01 | 政策解讀鄉村產業發展用地合規途徑
近日，中共中央、國務院對外發布《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》，為鄉村產業發展用地指明瞭合規途徑。
01、守住底線
在《意見》基本原則中，與農旅項目相關的還是土地問題：堅持守住底線、防範風險。正確處理改革發展穩定關係，在推進體制機制破舊立新過程中，守住土地所有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損底線，守住生態保護紅線，守住鄉村文化根脈，高度重視和有效防範各類政治經濟社會風險。
看到這裡，大多數人可能會覺得農旅項目是不是未來就沒法發展了，農地上不能建設施了，何談一二三產融合？其實不然，《意見》對未來土地的使用和放寬，其實在這次《意見》裡已經說得很清楚。
02、人盡其才
首先，我們要明白城鄉要素合理配置的核心，那就是：促進各類要素更多向鄉村流動，在鄉村形成人才、土地、資金、產業、信息匯聚的良性循環，為鄉村振興注入新動能。
一、維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自願有償轉讓上述權益。提升城市包容性，推動農民工特別是新生代農民工融入城市。
二、建立城市人才入鄉激勵機制。吸引各類人才返鄉入鄉創業。重點提到引導規劃、建築、園林等設計人員入鄉。允許農村集體經濟組織探索人才加入機制，吸引人才、留住人才。
03、地盡其用
一、改革完善農村承包地制度
完善農村承包地“三權分置”制度，在依法保護集體所有權和農戶承包權前提下，平等保護並進一步放活土地經營權。健全土地流轉規範管理制度，強化規模經營管理服務，允許土地經營權入股從事農業產業化經營。土地活用，才能真正的帶動農業產業化發展。
二、穩慎改革農村宅基地制度
加快完成房地一體的宅基地使用權確權登記頒證。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置房屋。
這一條非常重要：放活宅基地使用權和盤活閒置房屋，毫無疑問為將來鄉村振興過程中，新業態的導入留出了足夠的空間。此外，《意見》還提到：允許縣級政府優化村莊用地佈局，有效利用鄉村零星分散存量建設用地。推動各地制定省內統一的宅基地面積標準，探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償。
三、建立集體經營性建設用地入市制度
在符合國土空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市；允許村集體在農民自願前提下，依法把有償收回的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市；推動城中村、城邊村、村級工業園等可連片開發區域土地依法合規整治入市；推進集體經營性建設用地使用權和地上建築物所有權房地一體、分割轉讓。
這是此次文件的一大政策突破，過去宅基地雖然也被視作集體建設用地，但並不被看作集體經營性建設用地，不能直接入市。這一政策會極大增加村集體在集體經營性建設用地入市過程中的靈活性和主動權。但要滿足有償退出、農民自願的條件，還涉及村莊所處的規劃要求和空間位置，決定了這些閒置宅基地能否轉為集體經營性建設用地，以及轉化的價值。
02 | 案例解讀鄉村產業發展用地實操經驗
從政策來看，國家對將來土地的整體規劃和農旅項目發展、升級，開了一個口子。對於農旅項目及鄉村旅遊項目開發經營的人來說，如何在新的一輪土地整體利用規劃中，明確投資目標，找到合規的出路才是既符合政策又保證長久效益的明智做法。
01、如何善用“經營性建設用地”
現有政策下，集體建設用地是發展休閒農林業和鄉村文化旅遊康養項目的重要用地形式。
2014年，國家開始“三塊地”改革的試點工作，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。全國有33個縣市區試點集體經營性建設用地入市實踐，
