來源 | 咚咚找房、大洋網
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每年過年返深期、畢業季，都是深圳傳統的“漲租”期。
今年受疫情的影響，深圳租賃旺季“失約”，租賃市場形勢存在較大不確定性，據研究機構分析，深圳租金價格在近期可能會出現不同程度的下調。
去年深圳租賃市場租金上漲最突出的是鹽田，龍崗過去五年都是租金水平上升迅速。隨著疫情的消散，市場慢慢恢復，租賃市場是一個微跌再回歸正常市場水平的過程。
其中的邏輯很清晰：
1、疫情撲滅、人口迴流需要時間，租賃大軍返深時間拉長；
2、大租賃市場發展，城中村房源改造增多，供應增加，退租跡象明顯
3、長租公寓暴雷，面臨嚴監管，資金壓力進一步加大。
1
266萬人暫未回深 客流返程時間拉長
2020年春運從1月10日開始至2月18日結束，歷時40天，春運期間深圳累計發送旅客1019.3997萬人次，同比減少40.86%。
累計抵達深圳旅客753.34萬人次，同比減少51.34。這意味著大約還有266萬人次暫未返深。
其中，鐵路客運累計發送636.2513萬人次，同比減少39.85%，佔比62.41%；
道路客運累計發送180.2878萬人次，同比減少40.88%，佔比17.69%；
民航客運累計發送178.082萬人次，同比減少43.36%，佔比17.47%；
水路客運累計發送24.7786萬人次，同比減少46.98%，佔比2.43%。
統計數據顯示，春運40天裡深圳累計抵達旅客753.3389萬人次，同比減少51.34%。
據瞭解，2月9日以來，雖然已有企業陸續復工，但回深客流在低位運行。
在過去的十多天裡，只在2月8日至10日3天，迎來了短暫的客流“高峰”，抵深客流都在11萬人次以上，此後快速回落，每天保持在5-6萬餘人次的水平。
很明顯，今年客流回深時間跨度將顯著拉長，租賃市場的行情跟人口返深的特點是一致的。
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退租跡象增多，網友認為今年租金會下調
受疫情影響嚴重的地區，在深租房人群，有些短時間難以回深的人就會提出退租要求。家在深圳多位業主表示租客要退租，房子暫時又租不出去，覺得很糟心，很艱難。退租現象明顯增多。
市場需求減少，供應量增加。部分網友認為現在是租客挑房東了，尤其一些交通不方便的區域，預感今年租金會下降。
2019年深圳市場租金平穩，全市租金為71.8元/平∙月，累計上漲0.3%。鹽田租金領漲全市，龍崗和羅湖則小幅下滑。累計上升幅度達到13.9%。
福田租金依然為全市最高，租金為113.1元/平∙月，2019年累計漲幅達到2.5%。龍崗區租金最低，平均租金為50.3元/平∙月，在整體租金水平較高的情況下，龍崗依然為最受青睞的區域。
有部分網友表示最近都沒有按時收到租金，而銀行卻準時扣除房貸，感覺好艱難。 而有一些經濟實力比較厚實的業主稱已經做好空租多月的準備。
據中原研究中心數據，羅湖、南山、鹽田、寶安租賃佔比上升，而福田、龍華、龍崗下滑。其中，羅湖租賃佔比升至21%；南山租賃佔比13%，止住了前幾年的連續下跌趨勢。福田則繼續下滑，佔比僅為12%。
龍崗區租賃近年持續走高，佔比超3成，達到31%，雖然較2018年略有下降，但依然處於近幾年的高位。體現經過去年的租金高漲，低租金區域仍是租賃的首選。鹽田租賃佔比延續了之前的走勢，繼續攀升至12%。
3
疫情下的房東和租客雪上加霜
屋漏偏逢連夜雨，某些長租公寓平臺的“騷操作”，讓疫情下的房東和租客雪上加霜。
近幾年，長租公寓勢頭兇猛。相關機構數據顯示，到2025年，租賃市場的規模將會超過3萬億，租房的人口會增長至2.52億。上億人背後顯現的巨大財富和流量，成為資本競相吹捧的風口，都在拼盡全力爭搶這個“蛋糕”。
對於資本吃蛋糕的常規操作，就是不管三七二十一，砸錢先把資源聚在手裡。
一個朋友透露，他的房子按市場價可以租到5000，2個長租公寓平臺就以500起加價搶房源，最後以6500成交，高出市場價30%。
出來混，遲早要還的。由於前期投入資金過大，經不起一點風吹草動，蛋殼公寓為了活命開始一頓操作：
公司與租戶簽訂合同時，會通過更低的月租金鼓勵其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租後，向合作金融機構申請一筆金額為11個月房租之和的貸款，申請成功後，銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓，租戶每月向銀行償還貸款，蛋殼公寓則定期向房東支付租金。
對蛋殼公寓來說，提前收到而尚未支付給業主的那部分房租，就成為了一個巨大的資金池，體現為“預收賬款”。
這對手頭不太寬裕的租戶有足夠的吸引力，不用因為押一付三一次性掏出大量現金;而蛋殼公寓，則可以用這部分提前支付的租金作為槓桿，用來再次擴大業務規模。最終迎來的就是約談，嚴查“租金貸”。
歷經此次風波，又面臨資金壓力的長租平臺，為了撐住這段時間，或許會在未來做出一些優惠的營銷措施，吸引租客。
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深圳租房套均約5000元
據樂居觀察，近兩年全國租賃市場發展快速，深圳的長租公寓也在大力發展，城中村改造，導致租金成本進一步拉昇，這些數據並沒有體現在研究機構的統計數據中，目前租賃市場的統計數據仍然以商品房出租數據為主。
全市租賃較熱的樓盤中，龍崗區熱點樓盤佔多數，其中布吉、大運等片區成為較熱門的租賃區域，坂田、龍崗中心城南區也是較熱的選擇。
布吉區域租金低，可選擇的樓盤多，地鐵交通發達，生活也較為便利，一直以來都是租賃熱點。
羅湖區域租賃熱點樓盤學位中等往上，租賃需求較為旺盛，百仕達花園、翠竹苑等一直以來都是熱點租賃樓盤。
從總價上看，套均總價大都在5000以下，龍崗區域甚至多個樓盤在3000以下。套均面積來看，低租金區域仍以75平以上的三房為主，羅湖區域則更多為了學位，多以小面積為主。
2019年，長租公寓進展放緩，城中村收儲改造進度放慢，政府加大租賃房源供給，同時16年大量供應的新房逐漸開始放租，市場供應增加顯著，租金由去年的快速上漲轉為平穩。
人員返程時間變長，租房市場需求近期內大幅下滑，而供應量有所增加，租金可能會在有限幅度內下調，但這一影響並不會持續太久，最終都會隨著疫情褪去而回歸正軌。