20年前，買房子都想靠公園。
原因：1，彼時鄭州小，無組團概念，無遠近意識，這些因素都不考慮，便突出了休閒娛樂。2，彼時小區大多無綠化，散步訴求集中於公園。
歲月更迭，如今，公園——雖然依舊重要，但重要性卻大大下降，首先緣於其他諸如組團、交通等因素的崛起，其次是容積率差不多的社區綠化已具備了休閒娛樂功能。
【1】
樓盤價值內部因素有：開發商品牌、容積率、戶型和物業，外部因素有區位、環境，商業，交通、學區等。其實，樓盤的這些因素重要性排序在我們置業的過程中每時每刻都在發生變化……
今天聊聊外部四大因素的演變（不含學校，單列）。
15年前的排序就是這樣的：公園、區位、商業和交通。公園以前是絕對的首位，當年的比較貴的樓盤都緊鄰公園，建業森林半島、太極聖菲城等。商業和區位在老鄭州其實是一回事，因為過去的鄭州屬於單核商業，全部集中在紫荊山、二七廣場和火車站一線，而區位也是以紫荊山為核心。公園和區位過去排前2位。
現在的排序是這樣的：區位、商業、交通和公園。
上圖：中原區錦藝城夜景圖。
未來呢？我認為未來是這樣的：商業、交通、區位和公園。鄭州未來是特大城市，大城市最顯著的特點是就是商務，而未來中高端客戶的主要活動也將會被深深打上商務的符號：宴會、健身、購物、商務洽談……等等，除了睡覺，他們生活的80%將被這些主導，而這些都將在商業體中實現，甚至未來可能會出現睡覺（回家）只是眾多商務活動中的一部分，在這樣的情況下，商業的價值將會被徹底釋放。
其次，交通也將超越區位排在第二，只是這個交通要加上機場，高鐵，當鄭州足夠大的時候，將出現多中心多組團，在這樣的情況下，交通的優勢將逐漸顯現。當然，這個交通不再是過去和現在的公交、地鐵、高架等等，而是更高層級的五位一體：機場、高鐵、輕軌、地鐵、高架5大金剛。
區位和公園將北逐漸邊緣化。
【2】
今天為什麼聊這個？一個微信名“小湯”的讀者問錦藝金水灣的K5地塊的房子能不能買？我問為什麼考慮這個樓盤呢？她說這個樓盤旁邊有個超級大的商場。而她自己喜歡健身，喜歡逛街，又是個吃貨，所以想買。
我說，那就買唄。
她說，僅僅因為這個就買它，是不是不夠理性？
87%46+4#786%3%￥#…………887……
我找開發商要了一下她口中所謂的“大商場”的資料，她所說的大商業其實是金水錦藝城項目，是一個含有2座145米、2棟140米、2棟100米的超座高層建築、總體量約40萬㎡的超級綜合體。
看完項目，的確發現項目有幾個NB的地方。
主力店方面：國際知名倉儲式超市，德國最大的超市知名企業，世界500強集團，金水錦藝城的門店為河南省第2家門店。國內知名健身會所，隸屬於國企，錦藝城店為河南省首家門店，4000㎡，健身器材，半標泳池，運用恆溫、恆溼、恆氧技術。豪華體驗影視中心，錦藝城店佔地面積6000㎡，為華中區旗艦店。兒童遊樂：國內最具人氣遊樂品牌，該店為河南省3000㎡旗艦店，配有700㎡的13米挑空區域，放置極限遊玩設施，涵蓋兒童、青少年等全客層消費者，顛覆傳統遊樂的單一性。
城市功能方面：金水錦藝城未來有名品專賣店、國際快時尚連鎖服飾主力店、時尚百貨服飾、兒童用品專賣、連鎖超市等。意向品牌：UNIQLO、ZARA、MJstyle、迪卡儂等200支品牌。饕餮控：大餐飲、時尚餐飲、輕便餐飲、美食廣場等。意向品牌：星巴克、KFC、麥當勞、蘇園、海底撈、巴奴等70餘支品牌。文化客：VIP CLUB、書吧…意向品牌：少林寺禪修會所、中原大舞臺、西西弗書店、新華書店等。約會派：歌迷KTV、電玩城是大商業必備的。童樂匯：4000㎡兒童樂園規劃。意向品牌：孩子王、悠遊堂、金寶貝早教、楊梅紅國際私立美校、瑞思學科英語等20餘支品牌。
回過頭我回復小湯：這個理由差不多，應該夠。
近2年，我一直在思考一個問題：一個好的綜合體商業和一個名校對於一個樓盤來說，哪個更重要？對於很多人來說，答案是學校，畢竟對於中國人來說，孩子的事，是天大的事，孩子上學，是天大之中的天大的事。好的綜合體商業和好學校相比，一個是3年（中學）或者5年（小學）的短時效應，一個是長期的永久性效應，所以，商業在短時效益上不如學校，但它的持久力是長項。所以，一個好的學校和一個好的大商業對於住宅的加分一定在1500-2500之間。
當然，如果一個房子上完學校賣掉，另外一家買了上完學校再賣掉，然後再賣……這種重複使用下的小區雖然榨取了它的最大價值，卻失去了居住人文，當然，新樓盤大多數只有一次名額，比如貳號城邦。
不過，據我瞭解，錦藝金水灣這個項目優勢不止商業，三四條地鐵，賈魯河，連霍高架，商業算是項目最後畫龍點睛吧。
【3】
據瞭解，金水錦藝城的商業部分預計將匯聚品牌300餘支，經營面積達到13萬㎡，這個規模在河南省單體規模上可以排到前三，是一個真正的巨無霸商業。
規模夠了，現在商業最怕什麼？從寶龍到正大世紀等等，商業最怕運營差，而在運營方面，本地企業則是完勝外地所謂品牌企業，從新田到錦藝，再從正弘闡釋了一點：運營能力和情懷和態度有關，外地房企顯然沒有這一點。
大規模+本地企業運營=成功了一半，金水錦藝城或是一座改變鄭州北區甚至是鄭州商業格局的一個商業體。這幾年，我關注錦藝，不是關注它的住宅，而是商業，不知不覺，這幾年，錦藝在商業方面是暗中發力：南面南龍湖有錦藝城，西邊有棉紡路錦藝城，北面有金水錦藝城……住宅搭臺，錦藝把商業這出戏也算是唱出了精彩。
附件：
美女小湯相中的K5地塊住宅產品簡介。
錦藝金水灣五期觀錦苑，圍合式佈局，西臨索凌路，南接龍門路，北靠少林路，東至普慶路。總規劃用地面積4.2萬㎡，容積率3.5，總建築面積20萬㎡，其中住宅面積約14萬㎡，總規劃戶數約1387套，項目由9棟高層住宅組成，建築風格Artdeco，兩個出入口，人車分流，地下車位配比1:1。