最近國家統計局公佈了31省份一季度房地產開發投資數據，結果很耐人尋味。
從房地產投資累計值來看，一季度蘇、粵、浙包攬前三，江蘇以2717.82億元位居第一，廣東、浙江分別以2548.83億元、2044.65億元緊隨其後。
為什麼長三角和珠三角的房地產投資額最高？
原因其實也很簡單，江浙粵這3個地方復工最快，早在2-3月份，就有不少當地企業包機專程送員工回廠子裡，包括各大項目的工地，管理人員、售樓部人員、農民工復位的速度也比其他省份要快。
根據央行4月24日發佈的調查報告，東部地區居民家庭戶均總資產為461.0萬元，分別高出中部、西部、東北地區197.5萬元、253.4萬元和296.0萬元。
顯然，不管是房企的復工速度、投資額，還是家庭資產，沿海各方面都要強於中西部。
但是，大量湧入長三角、珠三角的流動人口，他們如同浮萍一樣，在當地工作，收入微薄，苦等多年卻無法買到心儀的房子，礙於房貸利率居高不下、購房門檻高企、落戶難等現實，身在沿海，房子卻無法買在沿海，這個群體更應該引起我們的注意。
湧向大城市的流動人口到底有多少呢？
1982年，我國流動人口僅僅只有657萬人，2015年這個數字達到巔峰，為2.47億人，2017年這一數字變為2.44億，2018年再減300萬，至2.41億人。
這2.4億無房族，大部分都分佈在珠三角和長三角，去年杭州、深圳、廣州、寧波四個城市湧入人口達到了40萬以上，就是沿海“搶人”實力的表現。
而照顧這些無房者，讓剛需能夠更輕鬆的買到房子，也是2020年樓市調控的重點方向。
我們很欣慰的看到，下個月起，無房者或迎來3個“意外之喜”。
1，央行年內第2次降息，房貸更優惠。
在去年貸款基準利率換錨LPR後，央行在11月份首次降息，今年2月份、4月份又分別降息兩次。
去年8月份，LPR報價機制形成，1年期LPR下調6BP至4.25%，5年期4.85%不動。
去年10月份，1年期下調5BP至4.2%，5年期4.85%不動。
去年11月份，1年期下調5BP至4.15%，5年期同步下調至4.8%。
今年2月20日，1年期下調10BP至4.05%，5年期非對稱下調5BP至4.75%。
4月20日，1年期下調20BP至3.85%，5年期非對稱下調10BP至4.65%。
可以看出，一年期LPR降息幅度更大，達到了46BP，而5年期LPR因為掛鉤房貸利率，下降幅度比較慢，達到了20BP。
我們重點關注的就是5年期LPR的下降幅度，因為房貸利率掛鉤的是5年期LPR的報價，因此，央行降息後，5月份的全國房貸利率也會隨之下降。
根據融簡普科技大數據研究院4月24日對全國41個城市674家銀行分（支）行房貸利率的監測數據顯示，2020年4月（數據監測期：2020年3月20日-2020年4月19日，下同），全國首套房貸款平均利率則為5.43%，環比下降5BP；二套房貸款平均利率為5.74%，環比下降4BP。
注意，本次全國平均房貸利率統計的時間是截止4月19日，央行在4月20日的降息還沒有反應出來。
照此來看，5月份全國首套房平均利率可能會降到5.3%的水平，二套房降到5.6%的水平。
對無房者來說，如果接下來準備購房，按30年等額本息，100萬房貸來算，每個月可以減少60元，30年可以減少21000元左右的利息。
2，落戶全面放開，城市化進入新階段。
對很多剛需來說，在大城市買房除了資金壓力之外，最大的門檻莫過於落戶、社保、個稅等隱性條件。
這樣的限制將會逐步消失，本月高層發佈了一份關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的文件，其中共有9個大項，32條細分意見。
意見指出：長三角、珠三角戶籍准入年限同城化累計互認、以經常居住地登記戶口（除超大城市外）。
與此同時，高層部門還發布了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知，通知指出：督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。
這意味著除了京滬這樣的城市之外，絕大部分城市的落戶門檻已經放開。
尤其是長三角和珠三角實行戶籍准入年限同城化累計互認，在城市群副中心、次中心城市工作，同樣可以作為中心城市的落戶社保、個稅的參考年限，相當於從“同城”到“融城”的根本轉變。
3，舊改+保障房新政頻出，即將大規模鋪開。
租賃房新政也在逐步推進，早在去年12月底的住建部會議上，就明確提出：要著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進一步培育機構化、規模化租賃企業，重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規範標準和運行機制。
到了今年4月中旬，住建部又特別指出：推動住房租賃企業經營模式轉變，鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造，以及養老、租賃住房建設等，推動物業服務企業大力發展線上線下社區服務業，建設智慧社區。
隨著越來越多的城市被納入租賃城市試點，2020年必然會成為政策性保障房供應量“井噴”的一年。
“舊改”這個詞在去年就火了一陣，隨著湖南、廣東、河南、河北、陝西等多個省市開始大力推進老舊小區改造，大量“老破小”家屬院都迎來了“第二春”，僅去年1年時間，全國就改造了1.9萬個老舊小區。
到了2020年，根據4月份住建部披露的計劃，各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。
也就是說，今年全國“舊改”的體量是去年的兩倍以上，考慮到住建部是4月份披露的舊改目標，而今年1-4月份全國復工率還沒有恢復到同期水平，相信從5月份開始，各地加碼舊改的動作會迅速推進。
對無房者來說，很多時候鐘意“老破小”的區位、商圈和學區、低價，卻不得不對破舊、雜亂的小區敬而遠之。
舊改解決的就是這個問題，老房子加裝電梯、平整小區道路、完善水電供暖的配套，居住環境的提升，也會給剛需族提供更多的購房渠道，平抑市場房價。
