購買商鋪2年後才“醒悟”!如何判斷商鋪“優質”還是“劣質”?
大多數人買完房子一旦有點餘錢就會想著投資,選來選去很多時候還是投入房地產,一方面縱觀歷史“地產”較為穩妥,另一方面即使不轉賣也可以自己使用。但是2019年卻是一個轉折點,房地產投資被國家重點關注,尤其是住房,在重申“房住不炒”的前提下幾乎沒人敢在投資房產,然而商鋪的價值也正在遭受重創,試問滿大街的商鋪真都由業主來自營,那麼消費者還會剩下多少呢?
特別是在今年各個地區的拆遷政策受到嚴厲監督下,很多待下款拆遷戶也是愁壞了心思,住房沒有得到很大改善,也錯失了投資好商鋪的機會,在一般銷售眼中:所有的商鋪都是優質商鋪,站在銷售的角度賣出去拿到提成才是關鍵,管他未來發展是好是壞呢!但是站在投資者角度,錢不是大風颳來的,如果不是真正的優質商鋪將面臨貶值和貸款壓力。
買了商鋪才後悔的情況時有發生,一業主就投資了一個50平方的底商門面,當時買下來的價格是2萬左右,本想著2年後能有所增值,從這兩年的出租情況來看並沒有按照預期來發展,原本80元每平方出租給商家,在今年3月份合同期沒滿的情況下匆匆撤場,連裝修都丟在裡面沒有搬走,房東本以為帶裝修的商鋪出租不難,也沒有太在意,這幾個月期間倒是有不少的人打電話諮詢他是否願意出租,他也咬定價格不放鬆:90元每平方出租,這一個多月以來每次詢問完價格後就沒有下文,這可愁壞了他,本想著增值出租結果確反向而行,最後他僅以60元每平方的價格出租出去,甚至都有了想要賣掉的念頭,只要能給到他2年前買的價格都願意出售!
從他的門面出租情況還貶值來看:一方面小區入住率不高,商家不敢貿然租賃,另一方面今年的商家都明顯感覺到生意難做,出不起這個租金。其實在對比之下臨街一排也有很好出租的門面,那麼商鋪投資有的人會賺錢有的人也會“賠錢”,優質商鋪會變成源源不斷的“賺錢工具”,而劣質商鋪會成為增加負擔的累贅!
如何判斷商鋪是“優質”還是“劣質”?
優質商鋪有稀缺性!何為“稀缺鋪”?就是在同等條件之下曝光率、便利性、易操作性佔有利地位的商鋪,地段具備稀缺性,商鋪位置更有“稀缺”一說,同時對於商家來說地段好、租金低的商鋪更是稀缺中的“稀缺”,對於業主來說稀缺成為漲租金的資本,這是一個難以避免的現象,誰讓商鋪成為另一個投資產品呢?買商鋪的時候投資回報率固然重要,但是也需要看商家是否能出得起這個租金,購買商鋪的前提應該做好市場調研分析,確定周邊出租的金額能否匹配上投資回報率,同時還要判斷同一類型的商鋪哪些更穩定更“搶手”,例如小區門口和十字路口類型的商鋪同於就由於周邊,這類商鋪也是本區域商業地產的最後一道防線!
投資商鋪是一門學問,不是如同簡單商品一般只需要報價還價即可,沒有做好市場分析的前提之下,出售者完全可以“漫天喊價”,只有真的分析出未來預期收益有多少才能更穩妥!
同時未來商鋪會越來越細分化,每個商鋪的運營都對收益產生直接的影響,以前是開發商的時代,現在卻是客戶選擇的時代!“風水輪流轉”的道理並不是空穴來風!