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樓面價7200元/平方米，容積率2.5，房子賣多少錢？
對買房者而言，越低越好👏，對賣房的開發商而言，越高越好。🌇
那麼，平衡點的價格在啥水平呢？有哪些影響房價的因素呢？
一、任何商品的價格，都是建立在生產成本基礎之上，那麼，房地產開發商開發的房地產項目，同樣如此。
1、開發商開發項目的成本構成有哪些呢？
（1）、土地成本
土地成本，除了題意提到的樓面地價7200元/平方米外，還有一些不為人知的與獲得土地有關的成本。
因為一般用於房地產開發的土地，都是通過政府的資源交易平臺公開拍賣。因此，開發商參與土地拍賣，還需要支付與土地有關的下列成本：
- 拍賣服務費：支付給拍賣公司的服務費，按照拍賣成交總價的比例，分段、分級計算，一般不會超過1%。假定平均按照0.8%，每個平方米就是58元。
- 契稅 ：向國家繳納的稅金，按照拍賣成交總價的3%。每個平方米就是216元。
- 印花稅 ：向國家繳納的稅金，按照拍賣成交總價的0.05%。每個平方米就是4元。
- 地票或者指標費：向地方政府繳納的獲得土地指標的費用，各個地方不一樣。據我所知的一般在30萬元左右/畝。每個平方米就是180元。
- 土地使用稅：按照土地所在地區的土地級別，在房地產開發完畢交房前，每年每個平方米土地繳納，最高的達到每年30元/平方米。假定按照一個項目開發建設週期全部完成3年時間，換算後就是每平方米36元。
由此計算，表面上的樓面地價是7200元，加上與土地有關的成本約500元，合計土地成本就變成了7700元了。
（2）開發建設過程中的成本
就是開發商從拿到土地開始建設到交房所需要投入的各類成本，主要包括：
前工程費用：項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
築安裝工程費：指開發項目開發過程中發生的各項建築安裝費用。主要包括開發項目建築工程費和開發項目安裝工程費等。
基礎設施建設費：指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。如物管用房、學校、幼兒園等等。
開發間接費：指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、週轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
利息 ：由於房地產開發需要大量的資金，在開盤擬銷售前，都需要投入。
銷售費用、管理費用：由於不同的開發商銷售模式不一樣，管理水平不一樣，這部分成本也會不一樣。
二、影響房價的因素除了上述最基礎的成本因素外，還有以下因素
1、稅費
這裡的稅費主要是指土地增值稅、所得稅。
2、樓盤所處區域位置
3、樓盤的定位
就是在設計之初，開發項目所針對的主要購買群體。
4、區域內競爭樓盤狀況
5、區域內需求者的需求數量
6、開發商最低的投資回報要求
7、當地政府是否屬於房價管控區域
根據前述，我認為該樓盤售價不會低於15000元/平方米。
不知預測結果如何，期待結果哈？
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你這個樓面價格如此之高，開發商的成本都在12000以上，你覺得該賣多少錢？
首先有些錢是不會少的，開發商也不會虧本賣房，我給你簡單的算一筆賬，一看就清楚。
1⃣️開發商購買土地的競買保證金和土地款、契稅3%，用地指標費，拆遷安置費等，你這個已經算清楚了7200的樓面價格。
2⃣️前期的稅費，開發費用包括三通一平、工程排汙的費用，岩土工程勘察費用，各種圖紙審查費用，這些預估10個點的費用。
3⃣️建築安裝工程費，這個一般在4000元左右。
4⃣️銷售費用，這個費用在售房價的1%以內，通常房企給0.65%的房價。
5⃣️資金成本和機會成本，包括融資成本和貸款利息，基本上資金來原都是這些渠道，費用在10%~20%。
那麼成本是多少呢，初步估算14200元的成本，企業利潤加上去10%，房子售價在16000元左右。
但是很多開發商在開發建設前期都會有個開發計劃和開發調研，來預估售價和成本、利潤。
綜合考慮城市的規模、人口，配套設施完善程度，是否具有支柱產業，以及人口發展的趨勢、消費發展的潛力。
項目建設的經濟技術指標，比如容積率、綠化率，商住比例等。
在考慮周邊樓盤的售房信息，參考其他已經開盤的樓盤進行分析判斷。
最後進行SWOT分析，目標客戶人群分析，產品定位來確定房子的售價。
以上這個是兩套計算系統，第一個是實體已經進行，實際發生的成本費用，再次基礎上進行上調而確定的費用。
第二個是在項目開發前進行的測算，以確定回報率，而做的預估售價。
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一般情況下，銷售價格是樓面價格的兩倍以上，但實際房產銷售市場中也存在不正比的情況，開發商會根據地理位置，配套設施，周邊環境等因素對價格進行調整。從你提供的數據來看，首先一點小區密度比較低，居住的環境應該不會太差，七千出頭的樓面價，如果在二線城市，地理位置應該不會太差，具體出售價格你心裡應該有數了
