◎海外掘金（ID：gold1849） | 宇庭
最近在辦公室聊起買房，有位70後同事感嘆，當年他北大本科班的四十多位同學，有三分之二還留在國內發展。
即便他們很多人在2010年以前月收入就已過萬，作為北大畢業的精英和高知，當時大家都還沒有買房意識，只想著買一套房自住。
而曾經唯一一位在深圳加槓桿買了三套房的同學，現在房產總價值將近兩千萬！
換成廣深普通的工薪家庭，一年四十萬的收入，也要持續五十年才能掙夠兩千萬。這樣的財富差距，至少需要未來兩三代人才能填平。
而中國過去這十年的房地產黃金期，可能是改革開放以來，唯一一次普通人可以不依賴政商關係，實現階層大躍遷的機會了。
可惜有多少人踏空。現在，國內的這個通道，所剩不多。
這位70後的北大博士仰天長嘆，哎，真後悔當初沒有多買幾套房！！！
歷史總是驚人的相似，只是換了不同的面具出現。回看東亞的幾個大國，七八十年代的日本、九十年代的韓國、二十一世紀的中國，這些國家到了中等收入國家的水平，都開始出現樓市大爆發。
而最近接觸了菲律賓本地的買房族之後，我發現這個國家也隱隱然處於樓市大爆發的前夕。
有一大批菲律賓炒房團正在覺醒，大有當初溫州人掃蕩上海、山西煤老闆掃蕩北京樓市的趨勢。他們把自己的房子掛到了短租平臺Airbnb上， 三年前就買下三套五套房的大有人在。
全東亞的經驗表明，房產才是抵抗通脹、抵抗經濟衰退、實現階層大躍遷的利器，這個經驗在菲律賓也不例外。
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有著純正菲律賓血統的房東Robby，身上居然透露著一股溫州人的敏銳。
上次去馬尼拉出差，我在Airbnb上找房子，發現菲律賓人Robby至少掛了五套公寓用來做短租。
Airbnb中文名叫愛彼迎，在美國、英國、加拿大、東南亞等等，這個平臺已經是非常主流的住宿預訂平臺。
為了運營方便，一般只有長期住在當地的房東才能做，或者是委託給專業的運營機構去打理。
氮素！這不是一個訂房經驗貼，而是我發現，Airbnb特殊的運營模式，幫我重新認識了一座城市。
哪個區域的Airbnb房源更集中？這些房東都是什麼背景？每人有幾套房？是自己運營還是請機構運營？他們從什麼時候開始在airbnb上出租房子？入住率怎麼樣？每晚的房價多少？
……
這些問題，如果套到絕大部分國際城市，背後就是一個非常清晰的當地人的房地產市場啊，從開發到購買到出租……涵蓋了一級市場和二級市場。
過去，我們總覺得海外投資者和當地人的購房市場是割裂開的，國內投資者也缺少很多當地購房群體的信息。但看不見，不代表他們不存在。
“偷窺”一個城市愛彼迎上的短租房東，恰好可以幫你瞭解本地人都在幹什麼。
一句話，敬畏市場！
比如前面咱們提到的菲律賓房東Robby，他簡直就是買房狂人，這位四十多歲的房東，已經過起了享受“睡後收入”的生活。
因為，他在馬尼拉不止有五套房，而是十八套！！！
誰說菲律賓人買不起房的？
從公佈的房源位置來看，Robby的房子專選CBD周邊和城市主幹道附近。他的每一步，都穩穩地踩準了馬尼拉本輪房地產的黃金週期。
在2016年做“包租公”前，Robby做了將近十年的房地產經紀人，這也讓他比其他人更早地感受到馬尼拉樓市裡的套利機會。
這一點，國內有經驗的房產中介，都深諳其中的門道。
早些年在國內做房產中介，就是最容易在樓市裡賺到錢的那一波人，因為更早接觸到房源。要麼是自己先買再賣賺個差價，要麼就是持有到現在，套套都是翻倍。
當初帶我在廣州看房的中介妹子才三十出頭，入行的時候剛好趕上了中國房價大漲的時候，現在人家是：有老公有孩子，廣州兩套房，長期霸佔營業部銷冠。
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中國人走過的路，菲律賓中產也正在走。
