萬科2019年的財報公佈後,市場普遍解讀為“業績不及預期”,同時遭遇股市大跌,尤其是內房股在港市被“絞殺”。
受此兩線不利因素的影響,萬科A的股價近期連番暴挫。
短短十幾個交易日,回撤高達20%。
房地產企業從本質上講,是一個特殊類型的生產製造企業。
其主要生產流程是:買地,蓋樓,賣樓,回款,再買地,再蓋樓,再賣樓,再回款,再再買地………
其生產過程,就是從現金到購買原材料、到生產製造、到庫存銷售、最後回款再到現金。
所有的生產製造企業,其生產經營過程,就是一個從現金再到現金的過程。
具體到房地產企業,土地是主要生產材料,企業買地後,在地上蓋樓,在樓房銷售並移交給客戶前,土地、在建房、建好但還未銷售移交出去的成品房,都是作為“存貨”體現在資產負債中的;存貨中的成品房被賣出並移交給客戶之後,馬上作為“經營成本”體現在利潤表中;而為了擴大再生產,房企會把賺來的錢再拿出一部分用於購置新的土地,以備新一輪的生產,這批用於購地的款項,會在現金流量表裡,以“
通過上述基礎流程的梳理,我們會發現房地產企業的業績預估,有一個比較清晰的邏輯線。
我們以萬科為例——
它2018年、2019年的經營成本,都能從財務報表中直接提取出來。
每年年初、年末的存貨,也同樣可以直接提取,兩者相加再除以2,可以得出當年的平均存貨。
用經營成本除以當年的平均存貨,就可以計算出年度存貨週轉率。
如下圖表所示:
萬科2018年的存貨週轉率約為0.276,2019年則為0.285。
這個數據是什麼意思呢?
就是說,萬科以2018年的銷售能力,把存貨全賣完,約需3.6年;以2019年的銷售能力,把存貨全賣完,約需要3.5年。
計算這個數據的意義是什麼呢?
我們可以據此粗略推算出萬科的一個經營週期,即從現金到存貨到銷售再到現金的這樣一個過程,大致是3-4年。
計算它的經營週期又有什麼用呢?
因為我們可以通過3、4年前的購地、存貨等數據,來倒推現在及未來的房企業績——
這是萬科從2013年以來的土地購置費用統計表。
表中“購買商品及勞務支出”條目中的“購買商品”,就是指購買土地—— 這個項目的數據當然包含著支付蓋房工人的工資等費用,但主要是指購買土地。
所以,我們通過這個科目數據,可以大致檢驗出企業購地的整體趨勢。
萬科從2015年之後,就不斷地在增加購地的資金投入。
換言之,就是土地儲備,一直在不斷地加大。
現在是2020年,大家注意3、4年前的相關數據及其增幅。
我想說什麼,有點明白了嗎?
購入的土地,會規劃開發,在沒賣出前,甚至在賣出後但還沒完全移產產權之前,企業都會將其列入“存貨”的範疇。
大家看,萬科的存貨數據是不是跟上邊提到的購地數據同趨勢起伏?
對應起來看,相應年度的增幅是不是也同趨向變化?
注意,2019年賣掉的房子,應該主要是2015、2016年的存貨——那麼請問,2020年賣掉的房子,應該主要是哪兩年的存貨呢?
2021年呢?
2022年呢?
2023年呢?
我想表達的意思,是不是更明白點了呢?
房子還沒蓋好,但可能已經通過簽定合同預售出去了——這部分客戶的繳款,叫預收款項——剛才說了,2018年後,叫“合同負債”。
當房子完全建好,並完全移交給客戶之後,房企確認收入——從現金到現金的最後一個現金,實現。
因此,預收款項,也能很好地提前反應房企未來的營收情況:
大家對比一下存貨的統計圖表:萬科2018年7500億的存貨,對應著當年5000億的預收款項;2019年的8900億存貨,對應著當年5800億的預收款項。
這說明什麼呢?
這說明後一年的銷售業績,早在前一兩年的預收款項中就鎖定了啊。
有朋友問我:你為什麼買萬科啊?
現在我可以回答了:
土地儲備、存貨數據、預收款項等核心數據,都一致性地表明,萬科至少在2024年前,都是有業績保障的,而且是有相應的增長保障的。
從以上數據推算,3、4年後,萬科的業績將在現有基礎上至少再翻一倍!
目前萬科7倍的市盈率,相比未來三四年20%以上的年化複合增長率,PEG數值僅0.3倍左右,顯然處在嚴重的低估中。
什麼是成長股?
草,這才是成長股!
什麼是便宜貨?
草,這才是便宜貨!