撰文 | 優秀
來源 | 選址960
中央定調，科技、通信大廠密集佈局，「新基建」迅速成為各地項目簽約大熱門。作為「新基建」F7成員之一，數據中心是新一代信息技術發展的數據中樞和算力載體擔當，最近帶起了一波新建熱。
然而數據中心入門並不容易。前期投入高，運營成本貴為其築起了天然壁壘。投用後長期而穩定的收益又充滿誘惑力。當頭部企業、各類資本蜂擁而至，業內響起不同的聲音：數據中心需要專業團隊操盤，適合做資產證券化產品……
多個數據中心集中籤約
重慶一口氣簽下5個數據中心項目。
4月3日，重慶22個新基建項目集中開工，其中數據中心項目5個，僅騰訊西部雲計算數據中心二期、中國華錄·重慶數據湖產業園、重慶移動-亞德(重慶西永)高等級數據中心3個項目，投資總額達60億元。
騰訊追加投資30億，打造西部最大單體數據中心。
騰訊西部雲計算數據中心二期項目位於兩江新區水土高新技術產業園，是騰訊在西南地區的第一個Tbase（騰訊自主研發的分佈式數據庫系統）園區，總投資30億元，佔地107畝、建築面積7.4萬平方米。預計2022年建成投用。建成後騰訊西部雲計算數據中心形成20萬臺服務器計算能力，成為中國西部最大的單體數據中心。
這是繼天津、上海、深汕合作區三地之後，騰訊第4個自建大型數據中心集群。
緊隨騰訊之後，中國華錄·重慶數據湖產業園投資20億元，打造不低於2000PB的冷熱混合、光磁一體存儲能力配套數據計算能力。中國移動攜手重慶亞德科技，投資10億元，打造重慶移動-亞德(重慶西永)高等級數據中心項目，全部建成後可提供10000個高密度微模塊機櫃。
重慶只是近期數據中心加速落地的縮影。
1個月內落地7城
據選址960不完全統計，僅3月便有7城先後宣佈開建數據中心項目。
中國電信粵港澳大灣區數據中心項目3月在廣州從化簽約動工，投資68.9億元，佔地300畝，總建築面積約42萬平米，全部投產後可提供約4.5萬個高功率機架。23日，華為張掖雲計算大數據中心二期項目開工。24日，中國移動（西藏拉薩）數據中心一期項目奠基，佔地面積約63畝，預計2021年6月建成，投用後可提供6600個機櫃。25日，中國移動(重慶)數據中心二期項目加速建設。建成後整體建築面積將超9萬平米，機櫃規模預計達到1.5萬架。28日，「華雲信創雲數據中心」項目在合肥開工。31日，投資13億元的佛山開普勒大數據中心二期，以及總投資16億元的五沙(寬原)大數據中心在佛山開工。同一天，河南省大數據中心在鄭州舉行揭牌儀式。除大規模新建外，多地在建數據中心項目迎來複工潮。例如，中國移動（哈爾濱）數據中心二期、中金武漢數谷大數據中心一期工程開始復工，中原數據基地二期、中國移動(河南)數據中心二期、中國移動(河南鄭州)數據中心一期、騰訊懷來雲數據中心等工程加速推進。
數據中心景氣度不斷攀升，吸引了眾多或專業、或跨界的公司加入。
不僅中國移動、中國聯通、中國電信基礎運營商，華為、浪潮這類服務器供應商競相佈局；像騰訊、百度、阿里等互聯網大廠紛紛加入自建行列；也有傳統企業視其為轉型之路，增設數據中心業務，如沙鋼、龍宇燃油；更有外資基金加入投資運營行列。
年化回報可達60%
被追捧的數據中心事實上是個門檻較高的物業類型。
首先，建設成本極高。相較於傳統商業地產，除建造房屋、購買或租賃土地成本外，數據中心需在設備設施方面投入大量資金，包括供電系統、 製冷系統、UPS（不間斷電源）等。
據戴德梁行數據中心研究專員金廉政介紹，北京、上海數據中心建設成本大約為3-4萬元/KW，若以4KW機櫃為例，單個機櫃建設成本大約為12-16萬元。一般建築面積2萬平方米的數據中心可容納2000-2500個機櫃，僅設備一項投入成本便高達4億元。
其次，數據中心運營成本也高。除常規的人力、水電、物業投入外，運營階段定期對設備進行更新置換仍是一筆不小的開支。
不過事情總有兩面性。數據中心相對於傳統商業地產來說，客戶穩定，很少出現退租情況。如果一個數據中心能夠滿足企業客戶在硬件和運營方面的需求，客戶基本不會改變租賃場所，只會發生擴租行為。
同時，數據中心租期合約週期較長，8-10年居多，現金流較為穩定，長期回報率高，適合發行REITs產品。
戴德梁行《亞洲房地產投資信託基金REITs研究報告》顯示，亞洲市場上有一支專門運營數據中心的房地產投資信託基金，來自新加坡的吉寶DC REIT。旗下運營18個數據中心項目，可租賃面積達13.9萬平方米，出租率長期穩定在92%～95%，平均租期達7.7年。
在新加坡乃至亞洲市場上表現不俗。2019年吉寶DC REIT的年化綜合回報率達59.8%，超過新加坡REITs行業平均水平的兩倍。
新基建風起
新基建風口下，未來數據中心熱度不減。
近期中央層面多次提及並密集部署「新基建」。在3月4日中央政治局常務委員會會議上首次提及「數據中心」，明確將其納入新基建範疇。所謂「新基建」即是發力科技端的基礎設施建設，包括5G、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車充電樁、大數據中心、人工智能、工業互聯網等領域。
圖片來源：東方證券
作為新基建F7成員，數據中心是數字經濟的實體支撐，也是基礎中的基礎。另外，在疫情的催化下，線上平臺流量大爆發，致使數據中心短期市場需求激增。
戴德梁行預計2020年規模將突破2000億元。這意味著自2012年以來，中國數據中心市場規模翻10倍。多年來中國市場保持29%～42%的增速，遠高於全球數據中心市場增長水平。但中國數據中心人均擁有量僅為美國的1/20，數據中心市場需求長期存在。
戴德梁行
伴隨國家「新基建」政策的推進，以及5G、人工智能、工業互聯網、雲計算等新一代信息技術的推廣和普及，未來國內數據中心項目將快速增加，尤其是綠色、大型甚至超大型的數據中心增多。
