不知不覺已到年底,這幾天一位網友私信我,生活在縣城,很想買套商鋪投資,在北方的一個縣城裡面,商鋪單價4500,目標是買400平米,總價180萬,屬於“一拖二”類型,每年能回收4萬元左右的租金,買下來後自己投資做賓館,周邊就有學校,大概每年能收入20多萬,請我幫忙分析是否值得投資。
且不說商鋪值不值得買,單純地將商鋪作為投資產品和自己經營是兩個不同的概念,前者受市場經濟影響,商家能賺錢就付得起租金,虧錢就有可能倒閉,而後者還面臨著自己經營的問題,自己投入的資金和精力會更多。當然付出就會有回報,但是我想說的是:不可抗拒類因素會更多,接下來的路也會很長,有這兩百多萬的資金完全可以存銀行養老,增加這個風險所謂何求呢?換句話說,現在的商業地產市場,該“買鋪”還是“持幣”呢?從事商業地產多年,對商業地產值不值得投資做以下分析:
一、供需機制正朝著哪裡進行?
商業地產發展更行迭代,最初從趕集演化而來,每月甚至每週定幾個時間,周邊的人群匯聚於此進行商品交易,然後發展到社區商業、購物中心、網紅商圈,可以說是時代改變了商鋪發展歷程,正朝著符合現代人生活方向逐步發展。
從投資的角度看,商鋪價值在過去有著持續增值的屬性,一方面商鋪在過去供不應求;另一方面實體經濟需要以商鋪為基礎,使得商鋪在人們留下了商鋪即使“財富”象徵的印象,但是現階段的商鋪還較高的增值性嗎?
從商鋪面積與數量來看,商鋪價值有所降低,從實體店生意可以展現出來,走在大街上,遍地都是服裝店、小吃店、零售店,而真正生意好的商家屈指可數,正所謂80%的財富掌握在20%手中,不掙錢的實體店大有量在,在做生意的過程中,我們都會抱著自己就是那20%群體的一部分的想法,無論每天多辛苦,都初心不改,勤勤懇懇!最終的結果卻時而驚喜,時而失落。
其實商鋪數量增多,開實體店的商家也會增多,長此以往,那20%的老闆所受到的影響最大,面臨著自己的市場份額被新加入的商家所替代,同時商鋪數量越多,在選址方面則更加廣泛,打破了地段即是財富的商業壟斷格局!
二、是否佔據“絕對”地段優勢?
曾經傳得沸沸揚揚的“釘子戶”要價竟達到2億,房子真值那麼多錢嗎?既不是國家級遺產,又沒有多高的經營價值,值錢部分在於地段,可見位置對房地產價值仍然有則舉足輕重的地位!
商鋪價值亦是如此,很大程度上還是來源於地段,所處於的位置越好,價格越高,位置越偏僻,價格便越便宜。拿購物中心舉例,投資者最先選擇的商鋪在出入口位置,雖然價格較高,但是隻要購物中心不倒閉,其價值便不會低於周邊。
十字路口的“轉角”鋪同樣佔據地理優勢。主要價值體現在流量曝光方面,眾所周知,當今時代流量即使財富,展現在人們面前的次數越多,增加消費的可能性便越大。例如在去年商業地產銷量不好的情況下,一個業主的十字路口商鋪還能增值出售成功,而周邊即使臨街的商鋪也面臨著出售困難的難題。
然而佔據絕對地理優勢的商鋪卻受到到價格影響,並非有了地段優勢就可以漫天要價,買家也會做市場評估,喊價還價是中國人常識,成交的關鍵點建立在雙方能接受的基礎上。
三、商鋪買賣稅費對投資是否有利?
買家支付最高的是契稅,為交易價(或評估價)的4%,比如購買200萬的商鋪買家需要支付8萬元的契稅。
賣家支付最高的是個人所得稅:轉讓收入-房產原值-合理費用)×20%,例如三年前買的商鋪價值100萬,現如150萬出售,除去印花稅、土地增值稅、手續費等合理費用後,應交個人所得稅為10萬元左右。
可見商鋪交易,採取的是雙向收取稅費原則,只是越增值的商鋪,賣家承擔的稅費越高!有人說這個費用可以“避免”,這裡要提醒的是,風險非常大,一是逃稅需要承擔法律責任,二是法律上只認可合同交易金額,買家所付金額以合同價為準。
商鋪買賣的稅費高於一般住宅,在於商鋪投資性能明顯,但是高稅費對頻繁交易並無益處,交易的次數越多,承擔的稅費越高,說明了商鋪投資價值在於出租與經營。
面對商業“遍地開花”,投資者該“持鋪”還是“持幣”?
老百姓有錢後,生活品質得到提高,相比把錢存銀行情況下,更願意投資到實體中來,在他們看來錢存著只會“貶值”,只有將錢投資起來才能賺取更多財富,於是將目光投入到房地產中來,但是國家已阻斷了住宅投資路線,多次聲明“房住不炒”,加上地方城市“因城施策”的調控,結合銀行方面的高貸款利率,房子已不再成為投資首選!那麼在資金充足的基礎上,該“買鋪”還是“持幣”呢?
綜上所述!在資金充足的情況,通過以上分析,該“持鋪”還是“持幣”已出定論,同時在決定“持鋪”的前提下,還要注意交易過程中容易出現的“陷阱”!如果存在風險性,“持幣”比“持鋪”更有優勢,畢竟現階段的實體經濟更加追求穩定!