債務高築的中國金茂:多方案應對“三條紅線”帶來的壓力 轉讓曾大手筆拿地的公司股權 連續配股融資

債務高築的中國金茂:多方案應對“三條紅線”帶來的壓力 轉讓曾大手筆拿地的公司股權 連續配股融資

《中國科技投資》孫珊珊

導語:2019年,中國金茂曾通過轉讓和增資的方式變更了旗下9家公司股權,並配發了新股。近日,中國金茂再度因為同樣的資本動作引起輿論關注。

自2020年9月以來,中國金茂(00817.HK)頻繁轉讓旗下公司股權,並通過增資方式為子公司引入新的投資者。

其中,9月下旬,中國金茂擬分別轉讓福州濱茂房地產有限公司(以下簡稱“福州濱茂”)和貴陽黔茂房地產開發有限公司(以下簡稱“貴陽黔茂”)51%和60%股權。值得關注的是,上述擬被轉讓股權的公司均在市場上有過大手筆拿地行為。

與此同時,今年8月31日,中國金茂以每股5.7港元的價格配售9.51億股,共獲融資19.92億港元,將用作競投土地、償還債項及一般營運資金。記者瞭解到,中國金茂已經連續三年配發新股,所得款項淨額合計61.13億港元。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為,中國金茂的上述做法一方面是在近期“三道紅線”新規壓頂之下,公司需要償還到期的債務,緩解資金壓力,改善現金流狀況;另一方面,公司轉讓部分股權來獲取資金,以投資其他項目。

2020年中期報顯示,中國金茂目前的債務總額接近3000億,且面臨著短債償還的壓力,其現金短債比僅為0.83。10月30日,中國金茂發布前三季度未經審核的主要財務數據,其中債務總額已增加至3240.08億。


頻繁轉讓股權 接連三年配股融資


據北京產權交易所10月13日信息,中國金茂擬掛牌轉讓旗下常州龍茂房地產開發有限公司45%股權。記者注意到,自2020年9月以來,中國金茂擬將4家公司股權轉讓,並擬通過增資方式為1家公司引入新的投資者。

其中,9月下旬,中國金茂準備分別轉讓福州濱茂和貴陽黔茂51%和60%股權。值得關注的是,上述將要轉讓股權的公司均曾大手筆拿地。

公開資料顯示,福州濱茂在2019年底至2020年初的兩個月內,以總價66.1億拿下福州兩幅地塊。截至目前,上述地塊所處項目尚未入市。

此外,去年年底中國金茂控股公司曾競得貴陽一宗商住用地,斥資20.83億、成交樓面價為4081元/平米。公開資料顯示,該宗土地即金茂·觀山湖城市綜合體,貴陽黔茂為該項目的開發商。

據築房網(貴陽住宅與房地產信息網),自今年7月起,金茂·觀山湖城市綜合體已獲5張預售許可證,包含11幢樓,共1362套房源可供出售。截至10月31日,除了10月27日剛獲預售證的5號樓,其餘10幢樓均在銷售。

從築房網公開的數據來看,以毛坯住宅樓為主的11幢樓備案價在8000-11000元/平米之間,均高於6121.5元/平米的盈虧平衡價。不過,安居客10月27日數據顯示,貴陽觀山湖區10月新房均價為12250元/平米,這意味著該項目備案價普遍低於該地區的均價。

另據記者調查,截至今年8月31日,福州濱茂和貴陽黔茂倆家公司均處於淨虧損狀態,並分別負債32.84億和8.56億。

當初旗下子公司大手筆拿地是否超過了中國金茂的預算?如今轉讓項目公司的大部分股權是為了回籠資金嗎?如果不是,又是為何?公司頻繁出售旗下公司股權的原因是什麼?就上述問題,《中國科技投資》記者致函中國金茂,截止發稿前,尚未得到回覆。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析表示,中國金茂可能前期拿地價格過高,轉讓股權可以多籌集一些資金,一方面調整“三道紅線”帶來的壓力,另一方面還有機會去投資好項目。

與此同時,中國金茂還通過配發新股融資。今年8月31日,中國金茂以每股5.7港元配售9.51億股,所獲的19.92億港元將用作競投土地、償還債項及一般營運資金。記者瞭解到,中國金茂已經連續三年配發新股,所得款項淨額合計61.13億港元。


短債償還承壓 身負3000多億債務


中國金茂官網顯示,公司是中國中化集團有限公司旗下房地產和酒店板塊的平臺企業,已於2007年登陸港交所。

近幾年,中國金茂的銷售規模大幅增長。公司2016年的銷售額還不足500億,時隔兩年,其銷售額已經高達1280億。2019年,中國金茂銷售額已同比增長25.6%至1608.07億,躋身全國房企Top20陣列。

中國金茂從不掩飾其對規模的渴望。今年年初業績發佈會上,中國金茂總裁李從瑞對外表示,疫情對公司業績影響有限,2020年銷售目標仍為2000億。李從瑞認為,目前公司現有貨值準備充足,亦可滿足2021年2500億元的銷售目標。

據中國金茂公告,今年前9個月公司實現銷售收入1618.2億,已完成銷售目標的80.9%。不過,銷售額快速增長的同時,中國金茂的債務規模也水漲船高。

中國金茂2016年的債務總額為1111.6億,而2020年中期報顯示,公司的債務總額接近3000億。今年10月30日,中國金茂發布前三季度未經審核的主要財務數據,其中債務總額已增加至3240.08億。從公司資產負債率來看,該值連年上升,今年前三季度已達83.72%。

債務高築的中國金茂:多方案應對“三條紅線”帶來的壓力 轉讓曾大手筆拿地的公司股權 連續配股融資

與此同時,除去受限制存款及現金,中國金茂的貨幣資金已連續三年無法覆蓋短債,面臨著短債償還的壓力。

以2020年中期數據為例,公司貨幣資金為281.26億,而其短期借款為337.45億,尚存21.47億的資金缺口。如果剔除77.66億的受限制存款及現金,今年上半年公司的資金缺口將高達133.85億。

債務高築的中國金茂:多方案應對“三條紅線”帶來的壓力 轉讓曾大手筆拿地的公司股權 連續配股融資

記者注意到,面對高企的債務以及短債償還壓力,中國金茂正尋求多方渠道融資,以此來借新還舊。今年上半年,公司通過中期票據、中華大廈CMBS(指商業房地產抵押貸款支持證券)、短期融資券等方式進行融資,這些利率均不足4%。

不過,2020年中期報顯示,中國金茂上半年融資活動產生的現金流量淨額為-147.14億元,處於淨流出狀態,即償還的債務大於同期借款。中國金茂對此解釋稱,主要是由於公司償還銀行貸款及其他借款、支付利息、向非控股股東償還貸款等而被抵銷。

值得一提的是,截至今年6月30日,中國金茂利息開支總額較去年同期增加23%至41億,已超過公司歸屬於母公司淨利潤37.70億。


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