有十八套房的菲律賓房東Robby在介紹裡寫道，他之前賣房時代理的開發商有Ayala、Megaworld、Rockwell、Ortigas、Shangrila。
這幾個開發商其實都是菲律賓當地專做中高端房產的。它們在菲律賓的地位，就相當於咱們的萬達、萬科、保利、融創、綠地。
菲律賓的優質開發商不多，想了解更多開發商的細節，可以勾搭我的小夥伴穎煒 | 智谷趨勢（zgtrender003）。
馬尼拉本來有品質的公寓項目就不多，這些開發商早期在馬尼拉幾個CBD建的公寓，更是推一棟賣一棟。有這些工作經驗，房產經紀人自然能更清晰地瞭解馬尼拉的市場。
所以就有了現在管理十八套房子的Robby。
從租客的評論來看，Robby應該是請了幾個菲律賓當地人，幫他接待租客、打掃房間。
現在，馬尼拉的地標區域裡，幾乎都有Robby的房子，主要分佈在馬尼拉最貴的區域BGC、重要交通要道C5大道附近、小CBD區域Eastwood City這三個地方，而且都是單間、一房和兩房的小戶型，沒有三房和四房。
兩房每天的租金是600人民幣起。按照每月50-60%的入住率保守估計，一套兩房也有將近11000人民幣的收入。但以我們每次去馬尼拉出差的訂房情況，入住率肯定不止60%，提前一週都很難訂到房子。
（目前大馬尼拉平均入住率是60%，上半年高峰期的時候可以接近70%，如果是CBD區域，這個入住率會更高）
我翻了一下午愛彼迎，挨個點開房東的個人簡介，發現像Robby這些手上有多套房的菲律賓房東還不少。
我承認，這顛覆了我對菲律賓人的認知，我以為他們都是在為首套房而拼搏的剛需客。
有位房東在曼谷國際學校當老師，2015開始在做短租，在馬尼拉有兩套一房一廳的公寓。
有一位大學老師，喜歡在馬尼拉灣區買房，做短租的三套房子都位於馬尼拉灣，這裡可以看到世界上最美的落日，三套公寓的評分都是4.5分以上（滿分5分）。
還有一對夫妻，在菲律賓的三座城市買了9套房子，他們從2016年開始在平臺上出租房子，職業寫的是“Self-employed（自僱）”，看起來是專職做房東了。
除了這些自己運營的房東，也有機構專門做代理運營。例如，下面這位房東，他在馬尼拉管理著16套房源，都位於叫做Eastwood的CBD區域。
他是一家民宿運營機構的工作人員，從2015年開始，專門為Eastwood的房主做公寓的短租運營。
像上面這樣的菲律賓房東還有很多很多，介紹不過來了。有興趣的可以下個愛彼迎上去 “偷窺”。
所以，誰說菲律賓人不炒房的？我太狹隘了！
歷史總是驚人的相似，曾經的溫州人、山西煤老闆，瘋狂看多祖國樓市，現在一部分菲律賓人也同樣開始覺醒。
幫各位看官總結一下，偷窺了一下午菲律賓房東，有哪些成果呢？
第一，這些菲律賓房東開始做短租的時間，集中在2015年和2016年。因為這是馬尼拉CBD真正意義上第一批樓盤的交房時間，2013年以前在馬尼拉買了期房的房東，開始收房了。
第二，買了多套房的房東，有老師、醫生、律師、房產經紀人、HR、程序猿、酒店經理等等，算是當地比較體面的職業，屬於典型的中產。還有些買了太多套房子的，乾脆自己做包租婆了。
第三，做短租的公寓以小戶型為主，說明這是當地人購買的主流戶型。
第四，目前馬尼拉已經出現了代理機構專門運營短租公寓，其實可以理解為託管機構，房東支付託管費即可。你看，只要有需求，就一定會有解決需求的服務方誕生。
第五，有兩類房源比較受歡迎，一是馬尼拉灣附近的望海公寓，遊客居多，周邊的歷史古蹟豐富，也是到馬尼拉的遊客一定會打卡的區域。二是馬尼拉各個CBD和主幹道，租客多為來菲律賓出差的人群。這些區域，與我們之前文章裡介紹的地段是吻合的。
對一個城市樓市最好的瞭解，是看看本地人是怎麼參與的。
敬畏市場，尊重歷史規律，市場才會給我們回報。祝願大家都能不踏空，實現財富躍遷。
最後給大家看一張分佈地圖，重點看房源集中的區域↓↓↓
版面限制，放不了大圖了，想看更細緻的區域，可以勾搭我的小夥伴穎煒 | 智谷趨勢（zgtrender003）