓄，同時價格下跌推動需求年底入市，支撐年底市場的反彈。今年三季度市場成交保持在較高體量，重點城市二手房價格普遍延續上揚，需求積蓄不足，年末季節性反彈或弱於往年。
1、四季度量降價穩
四季度房地產行政調控及信貸環境將進一步收緊，二、三季度需求處高位，四季度難以繼續保持這一體量，重點城市二手房成交量預計環比進一步回落。成交同比仍將好於去年，但同比增幅收窄，約15%左右。城市二手房價格受調控及預期回落影響將走平，局部調控力度大的城市房價大概率由漲轉跌。
2、剛需成為市場新動力
從需求類型看，年內需求有季節性輪動規律。年初剛需撬動市場，之後向改善輪動，到年末改善需求釋放疲軟，剛需佔比回升。從二手房帶看分佈可以看出：8月以來，帶看過90平以下剛需房源的客戶佔比止降回升，四季度需求逐漸向剛需傾斜。
3、環京及長江中游城市表現或好於其他
從市場的先行指標帶看客戶量看，環京及長江中游城市群三季度二手房帶看量環比未降反升，其中環京三城三季度帶看客戶量環比增加約8%，長江中游合肥、武漢及長沙三城帶看量環比增加15%，即潛在需求仍保持今年高位，預計四季度市場表現好於其他城市群，其他城市群由於需求在前期釋放集中度高，四季度或面臨相對更深的回調。
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注：文章來源於貝殼研究院文章《全國二手房季報丨市場走出疫情影響，年底反彈力度不強》