第6期:老王以出租的房產抵押借款,銀行及其他債權人有何風險?

實踐中,以房屋抵押進行貸款是很常見的,甚至在民間借貸中也是常有的事情,但是其中涉及的法律風險,您真的瞭解嗎?尤其是涉及到房屋出租的問題,一旦貸款逾期,借款人沒錢償還,想要處置房屋變成現金償還貸款更是困難重重。

舉個例子,2018年5月1日老王向銀行申請借款100萬元,以自己名下的商鋪提供了抵押擔保,銀行調查不實,或者是銀行明知商鋪已經出租了,但是缺乏相應的法律知識而沒管。在同年的5月10日,辦理完抵押登記手續後便發放貸款100萬元,效率還挺高的哈。結果1年後,也就是2019年5月9日貸款到期了,但是老王因為做生意失敗,賠的血本無歸,沒錢償還,銀行多次催收無果後,決定拍賣或者變賣商鋪來償還貸款。結果發現,商鋪在2018年1月1日的時候已經租給小明瞭,而且租期簽訂了5年。這裡需要注意,抵押登記辦理完畢的時間以及貸款發放的時間都是2018年5月10日,而抵押的商鋪出租時間是2018年1月1日,也就是說出租時間比貸款時間早了將近4個月,這就比較麻煩了,根據“買賣不破租賃”的原則,小明作為善意的第三人是可以以租賃權對抗銀行的抵押權的。這裡的法律依據是,《合同法》第229條規定,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。《擔保法》司法解釋第66條規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。這個翻譯成大白話就是,只要租房子的人在房屋抵押之前就簽訂了長期租賃合同,儘管房主把房子抵押了,現在因為還不上貸款要賣房子了,你是可以賣,但是買了房子的人也得繼續按照原來簽訂的租賃合同繼續履行租賃義務,直到原來的租賃期限到期。

這會給債權人,也就是銀行處置房產變成現金帶來很大的阻礙:

1.因為租期過長會造成銀行無法及時將房產變成現金償還貸款,造成不良貸款。因為法律允許貸款到期後進行以物抵債,比如案例中老王的商鋪抵債償還貸款,這個時候銀行可以選擇將商鋪變賣給小紅,用所得現金償還貸款。但是,因為有租賃權的存在,即使將商鋪賣給小紅,小紅也必須繼續履行原來的租賃合同,一般而言,會把價格壓得很低,這樣的話最終損失的還是老王和他的債權人銀行。

2.帶著有租賃合同的房產拍賣、變賣,會造成第三人不願意接手,因為接手以後如果租房的人,也就是案例中的小明執意要繼續租房屋的話,因為他簽訂的合同是5年,而且裝修也花了不少錢,現在生意很好,當然不願意解除租賃合同,你也拿它沒有辦法。如何防範這種防線呢,我們下期再跟大家分享。好的,今天的分享就到這裡,希望對您有所幫助,我是老張,我們下期再見。


第6期:老王以出租的房產抵押借款,銀行及其他債權人有何風險?



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