我正在目睹,地產戶型的大倒退

按照道理來說,我年紀也大了,也快過年了,應該喜氣洋洋不給大家添堵,但是有一些話題,如鯁在喉,還是不得不說,不吐不快……


01

可能是因為我看過的盤太多了,不知道各位有沒有發現,就是有一種戶型格局現在變的越來越常見,甚至行業內不少同行認為戶型格局就應該如此


我貼出戶型圖可能不少朋友就能感覺的到,大概就是這個樣子的


我正在目睹,地產戶型的大倒退

類似這樣佈局


這種戶型出現的時間有點久了,最早集中在90平米上下的小三房的產品


我正在目睹,地產戶型的大倒退

不論你看到的是三房兩衛還是一衛,次臥放在什麼位置,餐廳位於什麼位置,家配圖做成什麼樣,但是整體的佈局都是差不多的


類似於三開間朝南+南北通風的戶型結構。


看上去似乎不錯,而且實際來看這樣的邏輯已經在房企內部開始推進和落地,這種大開間短進深的排布模式開始在各個面積段裡放大


我正在目睹,地產戶型的大倒退

面積放大一點,可以做出一個客餐廳一體的戶型就變成了這樣


我正在目睹,地產戶型的大倒退

面積再大一點,可以多一個朝南臥室的就變成了這樣


我正在目睹,地產戶型的大倒退

不少項目如果執行力強一點,你可以看到所有的戶型就像麵條一樣被拉長縮小


我憑我的感性記憶,光上海樓市這樣佈局的戶型在項目內出現的概率超過70%,可以說非常非常高了


這兩年買一手房的朋友們很大概率就會住在這樣的戶型裡


行業內似乎沉澱出一個標準,不論多少面積,把開間拉開提升採光舒適度,把進深壓縮控制面積,秉持這個邏輯就能做出一個好戶型


所以這到底是不是一個好戶型,是我真的很想和大家分析的


02

先來看看這樣的戶型對外的宣傳點吧,最多會被強調的就是,我這個戶型可以實現最好的採光效果和通風效果。


因為整體扁長型的設計讓朝南的開窗可以更多,採光當然也就更多


而進深的短,讓空氣在室內對流更容易,所以通風也會更好


當然,這樣的戶型還有一個潛臺詞,我在控制了多少面積的前提下,實現了好採光和好通風


是的,一般這樣的戶型三房一衛都是在90平米以下,110平米甚至都會被規劃成了小四房,這樣的面積控制不得不說可以把總價保持的很好


但是這個戶型就沒有缺點麼


其實我個人非常不喜歡這個戶型,甚至非常的反感,我認為這樣的戶型設計本質上是不考慮實際居住角度


其實我也不知道什麼時候開始,行業設計圈有著開間進深鄙視鏈,就是開間拉開了就是好,進深壓縮了控制面積了就是好。這個鄙視鏈在這些戶型裡就是最好的體現


但是各位只要細看這個戶型,其實很容易發現一個問題,就是這樣的佈局的最直接結果就是


我正在目睹,地產戶型的大倒退

室內東西走向會有一條長長長長長長的走道,我不用貼實景圖各位都可以想想的出這裡的深邃


不論多大的戶型,這一條走道是必須存在的


而對於本來就是為了控制面積而存在的戶型來說,走道又額外的浪費了面積。所以可以想象的出的是


我正在目睹,地產戶型的大倒退

每一個房間都無比的小,所謂的三房,哪怕是做成樣板房你也可以看出,主臥很難放下一個正統的衣櫃,最後一個房間做成書房你也會覺得侷促


這就是走道浪費面積之後對其他空間的擠壓


從而產生的蝴蝶效應就是,本來就扁長的設計,而走道又佔據了一部分的進深,從而導致每個房間的進深都是極短的


這就是鄙視鏈的結果,最後讓每一個房間的實際使用率都不高


所以我自己對這種戶型的別稱就是:籠子房。你一條走道里選擇你要去的籠子,然後關門睡覺


當然你可能會說,你以為別人都是傻子麼,開發商都在造且用戶都在買,為什麼覺得這個戶型差


我想強調的是,這個戶型的流行開始於這兩年,而尚未有成規模的用戶入住,賣的好的房子不一定代表好用


而對於開發商來說,選擇這個戶型最好的理由就是,這是一個非常容易在營銷階段講透亮點的戶型,這也是一個非常容易在營銷階段規避問題的戶型


因為採光通風這個訴求很容易讓用戶理解,而收納不同在樣板房展示階段開發商也有一萬種方式來隱藏


所以以銷售為核心目的的開發商,沒有任何理由拒絕這樣的戶型


並且很多項目賣的好也說明了控總價在如今銷售環節的重要性,更多客戶因為總價合理而買單,這樣的訴求在研發設計階段成為了最主要的訴求去貫徹


03

這也是為什麼我看到的是整個行業的創新如此匱乏的非常重要的原因。之前寫過一篇文章叫做產品的開發商,快沒了。


這不是誇張,行業內讓我眼前一亮的產品越來越少,取而代之的是大家都在同質化輸出差不多的產品


我今年看膩過兩個詞,一個詞就是90平米小三房,另一個詞就是新中式


不知道各位有沒有感受,戶型越來越相似的同時,今年的新中式都太多了,各個開發商都在說自己如何如何熱愛中國文化,研發出了哪種哪種的產品


結果拿出來的東西都一模一樣


我正在目睹,地產戶型的大倒退

門頭都是這個樣子的,戶型麼就是小院子,種點竹子放點瓦片什麼的都算新中式了


新中式叫多了之後開始叫新東方,恍惚之間我還以為房企要滲透到廚師行業


和90平米的三房戶型一樣,如今各個房企的產品研發力已經匱乏到了極限


但是你覺得是團隊不行麼,不是的,行業裡有過產品創造力高潮的時刻,而現在的從業者都是經歷過那個黃金年代,但是為什麼現在都沒有了呢


簡單的兩個字,就是不敢


我曾經無意參與了一家開發商的產品研討會,設計總說著:只要你多給我5個平米的面積空間,我可以把整個格局都調整了做出一個好產品


結果對面的營銷總一句話就把設計總給壓回去了:“多5平米意味著我們就要比競爭對手貴50萬的總價,這對我們後面銷售很有壓力。”


