一、買房人情緒
近期,樓市受疫情影響,各方觀望情緒濃厚。在此微妙之際,有調研公司對買房人情緒做了調查。
(零點有數)數據顯示:
1、97.60%的購房計劃消費者不會受疫情影響
2、40%選擇觀望
3、11.10%消費者希望提前購房,擁有穩定居所
從數據看,買房的基本需求沒有大的改變。至於大家可能更關心房價問題,總體持樂觀態度。
調查結果顯示:
1、56.30%消費者認為所居住城市房價半年內將會上漲
2、24.30%認為基本持平
3、19.40%認為房價將下跌
二、銀行的小動作
除了買房人有情緒,銀行們也有動作。
2月24日,21世紀經濟報消息稱,浙商銀行近日下發調整個人貸款通知,對非“限購”城市,各分支機構可根據當地“限購”“限貸”和監管政策情況,將非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的三成(30%)調降至二成(20%)。同時,取消了500萬元以上個人住房貸款的最低首付款比例執行標準。
這是今年以來首家調整個人房貸款政策的銀行。
日前,河南省駐馬店市發佈《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》,將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%。
這些都是中小銀行的小動作,國有大行還沒出招。不過,不出招不意味著銀行們沒有壓力,只是他們規模更大,更能承載壓力。
2019年上半年33家A股上市銀行:
1、新增貸款約6萬億,其中新增對公貸款約2.95萬億,新增個人貸款約2.52萬億,還有超5000億元的票據貼現。
2、個人貸款中,住房按揭佔比約60%,是銀行信貸投放大頭。
對公貸款和個人住房按揭貸款作為銀行信貸業務的兩大塊,一般而言應是同等重視。然而,現實是企業們的生意並不好做,銀行們也不敢貿然貸款。
2019年第三季度經濟運行數據:
1、前三個季度,固定資產投資增速5.4%,民間投資增長4.7%,製造業投資增長2.5%,基礎投資增長4.5%。9月工業增加值同比增長5.8%,社會消費品零售總額同比增長7.8%。
2、前三個季度,房地產開發投資同比增長10.5%。
統計局說了,製造業投資不應該這麼低,但又不能盲目增加,因為過去就出現過產能過剩,未來要在技術改造升級領域增加投資。
2019年一整年的數據怎麼樣呢?
國家統計局數據,2019年規模以上工業:
1、利潤總額6.19萬億,比上年下降3.3%
2、每100元營業收入,成本為84.08元,比上年增加0.18元
有些行業下滑比較多!
2019年,鋼鐵、化工、汽車、石油加工行業利潤比上年分別下降37.6%、25.6%、15.9%和42.5%,合計影響規模以上工業企業利潤增速比上年下降7.4%。
假設各位是銀行的信貸工作人員,面前有兩個選擇,一是給企業發放貸款,二是給個人發放貸款,你該怎麼選?
當然,現在政策是“房住不炒”!
三、房企債務
銀行是自己有小心思,但不明顯表現。房地產企業則是債務壓頂,如熱鍋螞蟻,不賣力吆喝不行。
2019年主要房地產企業負債率:
1、融創中國:90.80%
2、萬科地產:85.30%
3、碧桂園:89.30%
4、中國恆大:83.60%
房地產企業高負債率幾乎是人盡皆知的事情,債務壓力是巨大的。早前有數據顯示,融創資金成本為4.99%,碧桂園為6.13%、萬科為6.00%,中國恆大為8.60%。
有一個消息特別能體現地產公司融資狀況:
2020年1月16日晚間,中國恆大公告稱,公司擬發行兩筆總計20億美元的債券。具體來看,一筆為2023年到期的年利率11.5%的10億美元,另外一筆為2024年到期的年利率12%的10億美元,兩筆均為每半年派息一次。
中原地產研究中心統計數據顯示2019年全年,房企海外融資高達752億美元,而2018年只有496億美元,同比上漲幅度高達52%。進入新年之後,這個趨勢仍沒有停歇,房企繼續密集發佈融資公告,超過20家房企發佈了超過90億美元的融資計劃。創造最近數年單月美元融資記錄。
所以,特殊時期,有房企打折賣房就不奇怪了!
四、城市分化
買房人、銀行和房企這三方都快湊成一桌麻將了,現在三缺一!
前面三方勢力,如春天的蟲子,蠢蠢欲動,但具體到城市就形不成合力了。
在前面的文章中,小白的粉絲喜歡問:“XX城市行不行?”
我們通過這張表格,給排名前40的城市分析一下。(紅色背景為告訴增長,綠色背景為增長乏力)
40座城市的分化非常明顯,紅火的城市和低迷的城市同現在一張表格上,而且對比如此明顯,非常少見。當然,這也算是擠水分吧,前期經濟高速增長階段,部分城市可以通過XX工程短期拉動經濟,現在到了考驗硬實力的時候了。
北方城市,除了北京,其他城市表現都不大理想。
讀者飄渺的雲問:
不明白國家為什麼讓大城市有更多的優勢政策,而忽略中小城市。讓大城市發達後再幫中小城市有意義嗎?大城市不留一手?古人都說授人以魚不如授人以漁。
飄渺的雲或許認為,我們可以在政策上一視同仁,然後讓大城市傳授成功經驗,讓中小城市可以蓬勃發展,實現地區均衡發展。
然而,現實非常難以實現!
舉例:
1、農業社會,土地是生產核心,A市有好的水稻品種,推廣到B市,B市就能有好的收成。
2、工業社會,城市和高度集成化的工業區是生產核心,A市生產了10億部手機發財致富,那可不可以推廣到B市,讓B市也生產10億部手機發財致富呢?答案是不能,因為全世界手機需求就是10億部,B市過量生產,兩市一起虧損
當然,現實中手機生產不會全部集中在一個城市,但例子中所體現出的工業高度聚集是事實。中國大部手機生產集中在廣東、河南和重慶三個省市,而且是聚集在三個省市的某些地區。
隨著市場需求的飽和,未來也很難有其他省市能獲得新增的手機產能。手機生產如此,其他工業也有類似的邏輯。像河北省的鋼鐵生產優勢,其他人也很難去爭奪。
我們常說階級固化,其實產業也會固化,在產業黃金期沒能抓住某個產業,後面想讓其留在某個城市就比較難了。
普通城市爭奪製造業,一線城市爭奪金融、高科技和新興產業等最高端產業。
上海16.76%
北京16.66%
深圳11.17%
廣州3.36%
一線城市中,廣州已經出現了疲態。
現在,一桌麻將的四位參與者是買房人、銀行、地產公司和有經濟潛力的城市,這樣的遊戲才會好看。
五、第一個吃螃蟹的銀行
作為第一個吃螃蟹的銀行,浙商銀行放鬆限貸在全國影響力可想而知,媒體報道了,大家都在看。
這種因城施策的尺度,可大可小,若上級沒有叫停,那以後的尺度只會越來越大。
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