拆遷中的補償決定與協議有何不同

在現實生活中,政府會對國有土地上的房屋進行徵收拆遷和經濟補償,簽訂拆遷補償協議,被拆遷人會收到徵收補償決定。那麼拆遷中的補償決定和補償協議有沒有聯繫?

01/ 補償決定與協議有聯繫嗎

拆遷中的補償決定與協議有何不同

房屋徵收補償決定和徵收補償協議是有聯繫的,兩者都是與徵收補償有關的文書,而兩者的區別是徵收補償決定是由徵收人與被徵收人簽訂的,而徵收補償決定是在雙方未達成徵收補償協議時,由徵收人單方面作出的。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第二十五條 房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協議。

補償協議訂立後,一方當事人不履行補償協議約定的義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條 房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被徵收房屋所有權人不明確的,由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照徵收補償方案作出補償決定,並在房屋徵收範圍內予以公告。

補償決定應當公平,包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被徵收人對補償決定不服的,可以依法申請行政複議,也可以依法提起行政訴訟。


02/ 簽訂拆遷補償協議的注意事項

拆遷中的補償決定與協議有何不同

1、審查簽訂合同的主體是否合法

和我們簽訂拆遷協議的一定要是拆遷人,具有法人資格,否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構,是不具備法人的主體資格的,拆遷一結束就撤了,找都找不著,更不要說以後履行的問題了。

2、合同的主要條款內容要明確

很多被拆遷人都是第一次經歷拆遷,在合同細節應當怎麼約定沒有經驗,經常簽訂的合同內容不明確,導致以後的履行的過程中存在麻煩。

拆遷協議裡比較重要必須明確的內容有:

第一、補償款的總金額及各項補償內容的具體明細,如果存在廠房出租的情況,這個各項補償內容的具體明細就尤為重要,這涉及到雙方以後分割拆遷補償款的份額確定。

第二、補償款的支付時間及支付方式。

第三、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質,因為地理位置決定了土地的區位價值,土地性質是住宅、工業還是商業也直接決定土地的價值,如果雙方在合同中沒有明確的約定,在實際履行中很容易產生糾紛。

第四、如果簽訂補充協議,補償協議上的內容必須合法,與主合同條款不衝突,如果對主合同有重大改動,須明確約定以補償協議約定為準。

3、約定違約責任

一般來說,拆遷人答應的補償條件,尤其是落實到合同條款的補償條件,基本上都能實現,但是什麼事情都是有萬一的,我們在簽訂合同的時候,也應該為可能出現的“萬一”提前防備,那就是明確約定違約責任,從另外一個角度來說,也是從合同條款的角度去督促拆遷人儘早的履行合同。

4、明確約定合同履行的程序

很多拆遷項目都要求合同簽訂後馬上騰退房屋,在交房後支付拆遷補償款,有的項目甚至是要求先騰退房屋,然後才把拆遷補償合同交給被拆遷企業和支付拆遷補償款。後一種合同的履行程序是有很大的隱患的。曾經有一位企業客戶來諮詢律師,遇到的就是這種情況。這家企業和政府關於所有的補償條件都已經談妥了,企業也在拆遷補償協議上簽字了,但是政府以補償協議需要上級審批但項目等不及為由,要求企業先行拆遷設備和廠房,並證待上級批准後會將拆遷補償款和合同一起給企業。企業拆除設備後,政府卻告知,項目規劃有所變動,暫時用不著企業這塊地了。因為沒有拆遷補償協議的保護,企業自行拆除設備的損失經過幾年的交涉,不僅得不到解決,甚至至今連明確的賠償數額也確定不下來。

5、審查拆遷補償合同是否對我們有不利的因素,有不公平的條款

比如是否為拆遷人付款設置了條件,這個條件是否是模糊的或者難以實現的,一旦出現這樣的條款就要注意了,拆遷人有可能要通過這樣的條款設置延遲付款時間,因為大型企業的拆遷涉及到的補償金額都比較高,幾千萬甚至上億,這些補償費用一旦晚付幾個月所產生的利息都是很大的。


分享到:


相關文章: