今年疫情對整個商業地產確實有影響，但是更像是壓倒駱駝的一根稻草。因為即便沒有疫情，在當前大環境下，商業地產在20年、21年一定會遇到大的挑戰，疫情只是將危機更前置，我認為原因有3個：
第一，是整個的經濟紅利的消失，從當前創業環境、投資環境可見一斑。
我們發現企業數量的新增和增長速度其實是一直在下滑，而且這兩年投資環境也很差，連很多VC都遇到危機了，更何況VC要投的企業。而VC的危機是原因來自於創業企業的發展和質量出現問題，導致整個VC不再活躍。
數據來源：國家統計局
第二，是城市發展紅利的消失。
就比如寫字樓租金，過去三年整體租金一直上漲，平均在30~40%的區間，有一些城市甚至是翻倍了。以杭州為例，原先均價大概在1元，現在已經奔到2.7元了，這背後就是城市發展紅利帶來租金的上漲。那麼，我們認為過去2~3年對於整個租金的釋放過快，所以目前很自然地，出現一定的平衡期或者是回調期，租金增速起不來。
第三，商業地產是一個典型的存量市場。
每年都有增量投入到存量裡面去，那麼這個存量持續膨脹，並不會因為需求量減少而減少。
綜合而言， 供應量持續增加，需求量在減少，再加上整體租金漲速起不來，疫情成了一個催化劑，一個稻草，將整體行業危機前置。
所以，我認為今年整個商辦行業一定會非常的艱難，但對於行業不同角色的影響是不一樣的。我們給它分成3種角色，一種是產權持有方，一種二房東模式，一種叫運營模式，來闡明具體的影響。
首先，我認為對於產權持有方來說，他的壓力不會特別大。
因為他是屬於一個重資產持有模式，所以說他有更多的可調整的空間，比如說樓是我自己的，可能我租3塊和租2塊5，沒有本質性的區別。並且，對產權持有方來說，可能短時間的調整不一定是壞事，特別對有些寫字樓本身就要進行調整；另外，對他們來說，衝擊會比較小，因為他們一般重資產模式，基於5年10年的視角來看資產包，所以疫情帶來的短期影響並不會帶來很大壓力。
產權持有方壓力不大
但是，對於整個二房東模式，今年會是一個非常大的洗牌。
最近，我們也聊了很多的一些行業的玩家，大家都表示今年的挑戰會非常大，因為二房東模式是他的錢是怎麼賺的？
首先，它是賭城市發展紅利，因為它是賺租差的；再者，他要賭計租率高。那麼，這種模式對於市場活躍度要求是很高的，所以說一旦整個市場進入活躍度不高的階段，城市紅利放緩，加上由租金增長釋放過快再進入平緩期，對二房東來說是很致命的，因為可能它的10%的空置率就把他所有的利潤就平掉了。所以說今年對整個二房東來說是一個非常大的挑戰，是一個生存還是死亡的兩個極端。
二房東模式進入洗牌階段
第3種角色是第3方運營公司，輕資產管理輸出是突破口。
其實，目前市面上除了在物業服務層面，很多都是第三方運營機構來運營的，但是作為資產管理的角度來說，以前大家都是沒有的，所以我去判斷，今年輕資產這種管理輸出、跟業主方的合作多樣化的這種第三方管理公司，我認為今年會有一個非常大的發展的苗頭。因為大家發現二房東模式其實是有弊端的，目前很多的輕資產運營公司，我們發現都是來自於二房東模式的轉型，從二房東模式轉變成輕資產模式，這裡有很大的一個矛盾，就是說二房東模式在我們過去幾年多屬於典型的粗放式發展，不是精細化，不是專業化的發展。那麼，在轉型的過程中，業主方憑什麼認可你的經營管理模式以及你的專業，這會是一個比較大的挑戰。
輕資產管理輸出是突破口
最近，我們跟很多行業的夥伴在交流時，我們發現大家可能在託管輸出的時候，會結合多種模式來共同輸出。一種模式是純輸出，第2種可能以承擔部分這種成本這種情況做輸出。我覺得輸出模式可以有多樣化，但是我認為，對於很多行業玩家來說，今年的輕資產的託管模式輸出會是一個比較大的突破口。
