4月24日晚，華夏幸福對外發布2019年年報。
報告期內，華夏幸福主營業務實現穩健快速增長，營收首次破千億，達到1052.1億元，同比增長25.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤146.12億元，同比增長24.40%；歸屬於上市公司股東的淨資產500.36億元，同比增長14.30%。
在頗受關注的綜合財務指標之外，最受房妹關注的是它的異地複製模式。
與一般的房企發展路徑不同，華夏幸福的主營業務為產業新城項目，要實現異地複製比住宅項目更具挑戰。
而戰略成功與否與其未來的可持續性發展息息相關，自2017年華夏幸福力推異地複製模式以來已有三年時間，成效幾何需要從其年報中去找答案。
年報顯示，2019年華夏幸福實現1431.72億元的銷售額，營業收入達到1052.1億元，同比增長25.6%；公司總資產4578.12億元，增長11.7%；公司實現產業簽約 1956.13億元，較上年同期增長17.8%。
與此同時，衡量企業綜合盈利能力的毛利率和ROE兩項指標也持續走高，2019年分別為43.7%和35.7%，與上年同期相比分別增長2.1個百分點和0.5個百分點。
業績實現高質量增長的華夏幸福，對股東始終保持著高比例現金分紅。數據顯示，2019年公司擬向全體股東每10股派發現金股利15元(含稅)，以資金公司每10股轉增3股。以此計算，2019年華夏幸福現金分紅達45.20億元，同比增長25.4%，現金分紅佔淨利潤比重連續5年不低於30%。
過去一年華夏幸福下大力氣降本增效，進行了業務優化、區域調整、項目整合，優化公司治理結構，經營質量顯著提高。
年報顯示，報告期內，其通過狠抓經營管理，積極回款，公司全年銷售商品提供勞務收到的現金達879.27億元，同比增長17.06%；經營活動產生的現金流入943.78億元，同比增長17.89%；銷售回款率由2018年的46.2%大幅躍升至61.4%。
在收入、經營回款，現金流情況同比穩健改善的基礎上，報告期內，華夏幸福管理費用率同比下降1.95 %，銷售費用率同比下降0.45個百分點，經營質量持續提升。
在2019業績會上，華夏幸福透露，當前公司已經啟動了79座產業新城，其中66座已實現回款，22座進入成熟期。
資源獲取力度提升，再為公司後續發展積蓄能量。2019年華夏幸福加大力度拿地，新獲取土地規劃計容面積比上年同期增加88.7%，截至年末，華夏幸福總土地儲備達1058萬平方米。
整體看來，華夏幸福的綜合財務指標趨穩中又顯韌性。穩是營收、利潤、現金流等指標持續向好，韌性則在於其都市圈產業新城和新業務項目均聚焦國家重點發展的核心都市圈，且土儲充足。
業績穩增且韌勁加強，得益於華夏幸福厚積薄發，通過異地複製戰略加快全國市場佈局。
所謂異地複製戰略，即將其運營多年相對成熟的“環京”產業新城模式，複製到“環京”以外的其他區域。
說白了，就像營銷圈常說的裂變模式。裂變首先是精耕細作以單點突破，然後再進行嚴格的複製，由一個成功的點複製出另一個，兩個點再裂變為四個……以此類推，先慢後快，步步為營，最終快速而高效地全面啟動整個區域市場。
這種模式的落地，必須以一個相對長的時間軸進行觀察，一年的成功並不能說明什麼，但三年的成功則足以證明該模式未來的可持續性。
房妹查詢企業年報得知，近三年華夏幸福共新增49個PPP項目，且根據行業週期把控“鬆緊”節奏。2017年、2018年新增PPP項目協議分別為21個和18個，2019年新增 7個入庫 PPP 項目，這些項目全部位於“環京”以外區域。
至此，華夏幸福“3+3+N”核心都市圈全面佈局已基本實現，在精耕京津冀都市圈的基礎上，密集佈局長三角都市圈，加快佈局粵港澳都市圈，推進佈局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等核心都市圈。目前，華夏幸福已佈局了13個省、15個都市圈。
值得一提的是，截至2019年末，華夏幸福在各都市圈佈局的產業新城項目，入選財政部政府和社會資本合作項目庫的達到32個，其中5個國家級PPP示範項目，1個省級PPP示範項目。
戰略穩步推進，華夏幸福的異地複製模式收效如何？
據其2019年年報顯示，環北京區域的園區配套住宅業務簽約銷售額為 506.54 億元，環北京以外區域的園區配套住宅業務簽約業務銷售額522.81億元，銷售額比重由2018年的43.69%提升至50.79%，環北京以外區域的銷售面積比重由2018年的54.15%提升至 63.68%。
分都市圈來看，環京以外地區有兩個都市圈營業收入超百億，其中杭州都市圈營業收入163.6億元，較2018年增長85.8%；南京都市圈營業收入114.6億元，較2018年增長68.4%。另外，合肥都市圈和武漢都市圈營業收入同比增速均超300%。
由此看來，華夏幸福的異地複製模式是成功的，並已進入指數級增長的“裂變”期。仔細研究華夏幸福的發展路徑，我們發現在量變引起質變的表面下，隱藏的“質變引起量變”的玄機。
質變的本質是創新，而創新則是打破現有的舒適圈。
早在18年前，華夏幸福就從河北固安工業園起步探索產業新城模式，彼時整個行業還沒有可循案例，華夏幸福就是摸著石頭過河，日積跬步在產業新城開發運營上形成了一套成熟的體系，但至今其業務創新並未止步。
2019年華夏幸福積極尋求新增長點，並先後進軍零售物業和寫字樓等商業地產領域，探索康養、公共住房和科學社區等新型不動產領域。
短短一年多時間裡，華夏幸福新業務已經迅速打開局面。與中國平安合作落地首個“輕資產”模式項目——北京麗澤項目，摘牌武漢長江中心綜合體項目，佈局深圳市坪山區碧嶺頂等城市更新項目。
不斷嘗試，不斷精進，讓其產業運營能力顯著提升，招商規模再創歷史新高。報告期內，華夏幸福投資運營的園區新增簽約入園企業545家，新增簽約投資額約為1956.13億元，同比增長17.8%。
質變帶來量變，量變促進企業更好質變，“質變→量變→質變→量變”的有效循環，不僅讓華夏幸福獲得了重要股東“中國平安”的加持，還再次完成了對賭協議的要求。
其實，華夏幸福的產業新城探索之路並不平坦。除了要迎接獨特模式下各式各樣的挑戰外，還要面對業內外對週期長、投入大的產業新城模式的質疑。
如今，華夏幸福這家堅持“長期主義”戰略的房企，產業發展的護城河已現，可以說成效不菲，特別是異地複製模式的成功，不僅給其未來發展帶來了極大的想象空間，也給整個行業提供了一個可資借鑑的模板。
過去數年間，諸多房企獲得了數百上千億的增長，但行業在變，如果房企的核心作業思路還是刺刀見紅“拼規模”的短期主義，那麼就會像馮侖所說，“他們成功的原因也是猝死的原因”。
這麼看來，像華夏幸福這樣的“長期主義者”，反而走了一條捷徑。根據惠譽4月14日最新消息，惠譽維持華夏幸福評級，展望“穩定”。本週華夏幸福的股票也持續走高。
在2019年度業績說明會上，華夏幸福官宣，公司戰略定位從“中國領先的產業新城運營商”，變更為
“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。這意味著，經過十數年深耕產業新城並穩固成果後，這家“長期主義者”又踏上了一條鎖定未來之路。路漫漫其修遠兮，然心之所向則必將抵達。
