A公司系房地產開發企業，在預售其開發的甲房地產項目時，應購房人的請求，在房屋未竣備交付的情況下向購房人開具了有稅率的不動產銷售發票。A公司主管稅務機關認為A公司在預售環節開具有稅率發票不合規，要求整改。
作者認為預售房地產開具有稅率發票合規。上述開票行為是否合規需要回答兩個問題：一、預售是否發生了應稅行為？二、已發生應稅行為但尚未觸發增值稅納稅義務的期間開具（有稅率）增值稅發票是否違規？
一、預售是否發生了應稅行為？
項目所在地省稅務局的對外公開的增值稅執行口徑為：“房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早於合同約定時間的，以實際交付時間為準”。按此口徑房地產銷售應稅行為=交房，預售環節尚未發生應稅行為，開具有稅率發票有“虛開”的嫌疑。作者認為預售發生了應稅行為，理由如下：
1、《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》
第一條 在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。
作者評析：增值稅應稅行為包括銷售不動產，預售房地產也屬於銷售不動產（白馬非馬？），這是常理常識。
2、《增值稅暫行條例》
第十九條
增值稅納稅義務發生時間： （一）發生應稅銷售行為，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。
3、《增值稅暫行條例實施細則》
第三十八條 條例第十九條第一款第（一）項規定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，按銷售結算方式的不同，具體為：
……
（四）採取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天。
作者評析：上述條款說明採取預收貨款方式銷售貨物預售環節發生了應稅行為，房地產預售也應是同理邏輯，故預售行為屬於應稅行為範疇。
二、已發生應稅行為但尚未觸發增值稅納稅義務的期間開具（有稅率）增值稅發票是否違規？
這個問題參見作者先前發表的《增值稅發票開具之“薛定諤的貓”》一文，作者觀點：經營業務/應稅行為已發生但尚未觸發增值稅納稅義務的期間開具（有稅率）增值稅發票應認為是合規，只需承擔“提前觸發納稅義務”的不利後果。
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