地產央企“一哥”的陝西歲月……

每經記者:任鋼 每經編輯:師安鵬

2019年,是保利發展近五年中最賺錢的一年,也是保利發展股東們最賺錢的一年。

年報中,無論是數字還是文本都透露出“行業大佬”的氣度——

公司“規模穩居行業前五、央企第一”,2019年實現簽約金額4618.48億元,實現營業總收入2359.81億元,淨利潤增長更是高達47.9%。

創立27年,在行業降速背景下,地產央企“一哥”拿出了一張優等生的成績單。

具體到西安,今年是保利進入古城的第9年,保利用破百億的銷售額交了答卷。

可9年才破百億,相較於西安市場的後來者,保利走得並不算快,甚至還有些慢。

另一方面,保利從丈八北路的城改項目入局,到如今又拿下青龍寺、北里王等城改項目,這是很多大開發商不願意碰的“深水區”。

保利在陝西,到底求穩,還是求進?

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4月15日,保利發展年報公佈的成績單的確讓人眼前一亮。

特別是在多個頭部房企銷售額增長降速,利潤額、利潤率下行的背景下,保利公佈的淨利潤、毛利率、負債率等數據,皆可圈可點。

先看淨利潤。2019年,保利實現營業收入2359.34億元,同比增長21.29%;歸母淨利潤279.59億元,同比增長47.9%。

考慮到前一年保利歸母淨利潤189億的龐大基數,能實現近50%的淨利潤增速,在全國第一陣營的房企中,已屬前列。

再看毛利率,34.97%的數字也被很多券商及投資者放大。因為受行業影響,TOP50房企中,大部分毛利率是下降的,能超過30%的房企寥寥無幾。

此外,負債率和融資成本也被保利控制在穩妥的範圍之內。

資產負債率 77.8%,較年初降低 0.18 個百分點;淨負債率 56.9%,同比下降 23.6 個百分點;有息負債綜合融資成本僅約4.95%,為業內較低水平。

這些數字擺上檯面,連業內人士也得說聲,“保利開掛了!”

地產央企“一哥”的陝西歲月……

保利天悅實拍圖

保利首先把成績歸因於城市深耕的效果:堅持全國化戰略佈局,並聚焦一二線城市和核心城市群,重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發展區域。

報告期內,保利在核心城市群銷售達到了77%。在全國11個城市中銷售金額排名當地第一,25個城市進入前三。

福州、西安、三亞等首次突破100億元。

具體到西安,2012年,以丈八北路的一塊城改地入局古城,到十餘個項目遍及經開、灃東、高新、曲江、滻灞等西安市重點區域,保利用了快9年。

這當然不算太快的速度,甚至還有些慢,但這就是保利,爭取經濟效益的同時,還要承擔央企社會責任,即使面對的是很多開發商不願意涉足的城改項目。

還是丈八北路那塊地,2016年12月,保利才通過招拍掛拿下,實現了從啟動拆遷到土地摘牌再到項目建設的全流程。

這個項目後來叫天悅,半年業績超40億。

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業績超預期,得益於保利手中的幾張王牌,這是它無論在“招保萬金”四大天王時代,還是“碧恆萬融保”五大金剛時代,總能踩到行業發展節奏的原因。

比如土地儲備。

此前的業績說明會上,保利發展副總經理潘志華稱,截至去年底,保利發展土地儲備近8200萬平方米,目前土地儲備預計可保持未來3-4年開發需求,同時公司仍將繼續加大土地儲備。

而且保利的拿地成本還在降低。2019年拿地平均樓面地價從2018年的6184元/平方米降至5802元/平方米,是同期銷售均價的39%。

年報中保利這樣總結,公司具備多元化的資源拓展能力,除了公開市場招拍掛方式以外,還通過舊城改造、產業拓展、兼併收購等靈活的拓展方式低成本獲取項目資源,持續優化資源儲備。

保利說自己,“不隨眾,不盲從”。

地產央企“一哥”的陝西歲月……

保利錦悅和府展示區實拍

西安當然也貢獻了不少“彈藥”。

2019年保利獲取了青龍寺城改項目、北里王改造項目,總投資約500億元。2020年將落地丈八後續用地、魚包頭項目、灞橋項目、秦漢新城項目,總投資預計300億元。

業內人士透露,這是保利作為舊改專家,在城市改造方面做出的積極探索,這些土地的區位價值和升值空間都非常可觀。

保利的另一張王牌是現金管理能力。

去年,保利一方面通過將回籠指標納入業績考核,強化現金回籠,保障資金穩健有力。

另一方面,保利還擁有寬裕的未發行公司債額度、中期票據額度,以及銀行授信額度,融資的騰挪空間充裕。

這樣即使面對行業資金收緊的風險,保利也能夠降低負債,從容應對。

當然,央企的品牌影響力,低成本的融資能力等都可算作保利的絕對優勢。

過去一年,保利用這些王牌,打了漂亮的一仗。

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但總歸,保利給人的印象還是穩健。

面對市場,沒有磨刀霍霍,面對資本,沒有貪婪抓取,面對公眾,更顯低調務實。

它願意去承接漫長的城改項目,只因央企的社會責任;它願意用近十年去觀察和深入一座城市,因為相信堅守的戰略定力。

有人說保利太保守,走得太慢,但保利的高層卻說,“保利不是保守的企業,而是穩中求進的企業”。

這是保利不變的大戰略。

不久前國資委召開的部分重點行業中央企業經濟運行工作座談會上,國務院國資委黨委書記、主任郝鵬提到,中央企業要充分發揮好國民經濟“穩定器”、“壓艙石”的作用。

雖然房地產行業正在承受著相當大的震盪和壓力,但保利做到了。

2018年時,保利發展將“一主兩翼”戰略明確為“以不動產投資開發為主,以綜合服務與不動產金融為翼”,搭建不動產生態發展平臺。

即在房地產開發領域之外,一方面延展不動產全產業鏈,提前佈局物業管理、銷售代理、會展、康養等服務領域;另一方面以產融結合為經營理念,發揮資本對產業的賦能優勢。

2019年保利物業在香港聯交所上市,引入多個國際知名投資機構,就是這一戰略的實質一步。

加上銷售代理平臺、商業管理及不動產金融板塊的收入,去年“兩翼業務”為保利貢獻頗豐。

在陝西,保利和樂教育品牌已進駐多個社區,成為充實西安教育資源的新選擇。

保利商業“若比鄰”去年落地西安,周邊居民有了“家門口的智慧消費空間”。

今年初,保利商業旗下沉浸式家庭歡聚目的地品牌——保利廣場,強勢進駐西安高新CBD人氣中心GT-Tower……

2019年,保利還將版圖拓展到了渭南。

也正因為這些成績,多元的保利,不只是“穩”,也一直在“進”。

今年,保利房地產行業白皮書用了《卜算子·詠梅》做結尾,最後一句是,“待到山花爛漫時,她在叢中笑。”

每日經濟新聞


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