案例：河南省高級人民法院（2016）豫民終字93號】
高院判決書認為：《中華人民共和國物權法》第九條第（一）款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外”。該法第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。最高人民法院《關於辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十五條第一款第（一）項中明確規定：“對已經登記的不動產，按照不動產登記薄判斷；未登記之建築物、構築物有其附屬設施，按照土地使用權登記薄、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷”。不動產物權登記是法律規定的不動產物權對外公示方法，具有法律賦予的公信力。其目的在於讓第三人知悉該不動產物權的權屬變動情況，明晰不動產物權，避免第三人遭受損害，保護市場交易安全。本案中爭議房屋的國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建築工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證均登記在華業公司名下，證明華業公司對爭議的房地產享有的物權。在物權沒有發生物權變動的情況下，畢某某依據《中華人民共和國物權法》的相關規定，基於對物權公示的信賴利益，有理由相信該爭議不動產為華業公司所有。
李某某在原審中雖然主張其與華業公司的關係是掛靠關係，並提供了其與華業公司簽訂的《協議書》、《成交確認書》、《交納土地出讓金》的相關憑證、掛靠後與第三人簽訂的《工程清包合同》以及付款憑證、向第三人商品砼供給單位的付款憑證，用以證明李某某為爭議房地產的實際所有權人。但上述事實與物權登記法定部門所記載的事項不一致。
個人採用借用企業資質的方式開發房地產也是法律、行政法規所禁止，不宜將法律禁止的行為通過民事訴訟方式的是其合法化。
我國現行法律對掛靠經營並無免除被掛靠人對外承擔責任的規定，即便李某某是本案爭議標的的實際開發人，也不足以阻卻畢某某對本案標的物的申請執行。因此，李某某以其本人是掛靠華業公司名下，爭議項目李某某為實際開發人為由，主張對爭議房屋停止執行的上訴理由，本院不予支持。
從以上判決分析，可以獲取以下信息。
一是法律不允許個人掛靠、借用開發商資質開發房屋。
二是房產如果已經完成產權證登記，以公示的產權證為所有人。三是如果沒有完成產權登記，則以登記的土地使用權人，項目建設規劃 人，施工規劃備案人等為依據確定項目所有權人。
四是以房產開發公司名義銷售房屋並辦理登記。
五是出借開發資質者與借用人系內部債權債務關係，對外承擔連帶責任。