華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道
擅長製造網紅打卡地的太古地產（01972.HK），最近不再從容不迫，剛剛經歷了2018年收入、經營溢利的雙下滑，其過於緩慢的發展模式也日漸被業內所質疑。
業績下滑
太古地產2018年收入達147.19億港元，相比2017年度收入185.58億港元下降21%；經營溢利實現293.65億港元，相比2017年度經營溢利349.30億港元下降16%；股東應占綜合溢利為286.66億港元，同比下降16%。
太古地產的主要收入來源為租金收入、物業投資、物業買賣、酒店收入等。在2018年太古地產的收入中，物業投資佔比最高，達83.25%，同比增長7.68%至122.54億港元；租金在收入貢獻第二，其中辦公樓、零售物業、住宅收入分別達到了63.75億港元、52.05億港元、5.37億港元；物業買賣收入10.61億港元，同比下跌82%，退居收入貢獻第三位；酒店收入14.04億港元，同比增長4.39%，但酒店業務仍在虧損。
上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者採訪時表示，太古地產在內地佈局商業地產偏多一點，並不像國內地產商熱衷於高週轉的項目，他主要是靠持有商業項目，然後靠租金來回本，還有一些散售的物業，但速度肯定是比較慢的。從最近幾年商業地產的發展來看，實體零售業受到互聯網的衝擊，市場並不是特別好，太古地產在收入方面的壓力，很難去迴避掉。另外，香港市場的房地產市場正在面臨調整，在銷售方面也會產生一定的壓力。
另外，由於太古地產較為謹慎的運營策略，2018年企業負債率有所減少。數據顯示，太古地產2018年債務淨額為299.05億港元，低於2017年的353.47億港元。現金及未動用已承擔融資達到了141.47億港元。資本淨負債比率由2017年的13.6%下降為2018年的10.6%。
出售物業
這一年太古地產曾先後多次出售位於香港的辦公樓物業，據不完全統計，太古地產三宗物業出售物業總價值，已經達到216億港元。
在4月8日，太古地產以1.2億港元的價格，出售了香港加列山道的一宗物業；6月8日太古地產發佈公告，公司完成了香港九龍灣新九龍內地段6312號商業地塊及其上一幢25層甲級寫字樓的出讓，這筆交易的成交價65.28億港元；6月15日，太古地產完成了對香港太古城中心第三座、四座100%權益的出讓，這筆出售的總價格為150億港元。
對於2018年幾次辦公樓物業出售的問題，太古地產董事局主席及常務董事施銘倫在業績會上表示，將已經成熟的非核心的物業出售，是符合太古地產發展戰略的。2018年對於太古來講是非同尋常的一年，因為太古計劃出售300億價值的物業，現在出售已經差不多完成， 2019年不會再有那麼多動作。
盧文曦表示，在香港市場受到調整的背景下，太古地產選擇大量出售物業，可能是認為市場短期已經到了相對高位，未來兩到三年之內沒有特別好的機會，所以會進行資產盤整，選擇一些資產出售。另外，出售資產也會增加一部分現金收入，年底的報表也會比較好看一點。
在出售資產的同時，太古地產也在買入一些新的物業。2018年3月，太古地產完成了上海另一宗項目的收購，太古地產佔有其中50%權益，目前正在籌備前灘太古裡項目，預計在2020年完成。
太古地產行政總裁白德利表示，我們有更大的胃口購買更多的土地，不管是住宅用地還是商業用地，或者香港還是內地。太古在投標、買地方面還是非常積極的。在香港使用多年的各種買地渠道會繼續使用，但是補充土地，太古會非常小心研究以及長遠部署。
白德利表示，對於粵港澳大灣區太古地產也在非常認真地研究，但是找到一個合適的地點是非常不容易的。目前太古地產已在深圳開設了一間辦公室，去研究大灣區的發展。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者採訪時表示，對於粵港澳大灣區的投資，有很多企業都看好，同時需要看到，目前區域發展剛剛起步，利好需要多年的時間才能兌現。尤其是針對商業地產項目來說，區域消費力的培育尚且需要很長一段時間，進入市場還是要等待合適的機會。
步調緩慢
太古雖然進入中國內地已有18年時間，但截至目前為止，僅有6個項目，分別是已開業運營多年的北京三里屯太古裡、廣州太古匯、北京頤堤港及成都遠洋太古裡。還有位於上海已開業兩年的興業太古匯，以及正在籌備中的前灘太古裡項目。
而慢開發已經成為太古地產的一大標籤，上海興業太古匯項目從拿地到開業用去了13年的時間，成都遠洋太古裡用了6年做開業準備，廣州太古匯也是耗費了10年。
類似於太古地產，從香港起家的地產商，如恆隆、恆基、新鴻基等，在上世紀90年代，隨著內地房地產市場的崛起，這些房企紛紛北上發展，佔據了企業規模發展的先機。但其擴張速度均遠低於內地地產商，香港起家的企業在地產領域慢慢落於下風。
前者的佈局多侷限在一二線城市，甚少有像內地地產商一般下沉至三四線城市中去。和目前內地市場快週轉的開發商相比，太古地產這種慢開發模式在近年來遭受到業內的諸多質疑。
嚴躍進表示，週轉速度太慢，某種程度上降低了開發成本，提高了土地的潛在溢價，但是過於追求高端會影響項目的複製，過慢的週轉速度也影響了項目在全國的鋪開。
盧文曦也提到，同內地開發商快速搶佔市場、依靠規模擴散盈利的快週轉模式不同，從香港起家的地產商更拿手的是在高端商業項目的運作，更加講究品質、利潤，兩者的發展模式完全不同。發源於香港的公司經歷過很多市場週期，他們會把安全放在首位，風險意識更強，開發節奏肯定會比較慢。
盧文曦表示，相比來說，內地並沒有經歷過大的調整，所以內地房企相對比較激進，敢於運用高槓杆、高週轉，發展速度就更快。因為慢開發的模式，從某種程度上來說，類似於太古地產的從香港起步的開發企業，失去了快速成長的機會，過於保守也就錯失了在內地發展的最好時機。