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摘要：行業集中度有望繼續提升，2019年主流地產股合同銷售額增長中樞有望達到15%-20%。
行業基本面先下後穩
行業基本面先下後穩，在穩住之後，房價熱點城市不會出現太多、房價漲勢也不會像2009年“四萬億”以及2014年“超級寬鬆”所引發的房價漲勢那樣的猛；在一線城市極其嚴苛的政策邊際寬鬆、二線城市政策邊際改善之後，一、二線城市房價上漲將會衍生出溢出效應，部分購買力仍有望將流向三四線城市，預計2019年新建商品房銷售面積和銷售額累計同比增速均為-5%；全年銷售負增長將對投資、新開工形成一定程度的制約，預計2019年房地產投資累計同比增速為3%、新開工面積累計同比增速5%，若上述政策放鬆預期落空，行業將面臨“硬著陸”風險。
圖：房地產投資累計同比增速
圖：房屋新開工面積累計同比
圖：未來一年內銷售累計同比增速
2019年集中度繼續提升
2019年集中度繼續提升，預計主流地產股銷售額增長中樞為15%-20%
截至2018年末，全國房企銷售金額Top5門檻提升至4000億元以上，Top10門檻提升至2000億元以上；Top10銷售金額佔全國份額由2015年的16.5%上升至2018年的26.9%，Top5銷售金額佔全國份額由2015年的11.5%上升至2018年的18.4%。參照發達國家市場，2017年美國房地產Top5、Top10的房地產龍頭公司市場份額分別佔23.5%、33.3%，預計在2019年，我國房地產行業集中度有望繼續提升，主流地產股的合同銷售額增長中樞有望保持在15-20%。
圖：2017年美國優勢房企市場份額
優勢地產股業績鎖定性處在歷史高位
按2018年3季度末預收款/2017年營業收入觀察：2018年3季度末房地產板塊預收款總額達26897億元，較2017年同期提升36%。房地產板塊2018年3季度末的預收款總額是2017年結算收入的1.55倍，提升明顯，且處於歷史高位。
圖：房地產板塊業績鎖定性達歷史高位
對2018、2019年業績預測的鎖定：根據已披露的主流賣方研究機構對50只主流地產股業績預測，wind一致預期2018、2019年的營業收入同比分別增長29%、27%。即使按最極端情景假設，2018年4季度無銷售回款入賬，2018年3季度末的預收款仍能鎖定wind一致預期2018年營業收入的288%（2018年業績鎖定性=2018年3季度末預收賬款/2018年wind一致預期營收與已披露的2018年前3季營收的差值）；在滿足2018年營業收入實現29%增長之後（暨衝抵2018年收入預測值與前3季收入之間的缺口），剩餘部分仍能鎖定wind一致預期2019年營業收入的68%。事實上對於主流地產而言，2018年四季度銷售速度並沒有停滯，如萬科2018年四季度銷售額達1754億元、保利銷售額達1012億元，因此主流地產股實際業績鎖定性比我們上述分析的結論更高。