2019年，華夏幸福完成了兩個“首次”：營收首次破千億，首次明確產業新城及相關業務、商業地產及相關業務的雙輪驅動發展戰略。從營收層面看，該公司異地複製戰略成效漸顯，環京以外區域營收佔比大幅提高；從產業新城業務層面看，年內該公司旗下產業新城在招商引資方面持續發力，累計實現近2000億元的投資額，其中“蘇浙皖鄭武”五大都市圈投資額佔比超七成；從商業地產業務層面看，該公司年內在北京及武漢新落位兩個商業地產項目，並實現了首個“輕資產”項目的落地。
時至2020年，華夏幸福又為自己提出了新的要求。在4月26日舉行的2019年業績說明會上，華夏幸福董事長王文學表示，經董事會與經營層一致決定，該公司今年的戰略定位是成為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。
在2019年業績說明會上，華夏幸福董事長王文學表示，今年的戰略定位是成為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。
66座產業新城已整體實現回款
年報顯示，2019年，華夏幸福實現營業收入總額約1052.1億元，同比增長約25.55%，其中主營業務收入約為1046.97億元；毛利潤約為225.46億元，同比增長約26.26%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約146.12億元，同比增長約24.40%。
縱觀2015至2018年，華夏幸福的營業收入分別約為383億元、538億元、596億元及838億元，在2019年更是首次突破“千億大關”；近五年來的淨利潤分別約為48億元、65億元、88億元、117億元及146億元。近5年來，前述兩項指標的複合增長率分別達到約29%和32%。
華夏幸福的主營業務，涵蓋產業新城及商業地產兩大板塊。隨著該公司產業新城業務異地複製戰略的推進，環京以外區域對其收入的貢獻明顯增長。
2019年，該公司在環京區域實現主營業務收入約579.79億元，同比增長約0.49%，與2018年基本持平；在環京以外區域實現主營業務收入約467.19億元，同比增長約81.74%，佔主營業務收入的比重由2018年的30.82%提升至44.62%，增幅達到13.8個百分點。
華夏幸福推行異地複製戰略已接近3年。在4月26日舉行的2019年業績會上，華夏幸福董事會秘書林成紅表示，截至2019年末，該公司已啟動79座產業新城，其中72座已有產業項目簽約落地，66座已整體實現回款，22座已進入成熟期，即實現了淨現金流轉正。
“目前，無論是從產業新城簽約、產業招商引資情況，還是從孔雀城的銷售情況來看，除京津冀都市圈為公司的主產區以外，長三角都市圈已經成為公司業績新的大本營。”林成紅介紹說。
據年報數據，2019年，華夏幸福實現招商簽約投資金額約1956億元。其中，包含江蘇、浙江、安徽、鄭州、武漢在內的五大都市圈實現簽約投資額1417億元，佔總投資規模的比重超過70%。在簽約入駐產業新城的企業中，不乏電子、科技、航天、餐飲等多個行業的龍頭企業。
實現收入增長的同時，華夏幸福也在控制成本方面不斷髮力。2019年，該公司的營業成本約為592.53億元，同比增長約21.12%，增幅較2018年收窄了36.75個百分點；整體毛利率達到約43.7%，同比增加2.1個百分點。其中，產業新城業務、房地產開發業務的毛利率分別為68%及33%，處於行業較高水平。
環鄭州區域成新銷售增長極
與營收相對應，華夏幸福的銷售金額也在2019年實現了環京以外區域的份額增長。
年內，華夏幸福實現銷售額1431.7億元。其中，產業新城業務園區結算收入額約為368.4億元，同比增長約19%；園區配套住宅業務簽約銷售額約為1029.4億元，回款率同比增加約24%；其他業務（物業、酒店）銷售額約為34億元。
住宅業務方面，該公司在環京區域的簽約銷售額約為506.54億元，環京以外區域的簽約銷售額約為522.81億元，約佔住宅銷售總額的50.79%，同比提升7.1個百分點；環京以外區域的銷售面積比重由2018年同期的54.15%提升至2019年的63.68%。
