“2019年房價又將大漲!”相信很多人都聽到過這個觀點,特別是最近一些三四線城市房地產調控出現鬆動的跡象。不過,近期高層的密集發聲以及市場數據顯示,短期內,房地產市場大漲大跌的可能性都比較小。
為什麼這麼說呢?不久前,房市的主管部門住建部召開全國住房和城鄉建設工作會議就已經對今年樓市定調——2019年房地產市場將以穩地價穩房價穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展。
不僅如此,這幾天,來自最高層的聲音也提及了未來房地產市場發展。在中央黨校省部級主要領導幹部“堅持底線思維著力防範化解重大風險”專題研討班上,中央要求各地各部門要平衡好穩增長和防風險的關係,把握好節奏和力度。
其中,作為風險積聚明顯的房地產市場,中央指出一要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案,二要全面做好住房市場調控等方面的工作。
這裡面有一個字不得不提,那就是“穩”。
2018年中國經濟在複雜的內外部環境下出現很大的下行壓力,在各種利好政策以及各部門的齊心協力下,實現了平穩度過。
但到了2019年,經濟形勢更加複雜多變。一月份還沒過完,英國脫歐就出現戲劇性變化,美國政府停擺仍在持續。國際形勢未來將如何走,會對我們產生什麼樣的影響很難預測。
因此,我們必須處理好內部事務,首先要做的就是穩定。之前提出的“六穩”(“穩就業”“穩外貿”“穩投資”“穩金融”“穩外資”“穩預期”)也是今年的重點工作。
作為經濟的主要動力,房地產市場大漲就會增加老百姓生活壓力、同時也影響居民消費能力,錢都用來交首付了,那還有錢花呢?而房地產大跌則會增加已經積聚的金融體系風險。
所以,得出“夯實城市主體責任防範風險,因城施策穩房價”的結論相信很多人都不會反對。
實際上,中指研究院、中房指數系統最新公佈的數據也支撐上述觀點。
剛剛過去的2018年,全國商品房銷售面積同比增幅持續收窄、銷售額同比增速穩中有升,開發投資額同比增速回落,新開工同比增幅繼續擴大,房企到位資金同比增幅收窄。
1.需求:商品房銷售面積同比增幅持續收窄,銷售額同比增速穩中有升
2018年,全國商品房銷售面積為171654萬平方米,同比增長1.3%,增幅較1-11月收窄0.1個百分點,較2017年收窄6.4個百分點;銷售額為149973億元,同比增長12.2%,增幅較1-11月擴大0.1個百分點,較2017年回落1.5個百分點。分地區來看,東部地區商品房銷售面積同比降幅較1-11月小幅收窄;中部地區同比增速較1-11月回落;西部地區同比增幅較1-11月擴大;東北地區同比降幅與1-11月持平。
2.供應:房地產開發投資額同比增速回落,新開工同比增幅繼續擴大
2018年,全國房地產開發投資額為120264億元,同比增長9.5%,增速較1-11月收窄0.2個百分點,較2017年擴大2.5個百分點。全國房屋新開工面積為20.9億平方米,同比增長17.2%,增幅較1-11月擴大0.4個百分點,較2017年擴大10.2個百分點。全國房屋施工面積達82.2億平方米,同比增長5.2%,增幅較1-11月擴大0.5個百分點。其中,住宅施工面積為57.0億平方米,同比增長6.3%,增幅較1-11月擴大0.6個百分點。全國房屋竣工面積為93550萬平方米,同比下降7.8%,降幅較1-11月收窄4.5個百分點。
3.資金來源:房企到位資金同比增幅繼續收窄,國內貸款同比降幅擴大
2018年,房地產開發企業到位資金為16.6萬億元,同比增長6.4%,增幅較1-11月收窄1.2個百分點。具體來看,國內貸款為24005億元,同比下降4.9%,降幅較1-11月擴大1.2個百分點;利用外資為108億元,同比下降35.8%;自籌資金為55831億元,同比增長9.7%,增幅較1-11月收窄0.3個百分點;另外,其他資金來源中,定金及預付款為55418億元,同比增長13.8%,增幅較1-11月收窄1.9個百分點,個人按揭貸款為23706億元,同比下降0.8%,降幅較1-11月收窄0.1個百分點。
中指研究院、中房指數系統得出的結論是:需求方面,全國市場銷售面積增速持續回落,已降至近四年最低水平。供應方面,房企開工意願仍較為強烈,全國房屋新開工同比增幅明顯擴大。資金方面,房企融資環境依然偏緊,到位資金同比增幅繼續收窄,國內貸款同比仍下降,且降幅擴大。
而未來,需求端,隨著調控政策進一步穩固預期,商品房銷售面積將逐漸回落,其中三四線城市銷售面積下行壓力較大。供應端,雖有高土儲支撐,但受限於銷售規模的下行調整,及房企銷售回款壓力的顯現,新開工、開發投資額增速將回落至中低位水平。
不僅如此,隨著房地產市場長效機制的日趨完善,整體政策組合也將有更多的空間進行結構性優化。
基於目前調控政策取得的時間窗口,各地政府正在加快改善供求結構,特別是擴大有效供給、提升各層次需求的保障水平,為中長期市場供求走向平衡積累基礎。區域上,將在人口流入量大的一線、二線和其他熱點城市,進一步增加政策性支持住房的供應比例,加快完善住房保障體系。
作者:二驢
編輯:羅瑞