這可能是所有項目在產品階段遇到的所有問題,當市場環境競爭壓力大之後,所有人都不敢去創新,或者說沒有勇氣去創新,生怕這樣的創新引起了客戶反感


而這種怕貫穿所有的環節,做那樣的戶型,是因為在營銷階段可以擺出一個完美無缺的方案,做新中式的風格,是因為別人都用這種風格成功了,所以我用起碼不會差太多。


包括很多社區開始用智能化的東西,其實很多開發商都不知道這個智能化可以幹嘛,就覺得裝了之後很洋氣,在營銷的時候有很多故事可以說,可以讓客戶一愣一愣的,就可以了


這樣的不敢,這樣的怕貫穿成了主旋律,從而導致90平米的三房會像方法論一樣在所有面積段戶型裡開始蔓延


這是我比較害怕的地方,創新就是基於各種犯錯,而現在所有的邏輯都是基於一些想象中的恐懼,而拒絕創新拒絕優化


04

如果說前面兩年是行業整體品質倒推的兩年,未來兩年很有可能是戶型大倒退的兩年,這種倒推可能不是一年兩年,很有可能就是20年


我最近找了一些2000年前後的一些商品房小區,很多的戶型設計放在現在來看依然非常亮眼


比如說這個戶型

我正在目睹,地產戶型的大倒退

真的是20年前的了,來自上海萬科當年的一個神盤萬科假日風景


這個戶型放在現在來看依然還是神戶型,除了說當年房價不貴空間尺度都可以稍微大一點之外,我們依然可以看到上海萬科在為用戶生活居住場景上規劃的努力


比如說廚房附近的家政間和洗手檯,比如說獨立入戶真正的玄關,比如說客餐廳一體化的規劃。


而且你仔細看可以看到,戶型面積大歸大,但是卻沒有存在真正意義上的單獨走道,換句話來說所有的面積都被有效利用了


而這些利用的面積,就是在進深段被使用的。很多老戶型雖然是老,但是從戶型圖上你就可以看出是真的為客戶考慮的,真的是為以後居住使用的生活場景考慮的


而這一些都在如今行業的發展中被滾滾車輪中碾壓消失


最近各家房企都在開年會,應該不止一家開發商的老闆出來的演講,都把品牌放在了第一位。


之所以如此,我想是大家都經歷過切膚之痛,前兩年維權造成了客戶對於開發商品牌的不認可,這兩年被渠道掐住營銷也讓人知道品牌的辨析度可以降低多少的成本


但是我真的很想和各位老闆們聊聊,你們真的知道什麼是品牌的意義


對於客戶來說什麼是品牌


好的品牌就是住了十年的房子,突然新添一樣新東西的時候發現家裡居然還有地方可以塞;


好的品牌就是在小區跑步跑累的時候剛好看到前面有個凳子可以坐下;


好的品牌就是半夜家裡突然斷電,慌亂中找的物業,對方5分鐘就上門弄好


品牌從來不在大開大合的發佈會,現在也慢慢的不在美輪美奐的售樓處,要相信,互聯網時代,是真的有口碑這件事情


很多時候的不敢,其實是自己給自己找了個藉口,一個不敢面對客戶的藉口


我正在目睹,地產戶型的大倒退

為什麼在一些房企內部有復購率這件事,從來不是砸錢換來的,都是一年年,一個個項目交付運營之後積累的客戶口碑


05

按照道理來說,文章應該在這裡收尾。但是我還是對未來有信心,因為雖然很少,但是我依然看到一些不錯的戶型在小範圍的流傳


我希望這些邏輯可以更大範圍內流傳,我也想發出一個聲音,小不代表壓抑,很多時候我們都用一些理所當然的理由讓自己放棄創新。設計的合理性依然可以做出足夠好的好產品


分享幾款我覺得非常好的戶型


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來自旭輝集團,規劃邏輯:幹掉走道。是一個真正意義上0走道的戶型設計,所以整體的空間利用率極高,用戶在動區的空間感也可以非常好


我正在目睹,地產戶型的大倒退

來自天津萬科,第一次徹底的把廚房細分為中廚和西廚兩個區域的戶型,而獨立的西廚與餐廳的聯動也讓未來生活有了更加豐富的想象


我正在目睹,地產戶型的大倒退

來自杭州仁恆,入戶的完全獨立的兩條動線,極少有的把家政空間規劃處了井井有條的生活場景


我正在目睹,地產戶型的大倒退

來自上海萬科,真正意義上重新定義了第四臥室的空間,一個家庭不可能有四間房間需要同時睡覺,第四個私密空間到底這麼規劃合理,上海萬科給了一個很好的解決方案


其實還是有一些人在為好產品而努力,我看到的是整個行業戶型設計的大倒退,也看到了一些團隊在這樣的趨勢裡逆流勇進


什麼是品牌,這就是品牌啊,在一堆一模一樣的戶型裡你拿出這樣的戶型,光看圖紙客戶就知道你到底是為誰考慮的


好戶型有用,好產品絕對有用,我會一直為好的戶型安利下去,所有的同行朋友們,加油呀

我正在目睹,地產戶型的大倒退

以上為正文,來自盧俊


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