年內，該公司旗下住宅品牌孔雀城在武漢雙柳及問津、鄭州武陟、浙江南潯以及安徽舒城等12座城市實現了超過40%的市場佔有率。繼環南京和環杭州區域之後，環鄭州區域成為該公司異地複製新的銷售業績增長極。
2020年初，新冠肺炎疫情蔓延，房地產行業的工程進度、推盤節奏、拿地計劃均受到一定影響。根據華夏幸福公佈的數據，其房地產銷售額在今年一季度出現了同比下跌。
對於一季度銷售額下降的原因，華夏幸福董事、聯席總裁孟驚表示，其一，年初疫情發生以來，該公司響應號召，全面關停售樓處並取消一系列線下銷售活動。因環京防疫形勢較為嚴峻，且該公司在環京佈局較多，所以公司業務在三月底到四月初才基本實現恢復，從時間上看相對較晚。
其二，因推行產業新城這一業務模式，孔雀城聚焦於從產業新城內部取地，而非像典型房企一樣儲備3年或更長時間，在土儲結構上與典型房企並不相同。從數據上看，每年三四季度才是孔雀城銷售的“大頭”，一季度、二季度的銷售佔比在40%左右。
針對後續經營計劃，孟驚表示，華夏幸福已從三個方面著手應對疫情對銷售產生的影響。在佈局方面，該公司將夯實核心都市圈的佈局，在一二季度儲備充足土地；在銷售方面，公司繼續將傳統銷售與線上銷售相結合，使線上銷售常態化，並逐步成為郊區項目銷售的重要方法；在政策層面，隨著全國各地企業扶持、人才引入等政策的出臺，房地產市場，特別是環京市場將逐步回暖，公司也將藉此獲得新的發展機會。
據瞭解，華夏幸福已通過線上銷售形式鎖定70億元的房源，在4、5月會陸續轉化為簽約銷售金額。
商業地產主抓“好”字，現金流增長
“未來，華夏幸福在商業地產領域往前走的時候，我們的策略很簡單，就是強調一個字——好，一定要把 ‘好’這個字發揮到淋漓盡致。”華夏幸福聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東表示。
華夏幸福聯席董事長、首席執行官暨總裁吳向東表示，抓住商業地產機遇的關鍵就是把握一個“好”字。
在他看來，目前，商業地產在國內重要城市有供過於求的現象，但高品質的項目仍顯發力不足，這是問題所在，也是機遇所在。而抓住機遇的關鍵就是把握一個“好”字，具體可拆分為好城市、好地段、好條件、好產品、好服務、好回報。
和產業新城項目相似的是，商業地產項目前期投入資金量大，資金回籠週期長，對企業的現金流狀況提出了很大的考驗。2019年，華夏幸福旗下商業地產業務實現營業收入約3086.93萬元，而對應的營業總成本則達到約3.03億元，可見前期投入成本之巨。
華夏幸福的現金流也是業績會上投資者關注的焦點之一。會上，華夏幸福副總裁、財務總監吳中兵在回答提問時指出，因2019年經營性回款提升且保持了暢通的融資渠道，該公司在年內階段性地、主動地增加了一部分槓桿，加大了產業新城的建設和產業發展方面的投入。
按照業務劃分，華夏幸福旗下住宅板塊在2019年的建設支出增加約24%，拿地支出增加約61%；產業新城板塊的土地整體支出增加約50%，城市建設支出增加約107%，產業發展支出增加約44%。但從長期來看，為後續業績發展打下了堅實的基礎，有助於公司長期發展。
吳中兵進一步指出，產業新城商業模式的特點決定了該公司上半年的回款佔比相對較低，下半年的回款佔比相對較高。2019年四季度，該公司的經營性現金流為77億元，已經轉正；進入2020年，儘管疊加疫情影響，該公司現金流仍實現了同比增長。
截至目前，華夏幸福旗下商業地產項目分別位於北京、深圳、武漢、東莞。其中，武漢長江中心、北京麗澤為2019年新增項目，前者為增量項目，後者為存量項目，也是該公司“輕資產”業務模式的首個落地項目。此外，位於深圳及東莞的8個商業地產項目均為城市更新項目。
“隨著時間的推移，相信我們會陸續把工作重心從增量市場向存量市場轉移。”吳向東表示，“當然從目前來看，我們還會更多地關注增量市場，因為總的來講，從地價到項目全部建造完成，增量市場的成本相對較低，回報更容易得到保障。”
新京報記者 趙昱
編輯 楊娟娟 校對 楊許麗