《中國經濟週刊》記者 孫庭陽|北京報道
4月27日，華夏幸福（600340.SH）股價最高漲幅接近漲停，收盤上漲8.76%，遠強於滬深大盤和同類公司。股價如此強勢的背景是，在上一個交易日的晚間，華夏幸福公佈了2019年及2020年1季度業績。
營業收入增長26%，首入千億“俱樂部”
4月24日晚間，華夏幸福披露2019年及2020年1季度業績。2019年公司營業收入同比增長26%到1052億元，淨利潤增長24%至146億元，每股收益增長25.33%到4.75元。
1052億元，這標誌著華夏幸福正式躋身房地產行業年收入千億元“俱樂部”。目前已經公佈2019年報的A股房地產上市公司中，加上華夏幸福，此“俱樂部”中只有四個成員。其中，華夏幸福近5年以29%的複合增長率，成為該“俱樂部”中增長最快的公司。
近兩年來，地產行業整體處於降速通道，整個行業形勢不容樂觀。此時華夏幸福仍然獲得如此高速成長，吸引了投資者的高度關注，年報發佈後股價走強也在意料之中。
不過，華夏幸福的年報業績收入雖然靚麗，但其現金流數據也是投資人關注的另一個指標。
4月26日，華夏幸福以線上直播形式舉行了2019年業績說明會，公司管理層對2019年經營數據做了分析，展望了2020年佈局。《中國經濟週刊》記者在參加線上說明會時發現，參會的有不少知名投資人和券商研究員，他們對現金流問題提問直接，華夏幸福也是直面回答。
華夏幸福副總裁、財務總監吳中兵介紹說，2019年經營性現金流，要分三點來看。第一，2018公司從防控風險出發，對業務做了調整，導致投資不足，直接影響了2019年現金淨流入。第二，2019年公司主動增加槓桿，階段性加強發展所需要資源儲備，例如，取地金額和麵積同比增長204%和63%，產業新城土地整理支出增加50%，城市建設支出增加幾乎翻倍，增加了現金流出，但為後續發展打下堅實的基礎。第三，2019年各個季度經營性現金流已經呈現出好的趨勢，到第四季度時淨流入77億元，已經轉正。公司已經披露了2020年1季報，儘管有著在春節前集中支付工程款，疊加新冠肺炎疫情影響，2020年第1季度經營性現金流同比也有好轉，同比增加了29億元。2020年，公司進入正常發展節奏後，將會適度降低負債率，提升公司的整體穩健性。
對於華夏幸福現金流變化情況，市場研究機構也做出了自己的判斷：東北證券點評為“經營性現金流呈現邊際改善趨勢”；中金公司預計華夏幸福2020年現金回款將延續改善趨勢，帶動在手現金提升和經營性現金流改善。
吳中兵副總裁還提醒投資人說， 2020年1季度，從分業務板塊看，公司產業新城回款增長24%，回款速度增長甚至高於簽約增長。
產業新城毛利率高達68%，新增簽約投資額1956億元
資金密集的房地產行業2019年日子並不寬鬆。2019年全國商品房銷售額增速較2018年下降了5.7個百分點，銷售面積同比下降0.1%，房地產企業2019年境內債權融資總額已連續4年下降，借貸成本整體逐漸走高。
華夏幸福2019年房地產業務毛利率只有33%，比肩同行公司。公司整體毛利率達44%，領先同行公司。原因是，貢獻毛利潤“半壁江山”的產業新城，毛利率高達68%。公司產業新城2019年貢獻毛利潤同比增長26%至232億元，對公司整體利潤貢獻度連續4年超過50%。
華夏幸福耕耘產業新城已達18年，期間也曾經歷過業績壓力，但是對產業新城模式和邏輯的堅守與創新，讓華夏幸福始終穩居國內產業新城運營商的老大地位，產業新城也成為公司的最大利潤來源。
產業新城模式，可以理解成華夏幸福接受地方政府的委託，雙方簽訂長期合作開發協議，設立項目公司為合作區域內提供包括規劃設計與諮詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展服務等綜合解決方案。其中核心是委託區域範圍內進行的產業定位、產業規劃、城市規劃、招商引資、投資服務、產業升級等服務。
更重要的是，華夏幸福的產業新城全部位於核心都市圈。據統計，我國北上廣等30個核心都市圈以佔全國4.5%的面積，承載了全國32%的人口，創造了全國 52%的GDP。
向來低調的華夏幸福董事長王文學，這次也出現在了4月26日的線上業績說明會上。對於產業新城，他特別介紹說，公司已經重倉都市圈，按照都市圈佈局，佈局了13個省，15個都市圈，未來的積極盤活相應的資源，更加聚焦高潛力、高回報的區域，在已有的基礎上持續降費增效。
數據顯示，截至2019年末，華夏幸福已啟動的79座產業新城中，已有66座開始實現回款，22座則已進入“淨現金流轉正、產業項目投產、產業集群形成”成熟期。
參會的一位券商研究員對《中國經濟週刊》記者表示，他一直關注和研究華夏幸福的產業新城，2019年其產業新城的簽約特點是大單多、大戶多。2019年其新增簽約投資額 1956億元，其中5億以上項目佔比 85%，戶均簽約額同比提升52%。
華夏幸福的公開信息也顯示，2019年 “大單”頻現。例如，當年7月與欣旺達（300207.SZ）簽約總投資120億的新能源項目；當年9月與深圳市合豐泰科技有限公司簽約160億元的超薄玻璃基板深加工項目(一期)；當年11月，與歐菲光（002456.SZ）簽約總投資135億元AMOLED柔性顯示觸控模組與5G智能終端項目。
今年年初受新冠肺炎疫情影響，3月中旬，華夏幸福採取“雲簽約”方式，與協鑫集成（002506.SZ）簽定了總投資50億元的再生晶圓項目。
2019年能夠躋身千億俱樂部，除了產業新城，商業地產也是一大貢獻源。華夏幸福在2019年加速開拓輕資產模式，在商業綜合體、公共住房、康養、科學社區等商業地產開展布局。2019年首個“輕資產”業務模式項目落地北京麗澤，之後還摘牌武漢長江中心綜合體項目。華夏幸福聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東在業績說明會上介紹，商業地產市場競爭激烈，但好項目稀缺，公司要做“好城市、好地段、好條件、好產品、好服務、好回報的”商業地產，2020年公司要努力實現國內北上廣深等8個核心城市實現商業地產全面覆蓋。
對於2020年戰略定位，王文學董事長介紹說，將積極發展產業新城和商業地產這兩大平臺，持續構建新平臺，成為中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺。
