最近一段時間，北京土地市場很熱鬧。在最近幾天裡，我們獲取了6宗即將入市的限競房地塊信息。
一時間，再也沒人說拜拜限競房了。限競房沒有消逝，而且還供應了很多好位置的地塊。
隨之，更多的聲音傳來，不少人說限競房漲價了…更有粉絲問我，這是不是弟兄們先撤！我殿後的節奏…當然，也有人問我，這是不是樓市要漲價的前兆…我個人覺得都不是，而且限競房貌似、確實、真的、那個還是在減少供應~
首先我們要清楚，限競房的價格一直有所調整。而且不光漲價，也有降價。比如房山官道，最開始的那一票限競房限售均價是38994，然而售賣的時候分明就沒賣到這個價位，於是乎後邊的限售價格索性調整為35344。
其次，限競房定價跟環線位置、區域內配套、到地鐵距離等都是有關係的。比如瀛海，距離地鐵口很近的地塊定價高，距離地鐵口稍微遠一點的地塊定價低。
同理都是五環外，東壩不是望京，所以東壩的定價雖然在我們看來不便宜，但依然比望京區域的華樾北京定價要低大概8000元/平方米。所以說
最後說說供應減少。這一點，從目前看應該是趨勢。說四組數據
2017年1-5月，限競房供地12宗，供地建築面積約164萬平方米。全年供應45宗地，供地建築面積約658萬平方米。
2018年1-5月，限競房供地11宗，供地建築面積約151萬平方米。全年供應40宗地，供地建築面積約485萬平方米。
2019年1-5月，限競房供地9宗，供地建築面積約145萬平方米。全年供應21宗地，供地建築面積約334萬平方米。
2020年1-5月，限競房供地8宗，供地建築面積約90萬平方米。
限競房的供地在逐年減少，這是肯定的，因為數據就在這裡擺著。雖然今年情況有點特殊，但是從過去三年的整體數據看，限競房的供應面積也確實在逐年遞減。只不過今年特殊，供應面積下降的速率要高過往年罷了。
說到這裡，我也想給大家說說我想說的那些關於限競房，雜亂無序的心裡話。
從今年供應的幾宗限競房地塊的限售均價看，無論是東小口、東壩還是西紅門，我個人覺得定價確實沒有比周邊二手房實惠。
然而，限競房在這幾年裡，最能夠牽動大家去購買的最大邏輯就是倆字，紅海。這個紅海形成的邏輯簡單，戶型產品比周邊二手好，價格比周邊同品質二手有優勢。
說白了，讓人覺得買了就賺到，所以大家對於限競房趨之若鶩。然而，從今年的幾宗地塊供地來看，紅海貌似在逐漸消失，因為這些地塊的定價真的不比周邊二手房便宜，更何況周邊還有其他正在銷售的限競房。
可能您會說，兄弟，開發商可以賣低於限售均價的價格啊，這樣紅海不是依然存在？是的，對於部分地塊，開發商如果利潤空間足夠，可以這麼幹。但是我也一直說，當樓面價乘以1.5等於限售價格的時候，開發商很難降價銷售，因為沒有利潤空間了。
而從這幾天供應的幾宗位置較好的限競房地塊來看，只要溢價率拼到15%，樓面價乘1.5就無限接近限售均價了。而溢價率15%也就意味著開發商競爭的回合在20回合左右。
因此，在我看來，這些新地塊，會有開發商競爭，但競爭不會很激烈。最重要的一點是拼到15%溢價，這些地塊就沒的降價限售可操作了。
簡單說，我認為這些地，開發商會拼幾手，拼多少呢？拼到15%溢價率左右出結果，而這樣的直接後果就是，這些地塊開盤的時候，很難低於限售均價銷售。
如此看來，對於北部的萬橡悅府、華樾北京，南部花鄉三傑，大有我們先走了~大哥請殿後的態勢。
紅海褪去，赤裸裸的刺刀衝鋒即將到來，限競房的戰爭，在後限競房時代…更慘烈。
說的雜亂因為心裡雜亂，真到這份兒上，如今幾個即將入市的限競房豈不是更難買了…此時此刻，我很希望自己胡亂分析的都不對。真誠盼望，多提供些好位置物美價廉的限競房地塊。