就在前不久，重慶樓市難的又出現一波小高潮，在恆大御府售樓部被圍的水洩不通，千人搖號，開盤前夕就被一掃而空，多個熱盤也是扎堆的開盤銷售。
從今年疫情發生後，重慶樓市回暖的步伐就一直比較緩慢，在這期間，有不少粉絲都向我們表示過疑問。現在到底應不應該買房？買房又應該選擇怎樣的房子？
往往越是經濟低谷的時期，就越容易出現資產的分水嶺，所以咱們今天一起從這些熱銷盤中，尋找買房必須瞭解的技巧！
01、地段的重要性
以蔚來雲著為例子，西永最便捷的地段。擁有整個西槽目前唯一的軌道1號線，與龍湖天街僅一條馬路之隔。關於地段的重要性不言而喻。但真的到買房的環節，購房者卻往往陷入糖衣炮彈之中，卻忽略了新區的龐大規劃總需要漫長的時間去沉澱。正如當年北區熱，龐大的規劃、夢幻的配套，成百上千的購房者一股腦扎堆北區。
我身邊許多朋友都紛紛效仿，加入北境大軍。到了入住後才發現周圍人跡荒蕪，晚飯全靠樓下一家滷菜攤攤支援。結果夢幻的配套沒等來，滷菜攤攤倒是先一步走上了人生巔峰，開起了門店。同樣的例子，如今西區風頭鼎盛，但蔚來雲著能夠脫穎而出，最重要的一點是地段自身的“高保障”。典型的攻守兼備。攻，有未來向西發展大勢的動力。守，有成熟可見，配套便利的自住潛力。
02、配套的功能性
對於自住購房者而言。除了地段以外，配套的功能性是最容易被錯誤理解的一件事情。同樣以御府、蔚來雲著的熱銷為例子，二者都是目前區域內距離軌道最近的在售新盤。分別是一號線微電園站及五號線重光站。大多數購房者都會慣性的將軌道盤設定為同樣價值，只要周邊有軌道就是交通便利。但實際上，軌道的功能性是有明顯的強弱之分。我們可以大致從功能上分為：其中一類為：板塊鏈接線。例如3號線及環線等，這類線路里程長，且橫跨多個區域。這類軌道的功能性最強，鏈接的大多為市民工作、娛樂最熱門的區域。
另一類則為：內部加密線。例如最近關注度比較高的7號線、17號線，這類軌道主要職責是加強區域內的交通鏈接。並且這類軌道在未來會越來越頻繁出現，當重慶大體軌道輪廓清晰後，內部加密的軌道就會越來越多。但功能性最低。軌道7號線預計規劃站點，圖源網絡最後一類為：城際交互線。典型的代表就是1號線和5號線。這類軌道從精神緯度上就是要拔高的“仰望”的地步。
畢竟人家從出生起，就肩負著主城與區縣間這種超高格局的鏈接。軌道五號線江津段，圖源本地寶對於購房者而言，如何直觀的判斷軌道的功能性對於自己的價值呢？最核心的一點就是“通勤能力”。從普適性的角度來說：板塊鏈接線＞城際交互線＞內部加密線
舉個例子：
3號線作為重慶最早一輪軌道成員中的一位，設計之初就需要承載市民出行、工作的重要責任。鏈接的區域包括南坪、觀音橋、新牌坊等眾多成熟CBD。無論工作怎麼變，3號線的通勤能力總是有保障一些。以此類推，商業等配套的功能性也是一樣的，最關鍵的就是“實用”二字。我們以工作日早9-10點的熱力圖來參考，就可以清晰的看出目前白領工作的主流區域。
由此也可以判斷出1號線、3號線、6號線都屬於通勤能力最強的軌道。萬金油環線由於途經各大板塊，功能性次之。這幾條軌道的鏈接，不僅方便於自住者將來通勤。就算是拿出去出租，也都有更好的競爭力。所以對於最近火熱的15號線，購房者也可以好好研究起來，這條線未來也是屬於通勤能力很強的軌道。
03、房子的價格是否夯實？
簡單列舉了外在的基因，接下來咱們看一下樓盤的內在基因。同樣以御府和蔚來雲著作為例子（申明一下，真的不是廣告）。御府的產品特點是面積段很廣的洋房社區，即有罕見的兩室品質型洋房，也有四室的改善型洋房。蔚來雲著也同樣，與西永剛需熱門樓盤院士廷高層類似的價格，卻是小高層的產品雖然開發商屬於跨界，涉足地產的經驗不足，但是從產品類型的定位上性價比就很明顯。他們兩者本身就屬於配套+地段都比較優質的樓盤，價格一旦合適。性價比自然上來了，自然就是賣的好的節奏。比如在新區如何判斷樓盤的價值？最簡單的方式就是先篩選同類型產品，產品類型越稀缺，價值潛力越大比如在一眾改善盤區域中，只有幾株高層獨苗。那自然價值空間大。
新區擁有大量的新購房者，這類新房並未經過充分的二手房市場流通，換句話說這些房子在二手房的領域，價值是尚未被完全證實的。未來如果有一定量的購房者選擇同時出售，在短時間內，這個區域的房價體系就是不穩定的。二手房東們互相壓低價格競爭時有發生。所以同類型的產品越少，競爭者也就越少，無論是價格或是二手市場的流通性也都更有保障。同時，品質好≠有性價比。最重要的還是價格和品質的微妙關係。
我們有許多粉絲都有相同的經歷，去看了某個盤，聽了一輪夢幻的規劃，再一看房子的品質也不錯。一股腦熱，就直接下了定金。所謂的性價比，是建立在你買下這個房子所有的價值之後，仍然有獲利的價格空間。如果一套房子把所有的優勢，最終全都轉化為了價格，甚至透支了未來的價格空間，那它最多隻能算是“一分錢一分貨”的產品。和性價比本身沒有什麼關係。最典型的反面例子，就是白馬凼困獸天宸一品。堪稱重慶近現代史上最慘的樓盤，沒有之一。
（圖片源自網絡）
從19年4月開盤至今，仍舊只賣出了一套房…這個盤超人早在去年年中就去踩過盤，用他的話說，就是品質聽起來還是很不錯。但就是價格對比起周邊的房子，有點格格不入。所以，儘管天宸一品此前降價6000元/㎡，也依然無人問津。當初11727元/㎡的地王價，也只能笑著活下去。除此之外，曾經咱們S姐踩盤過的中央公園的陽光城·未來悅。
（圖片源自網絡）
閱盤無數的S姐就被未來悅的品質所吸引，無論是地段還是目前可見的裝修品質，都非常心動。最終一看價格，22000元/㎡…算了，打擾了。在市場的反饋中也有著明顯的體現，作為重慶購房最熱門的板塊之一，未來悅1月底開盤的樓棟至今去化也只有40%左右。據克而瑞數據報道，未來悅最新開盤的樓棟，首開也只有30%左右的去化率。對於中央公園罕見小戶型產品來說，十分慘淡。對於這兩個樓盤而言，無論是過高的地價也好，或是過硬的產品也好。當價值的成長空間被價格榨乾，留給購房者的，都只剩下一座幻美的空中樓閣。
04、結語
對於買房者而言。無論是正在發展的新區，或是寸土寸金的核心區。沒有真正十全十美的房子。但如何在價值分水嶺的檔口，選擇到真正優質的房子，才是最重要的事情。
本文來自公眾號：房神大咖
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