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太長不看版：原告以新冠肺炎屬不可抗力為由，要求解除房屋買賣合同，被告返還3萬元定金。
法院審理認為，涉疫情個案中，應當綜合考慮當事人的約定、疫情發展階段、疫情對當事人實際影響的時間、程度等因素，判定當事人是否存在違約行為、違約程度等。
本案中，在被告給予原告寬限期，且疫情有效控制的情況下，原告仍怠於履行，以致合同無法繼續履行，故新冠疫情不構成原告不能履行合同義務的理由，判決駁回原告部分訴訟請求。
本文作者：劉 姍 上海寶山法院民事審判庭 法官法律碩士
案情簡介
2020年1月
原告王某與被告劉某簽訂物業買賣協議，王某向劉某支付購房定金3萬元。雙方約定於2020年2月15日12時前至中介公司簽約中心簽署《上海市房地產買賣合同》。
4月2日
因多次催告無果，劉某向王某出具單方解約告知書，通知單方面解除該協議，並將沒收定金3萬元。
4月10日
王某向劉某發出解除《物業買賣協議》通知書，載明因新冠肺炎疫情導致其無法在規定期限內取得購買房屋所需的證件，且各方無法達成一致意見，通知解除協議並要求返還定金3萬元。
原告王某起訴認為
根據上海市住宅類房產限購政策，原告與案外人陶某須在辦理結婚登記之後，才具備購房資格，但因新冠疫情影響，原告未能在協議規定的時間內返回老家辦理結婚登記，因此也未能在協議約定的2020年2月15日前簽署《上海市房地產買賣合同》。儘管被告劉某延長了履行期，但其還是無法回去辦理結婚證。3月2日，劉某至中介處要拿回產證，雙方的買賣已經無法進行下去。而且因為其妻子受疫情影響沒有工作了，即使再延期也無法履行合同，故以新冠肺炎屬不可抗力為由，要求解除房屋買賣合同，被告返還3萬元定金。
被告劉某認為
疫情期間，上海至王某家鄉的高鐵運行正常，客運班線亦於2020年3月13日復運，王某家鄉民政局早在2020年2月就已復工，可辦理結婚登記。因原告一再拖延履行合同，且在被告給予一定寬限期後仍舊拒絕履行，故被告依照法律規定行使單方解除權，雙方協議於2020年4月2日解除。被告不知道原告處於限購狀態，2020年3月2日在警察協調時才知曉。疫情只是一定程度上影響出行，並不影響按約網籤履行合同，本案系原告違約，應當沒收定金。
上海寶山法院審理後認為
依法成立的合同受法律保護，當事人均應恪守合同約定，全面履行各自義務。王某與劉某簽訂的《物業買賣協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守履行。
首先，上海市限購政策在王某簽訂《物業買賣協議》之前早已發佈並施行多年，王某在購房前對該政策應當明知並確保自己符合上海市的購房政策。
其次，涉及新冠肺炎疫情的合同糾紛案件，在合同履行問題上，應當綜合考慮當事人的約定、疫情發展階段、疫情對當事人實際影響的時間、程度等因素。
根據本案查明的事實及雙方的陳述，雖然因疫情原因王某確實在短時間內出行受到影響，但是從2020年3月起，全國除湖北相關地區外疫情已得到有效控制，王某亦陳述在正月十五左右就可以回去老家，並且劉某一再給予王某寬限時間，但王某仍明確拒絕履行，明顯構成違約。
據此，法院判決原告王某與被告劉某簽訂的《物業買賣協議》於2020年4月2日解除，駁回原告王某要求被告劉某返還購房定金3萬元的訴訟請求。
一審宣判後，雙方均未上訴，本案現已生效。
法官說案
本案為涉疫情房屋買賣合同案件，根據最高院相關指導意見，需結合具體案情，評判當事人是否能援引不可抗力規則，是否構成違約。
新冠肺炎被認定為突發公共衛生事件後，為保護人民群眾身體健康和生命安全，各地政府紛紛採取相應疫情防控措施，上海市於2020年1月24日啟動重大突發公共衛生事件1級響應。
根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十條和《中華人民共和國合同法》第一百一十七條，對於因此不能履行合同或不能及時行使權利的，新冠肺炎疫情宜認定為屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。
2020年4月20日，最高院印發《關於依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》，明確要依法準確適用不可抗力規則，嚴格把握適用條件，受疫情或疫情防控措施影響而產生的合同糾紛案件，除當事人另有約定外，應當綜合考量疫情對不同地區、不同行業、不同案件的影響。當事人主張適用不可抗力部分或全部免責的，應當就不可抗力直接導致民事義務部分或全部不能履行的事實承擔舉證責任。
不可抗力的適用要區分疫情發展不同階段，根據疫情對於當事人履行合同的影響程度、當事人履行合同是否具備可行條件，綜合判斷得出審理結論。
原告王某在疫情爆發的初始階段，確實因不可抗力無法回老家辦理結婚證，不能滿足購房條件。此時，被告應給予原告一定的履行寬限期，以雙方協商合議為原則，重新約定新的履約期限，不宜認定原告違約。但被告已經多次給予原告履行寬限期，且在2020年3月全國大部分地區疫情已得到有效控制的狀況下，省市間交通已經恢復，民政部門也已恢復辦理婚姻登記，但原告仍未去辦理婚姻登記，以致合同無法繼續履行，故本院審理認為，新冠疫情並非是原告不能履行合同義務的理由，原告自身怠於履行合同，存在違約行為，故判決解除合同，沒收定金。
法院在涉疫情案件中準確適用不可抗力規則，嚴格適用條件，堅持合同嚴守原則，鼓勵保護合同的正常履行，才能平衡各方利益，妥善化解糾紛矛盾，保護當事人合法權益，服務經濟社會發展，實現“保護交易”和“公平正義”的統一，法律效果與社會效果的統一。
來源｜上海市寶山區人民法院
作者：劉姍、湯娜
責任編輯 | 張巧雨
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