碼農分析-成都二手房市場變現能力排名

自從16,17年的各種限購政策出臺以來,樓市的流動性一直是被壓制的,加上一貫以來的新房癌思想(這麼大剪刀差我自己也情願買新房的),成都的二手房變現能力到底是怎樣的情況呢? 我們還是用數據來看一下。



碼農分析-成都二手房市場變現能力排名


先交代統計口徑:

  1. 所有成交數據為成都2014年1月-2019年5月的鏈家數據,去掉了車位,商業產權的數據。
  2. 區域和商圈劃分,是按鏈家的小區所屬商圈計算的,據觀察有些商圈所屬的區貌似不太對,但是影響不會太大。
  3. 在計算成交/掛牌比排名時,過濾掉了2019年成交數不足10套的小區。


根據小區擁有的樓戶數統計,最新各區域的小區總戶數如下,大概總戶數為630W戶。


碼農分析-成都二手房市場變現能力排名



自己的報表平臺中跟蹤貝殼指數也有一段時間了,現在看看今天的數據,近90天二手房成交這個移動平均的曲線,再2019-05-14已經達到了頂峰,現在成交量已經開始逐漸下降了。


碼農分析-成都二手房市場變現能力排名


如何評估變現能力

我覺得小區變現能力應該從兩個方面評估:

  1. 二手房掛牌數/小區總戶數 ,越高說明賣房的意願越強烈
  2. 成交數/二手房掛牌數, 越高說明交易成功率高。
  3. 綜合起來看,應該第1點越高,第2點越低,說明變現能力越差,是想賣賣不出。而第1點低,第2點高,說明變現能力強,因為賣的人少買的人多,說明很好出手。


那麼我們就已最新的小區掛牌數,和2019年1-5月的成交情況,來看看這兩方面的數據。

1. 掛牌/總戶數比排名


碼農分析-成都二手房市場變現能力排名

掛牌/總戶數比top10

可以看到掛牌數佔最高的小區,有不少在三圈層,成交量都很少,特別是前兩名掛牌數佔總戶數10%以上的,應該純投資的居多,不同的是黃龍溪谷是別墅區,而 十七巷3號 是老破小。

建發金沙裡屬於改善小區,又有金沙小學的學區,但是成交量卻很低,可能還是總價太貴了吧,除了車位和商業住宅,今年成交的幾套最低200W, 最高400W。

上面的排名基本上屬於流動性最差的小區了。

2.成交/掛牌比top10


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成交/掛牌比top10

這個排名下的特徵是成交量都是掛牌房源的2倍以上,掛牌/總戶數佔比都比較低,最高也只有1.5%

比如隆興嘉苑的成交,週期都很短,說明這個階段的流動性很好了,


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隆興嘉苑


再看下價格趨勢:


碼農分析-成都二手房市場變現能力排名

隆興嘉苑


隆興嘉苑成交單價趨勢

價格和大成都平均走勢區別不大,都是18年6月以後下跌,到今年1月以後有小幅度上漲, 說明變現能力強, 並不代表價格就高,至少短期內不是同步的

再看一個高新區的小區:美洲花園棕櫚灣


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美洲花園棕櫚灣


美洲花園棕櫚灣成交趨勢

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美洲花園棕櫚灣


這個小區19年的成交量已經超過了17年和18年,價格也回暖明顯,並且成交週期都很短,是什麼原因讓它今年變得受歡迎了呢?

同屬於高新區新北的另一個小區:潤新花園一期


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潤新花園一期


潤新花園一期成交趨勢

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潤新花園一期


潤新花園一期也有跟美洲花園棕櫚灣相同的特徵, 是否“新北”今年有什麼變化呢?

3.絕對成交量的排名


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2019年絕對成交量排名top10

以前我們看熱門成交小區,都是直接取絕對成交量的排名,這個排名基本上每個月變化都不大,現在看來,其實就是這些小區規模大,總戶數多,實際上它們的變現率,排名並不是太高,上圖中 成交/掛牌佔比最高的 中鐵麗景書香 也只達到了83% ,這些小區看起來成交量高,但是競爭還是比較激烈的, 對買家來說比較有議價空間。

總結:

  1. 評估變現能力,可以發現一定時間範圍內某個小區或者區域的影響因素變化,比如一個小區變現能力以前比較差,最近突然變強了,可能是新建地鐵, 學區劃分變化,附近新建商業,公園,有溢價土地成交,或者是將會發布新的規劃政策。 只有先找出這些變現能力異動的小區,才能針對性的分析是什麼影響因素出現了變化,從而及時的對買賣決策做參考。
  2. 如果一個小區的變現能力一直很強,那也說明投資價值比較大,只是由於現在不容易獲取前幾年的二手房掛牌數據了,所以沒能做出前幾年的小區變現能力排名, 相信跟2019年的排名是有變化的,不同時期應該熱點不同。
  3. 不能從單一維度來分析,比如只看小區成交量的排名,其實忽略了很多小區本身總戶數多,實際成交比例並不一定高。


那麼朋友們想知道你們自己的小區,或者看好的小區的變現能力嗎? 我把上圖的表格數據全集已經放在了自己的報表平臺中, 關注微信公眾號:【 碼農看樓市成都】 可以查看。


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