成都郫都區作為最早參與試點的城市，積累了較為成熟的入市實踐經驗。案例：戰旗村
這是成都周邊一個普通的村子，全村1704口人，1930畝土地。2007年，村裡開始了“資源換資本”的方式開始發展，現在戰旗村經濟總產值近3億元，集體資產達到5700萬元。（數據來源：科技日報採訪戰旗村黨支部書記高德敏，新聞標題：綠色發展，戰旗村變“短板”為“優勢”）不禁有人想問，戰旗村究竟是如何做到的？成功的核心是什麼？又是否具備普適性？今天，小編從土地入股、土地入市、自主經營三方面，告訴大家答案。
戰旗村發展的第一步，是土地入股。
有“成都小普羅旺斯”之稱的媽媽農莊，11年前被招商引資到戰旗村。對於媽媽農莊的運營，戰旗村以土地入股，年底保底分紅的方式合作。媽媽農莊圍繞花卉的觀賞交易、旅遊觀光等形成了一個完整的產業鏈條，同時解決了戰旗村120多人的就業。
戰旗村發展的第二步，是土地入市。
早在2015年，戰旗村被確定為集體經營性建設用地入市改革試點，原有的村辦複合肥廠、預製廠和村委會老辦公樓用地入市拍賣，以705.9675萬元的總價成交。這宗面積為13.447畝的土地，在全川敲響了農村集體經營性建設用地掛牌拍賣的第一槌。
戰旗村發展的第三步，是自主經營。
2018年，戰旗村邁出跨越式發展的第三步，也就是打造“鄉村十八坊”景點發展鄉村旅遊——利用本土工匠技術資源，還原舊時作坊生產方式，打造傳統農耕文化記憶。
把鄉村變景區，採取自主經營，給老百姓新的財富密碼。迄今，戰旗村經過近20年的發展和市場淘汰，產業結構進行了很大調整。全村現有13家企業，其中7家集體企業，6家民營企業，主要紮根於鄉土資源，以農副產品加工、郫縣豆瓣及調味品生產、食用菌生產和旅遊業為主。從數據上看，戰旗村村域經濟總產值近3億元，集體資產達5700萬元，集體經濟收入達450萬元。
02、如何活用閒置宅基地
宅基地是農村集體建設用地的大頭，也是農村文旅產業發展的新空間。統計顯示，中國約有19萬平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約佔13萬平方公里。（注：該數據來自新華社，文章標題：中國農村宅基地“三權分置”改革將帶來哪些紅利？）目前國內對於閒置宅基地的使用主要有四個方面：
1）建設租賃住房，實行租購併舉，緩解大城市住房壓力。
2）開發共享農莊，打造城裡人的田園夢。
3）盤活農村閒置房屋，探索養老產業新模式。
4）打造鄉村民宿，吸引遊客體驗鄉村文化和生活。
案例：紅渡村
隨著央視《新聞聯播》《朝聞天下》的播出，《人民日報》《貴州日報》的肯定，新華社、大眾網、鳳凰網、新浪網等國內知名媒體的報道，“旅居農家·紅渡村”在全國掀起了一股紅渡熱潮，究竟是什麼原因，讓貴州省餘慶縣紅渡村從一個偏遠、貧困的小山村，華麗蛻變為媒體、行業眼中的“寵兒”？
核心思路：激活閒置農居、閒置農田、閒置農民等資源
老百姓在“不離土、不離鄉、不離業”的情況下，將閒置住房、庭院拿出來，打造成鄉村精品民宿服務現代城市居民；將閒置農田連片集中規劃形成農耕體驗區；將有意願向旅遊服務經營轉型和目前有剩餘勞動力、剩餘勞動時間的農戶提升為旅遊服務者。
開發模式：政府公建配套+企業示範引領+社會資本招商引入合作開發模式
1）企業示範改造：由村集體統一收回閒置資產，自主選擇四戶作為示範戶，按照宿、食、業的精品標準進行打造，從戶型類型選擇上儘可能的一戶純手工木屋、一戶全混磚結構、一戶獨立院落、一戶兩層樓閣的不同特色。可以返聘村民作為員工，同時村民可以獲得房屋租金以及分紅。
2）社會資本招商引入：與其它企業聯合選擇願意參與的四戶院落進行再改造，並建設苗族木樓特色民族建築。
3）政府公建配套：基礎道路配套、市政道路連接線建設、梯田觀光木棧道環線建設、旅居農家汙水處理配套的硬件設施與小型溼地完成。
版權聲明：圖文來源於田園綜合體規劃中心、網絡，僅用於學習交流，版權歸原作者所有，如有來源標註錯誤或侵權，請聯繫小編，將及時更正刪除。
讀萬卷書，行萬里路。讀道文旅很榮幸和您分享這篇文章！不落地，不創意，如果您有好的素材案例，也歡迎下方留言分享~
