前段時間,哥去參加一個寫字樓分享會
據說
開發商一直在講租售比、現金流、資產回報率
看著開發商偉岸的身軀
哥覺得他講得都對,但每一句,都牛頭不對馬嘴
不怪商辦天生是坑,只怪商辦生不逢時
(PS:部分內容以前發過,這次再說清楚一點)
01
首先,明確一點,“商辦萬年不漲”,準確嗎?
哥有一些朋友,當年腦子一熱,買了商鋪、公寓。
最後的結局是什麼呢?
1萬買入,持有10年,1.2萬賣出。
然後得出結論,商辦萬年不漲。
但在哥看來,商辦尤其是二手房價格,嚴重“失真”。
電影《楚門的世界 》
你隨便去箇中介,問你的公寓/商鋪/寫字樓要出手,稅費大概多少?
去10家,保守估計,全部都說不清楚。
稅費正常差不多在30%左右,部分商鋪如果嚴格徵收土地增值稅,可以收到總價的7成。
一套200萬商辦出手,稅費收走60萬,白扔3年工資,有多少傻子會就範?
所以,大部分買了商辦的客戶,一打聽稅費達到這種程度,無論砸沒砸手裡,基本上是不會賣的。
你在市面上看到賣二手商辦的,房東都是急需用錢的“認栽”心態。
武漢一個月二手公寓,商鋪,寫字樓,廠房過戶量,穩定在大幾十套和100多套之間。
在整個存量商辦體系裡,佔比估計3%不到。
當量太少的時候,成交價格就絲毫沒有意義。
你只看到3%房東的認栽定價,卻忽略95%房東的心裡價位,造成“商辦漲不動”印象。
02
對於開發商來說,商辦也是武漢地產人,最不想碰的玩意兒。
凝結著武漢地產先烈最多智慧結晶。
從5A到6A再到7A8A9A,從“一鋪養三代”到售後包租返租回購,從分銷全民經紀人再到包銷,各種騙術層出不窮。
雖然商辦求生欲很強,依然無法改變結局——難賣。
商辦,為什麼人見人發愁,佛見佛跳樓?
哥以前講過很多次。
總結有2點,天收+人作。
天收,武漢商辦配比太高。
當然這個可以理解,城市空間有限。
雖然住宅好賣,但武漢,顯然不能依靠遍地住宅,去襯托自己衝擊一線的雄心。
然而,雄心也得有限度。
鳥不拉屎地段,甭管有沒有商業氛圍,動不動30%商辦比起步,難賣正常,好賣才不對勁。
人作,很少有開發商認真做商辦。
漢陽有一個典型項目,配30%商辦。
開發商思路,先把寫字樓放在臨主幹道,因為總部要搬這裡;後面修一排低密,因為領導要住;再後面堆一窩子超高層,要賣要賺錢。
最後商鋪實在沒地方擺放,只好放小區邊緣臭水溝旁,不要說人,狗都不愛去。
代理感慨,門面難賣啊,腦殼被門夾的客戶,越來越少。
偏遠地段商辦難賣可以理解,為啥核心地段,也不好賣?
“商辦難”的根源,不是地段,而是
03
商辦,我們市面上常見的,包括公寓、商鋪、寫字樓。
哥把他們放在一起說,因為開發商賣這類產品,邏輯出發點都是,投資。
投資也分好多種。
現在開發商還跟你談商辦升值,是話術1.0版。
有很多買商辦的客戶,腦子其實是糊的。
他一般的思維過程如下——
以買住宅的心態去買商辦,採取簡單的類比來判斷價值。
這個地方不錯,所以商辦也不錯;
性價比很高,相當於住宅6折,值得投資;
板塊未來越來越好,這個商辦也會越來越好;
有些開發商,做的那種小面積、低總價商辦,基本就是靠哄這些糊人。
因為這樣的思維過程,會碰上一個巨大BUG——
二手商辦根本賣不掉。
為啥賣不掉?
稅費太高。
一旦賣,在先行的稅率之下,房東都是跳樓認栽價。
03
所以商辦銷售的話術2.0版,是談現金流,絕口不提二手賣出。
客觀地講,開發商這次,沒有騙你。
買商辦,只能衝著長期持有,收租去。
所謂現金流,商辦尤其寫字樓的租售比,高過住宅。
問題是,租金是否能達到你的預期?
這就取決於很多很多因素。
板塊的商業氛圍培育、業態的合理性、人口集中度、商業街運營水準,等等。
很多商辦是坑,租金都租不出價,就是因為上面幾個環節做不好。
如果你運氣很好,碰到少數幾個不坑的,大概能給你4%、5%、6%租金回報。
現在,商辦最大的尷尬來了。
6%的回報,不算差吧?
但跟住宅二手銷售的盈利比,who care?
有開發商不服,那個XX商鋪,回報率超好,超穩定,預計10年回本。
嗯,我買一套住宅,3年賣出,不僅回本,還賺了一倍。
那再見。
一個靠投資拉動的經濟體,GDP每年6%以上增長,M2達到10%。
不動產持有的價值,在資產價格漲幅面前,卑微到塵埃。
不具備二次銷售屬性的商辦,在當下這種經濟環境下,根本很難翻身。
這是我們很離譜的一點。
生活型資料(住宅),稅費更低,方便買進賣出,流動性大大的好。
而真正生產型資料(商辦),反而稅費超高,基本上殺死所有流動性,也沒有轉手的可能。
一條做爛的商業街,起死回生唯一辦法,就是換個爹來運營。
但轉手可能性等同於無,換爹是換不了。
產權不明晰,換不了業主,單純換個管家,很難從根上改變現狀。
所以,我們只能看著一條商業街擺爛。
關於武漢商辦購買群體,一部分是自用,大部分是帶著資產配置目的去買。
住宅被限購,手上又有100、200萬現金,開發商非常貼心做一批產品,50%首付正好夠。
還有一種,是真正的土豪,資金量太大,住宅一套一套買,好麻煩,一次來一層寫字樓,方便又高效。
然後我們就看到,武漢商辦開始出現3.0版。
一種,徹底偽裝成住宅。
最近哥在武漢看到很多,當初按商業報規,層高普遍達到6米左右,如果小區佈局很合理,這一部分商辦相對獨立又融入整個社區,確實可以當住宅用。
另外一種,就是不斷激發有錢人的想象力。
寫字樓/商鋪,只能辦公/做生意?
不不不,我這裡可以搞私人會所、工作室,你願意,搞個私人博物館都行。
為啥?
便宜啊,旁邊住宅4萬多,寫字樓才2萬。
只要地段有昭示性、建築立面有檔次感,的確比較可行。
但這種空間功能模糊化,主要針對塔尖人群,客戶面太小。
逐漸淪為“富人的空間玩具”。
最後,你要非說商辦是坑,哥也沒什麼好說。
但不存在天生出來就是坑你。
客觀說,只有當我們這個經濟體成熟、穩定,GDP2%左右,經濟不再以投資拉動,而是消費拉動。那麼,依託現金流、資金回報為生的商辦,才有真正用武之地。