一、LPR再下調！房貸利率最低4.65%！
今早，中國人民銀行發佈公告：
2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。
對比上個月，2020年4月20日1年期LPR下調了20個基點，5年期以上LPR下調了10個基點。
其中，作為房貸參考利率的5年期以上LPR，是自去年利率改革以來的第三次下調。同時也是下調幅度最大的一次，至此5年期LPR整體降了20個基點。
那麼，這次5年期以上LPR下調，對於購房者、對樓市來說有什麼影響？
對購房者：
只要各銀行機構保持房貸上浮基點不變，房貸成本將減少。
以100萬房貸、等額本息償還30年來算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額約減少60元。如：本次5年期以上LPR降低10個基點至4.65%，月供將從5216.47元減少至5156.37元。
對樓市：
中國民生銀行首席研究員溫彬稱，政治局會議再次重申堅持“房住不炒”定位，這次5年期以上LPR只下降了10個基點，體現了房地產金融政策的連續性和穩定性，有利於促進房地產市場平穩健康發展。
其實，LPR下調早有跡象。
4月15日，在定向降準落地的同時，央行宣佈開展中期借貸便利（MLF）操作1000億元，中標利率2.95%，較上次下降20個基點 。
這是繼3月30日逆回購利率“降息”20個基點後，時隔半個月後的又一政策利率“降息”。且此次MLF操作利率跌破3%，為2017年以來首次。
2020年4月17日召開的政治局會議稱，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息 、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
這都在一定程度上預示著今天LPR的下調。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，未來更大的貨幣寬鬆力度將對國內消費、投資起到有效刺激作用，對沖海外疫情可能帶來的潛在影響。為此，下一步包括MLF在內的政策利率體系還將趨勢性下移。這也意味著短期內LPR報價還有下行空間，不排除二季度內再度下行的可能。
二、合肥房貸利率基本穩定！LPR下調影響不大
眼下隨著LPR的下調，合肥各大銀行的房貸利率又發生了什麼變化？
今天，我也電話採訪了合肥16家銀行的房貸利率情況，具體情況一起來看：
LPR新政執行以來，合肥的房貸利率，一直都相對比較穩定。首套房貸利率上浮5.88%；二套房貸利率上浮6.37%。
對於購房者來說，摺合到每個月的月供上，銀行工作人員表示：“沒有差別”。
不過，如今4月央行最新5年期LPR從4.75%降到4.65%，下降了10個基點。
在合肥市場，首套房房貸利率繼續維持穩定在5.88%，LPR+基點就是4.65+123BP，與之前4.75+113BP相比，加的基點數更多。
好在大部分銀行放款開始加快，比如工商銀行表示，將根據貸款人資質，很快就會放款；中國銀行之前的放款時間可能要半年左右，現在將根據情況時間或將縮短。
還有建設銀行，現在根據每個月的放款額度，時間適當縮短；光大銀行有關人員表示目前放款速度很快；郵政儲蓄銀行表示放款時間在1-2個月左右，浦發銀行表示放款時間在
2-3個月左右。需要指出的是，以上數據由我們致電各大銀行支行所得，來源各銀行個貸經理最新口徑，具體以銀行審批為準。
且每個銀行不同支行情況也不盡相同。請知悉。
三、LPR模式or固定利率？如何選？
根據央行的新政，自今年3月1日起，全國所有房貸合同廢除基準利率，改為最新的LPR利率模式，轉換原則上應於2020年8月31日前完成。對貸款買房的每一位購房者來說，你此前以基準利率簽訂的房貸合同全都將調整為LPR利率模式！
根據央行的公告，需要轉換房貸合同的購房者是2020年1月1日前簽訂的按照4.9%基準利率“上浮”或是“打折”計算的“老”商業房貸，不包括公積金個人房貸，已經還到最後一年的不需要轉換。
按LPR利率計算
掛鉤每月最新的LPR利率，按照LPR+加點模式（加點可為負值）計算每年利率，每個月都是浮動的。
按固定利率計算
若選擇固定利率，重籤合同後的利率水平應等於原合同的貸款利率，此後利率不再變化。
假設你的貸款利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月發佈的相應期限LPR（4.8%）。
那麼你的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%。
另外，這種重定價週期一般為一年，重定價日的方式有兩種：
一種是每年1月1日重定價，就是按照1月1日的相應期限LPR水平計算；另一種是你的貸款發放日的對應日期重定價，即按對月對日那一天的相應期限LPR水平計算。假如你的重定價週期為1年，重定價日為5月1日（你在今年3月已辦理了轉換），那麼2020年5月1日-2021年4月31日，你的房貸將根據2020年4月LPR重新來計算利率，這一利率水平在這期間保持不變。
即房貸利率=4.65%（4月5年期以上LPR）+0.59%=5.24%。
這一利率水平相比此前下降了15個基點。當然，如果你的重定價日在5月以後，也不用著急，因為目前LPR呈下行趨勢。
當然，若不轉換LPR模式，你的房貸利率依然是5.39%，無法享受LPR下降的紅利，也無需承擔LPR上調的風險。
結語
總之，LPR的下調是樓市的利好。在降準、貸款利率下降等多重金融利好下，勢必將進一步促進房地產市場的火熱。
