陳藹貧
1962年出生於安徽合肥，無黨派人士，著名房地產研究專家、原深圳物業管理研究所所長。現任深圳市住房研究會會長、深圳市決策諮詢委員會委員、第六屆深圳市政協委員。
Sayings
深圳成就了千千萬萬的深圳人，也是我夢開始的地方，成就了現在的我。來自五湖四海的深圳人讓深圳迸發了無限的活力，很好的法治化和市場化環境以及永不止步的創新改革，造就了深圳這片熱土。在這片土地上，我依然有夢。未來，我將攜手同仁，將深圳市住房研究會打造成為中國的“蘭德公司”。不僅為政府服務，繼續參與政策法規的制定，還要為社會和市場服務，為深圳的建設添磚加瓦，為建設“美麗深圳”作出自己的貢獻。
我最早想去海南從事證券行業，偶然路過深圳，便喜歡上了這個充滿活力的城市。即使返回故鄉，依然魂牽夢繞，於是決定在深圳發展。
路過深圳 念念不忘
我出生於安徽合肥的一個普通幹部家庭，1982年我從安徽省財政學校畢業後留校任教，後考入上海財經大學，畢業後又回到故鄉，在安徽省財政學校教了多年財政學和經濟法課程。幾年的教學工作，使我養成了讀書、思考和寫作的習慣。
1995年，我離開故鄉來到深圳。當時我本想去海南從事證券行業，僅是路過深圳。沒想到在街頭遇到了我教書時的一位同事，他鄉遇故知，分外高興，談話間他極力挽留我在深圳發展。有天深夜，我從居住的紅嶺大廈的窗口往下看，人潮川流不息，人們的腳步急促而堅定。我瞬間被一個念頭擊中：我要留在深圳！
可拳腳還未來得及施展，因父親生病，我回鄉照料。半年中，我不止一次夜裡夢迴深圳，夢到那川流不息的人潮。父親身體康復後本想留我在身邊，可看我如此熱愛深圳，還是放手讓我回來了。
1996年回到深圳後，我以第二名的成績考入廬山置業公司，被分配到其下屬的物業管理公司任經營部經理，主要工作任務之一是負責深圳“廬山大廈”等項目的“創優達標”和物業公司IS09000質量認證。“創優達標”是當時中國物業管理的最高榮譽，IS09000則是風靡全國的質量管理體系認證。
當時深圳物業管理界群雄並起，我卻還是十足的門外漢。為了突出重圍，我從零開始學習研究物業管理的相關法律法規。在我和團隊的不懈努力下，“廬山大廈”項目僅用一年就拿到了國家優秀物業管理大廈的榮譽，物業管理公司也順利通過了IS09000質量認證，我也真正進入了物業管理業。
走上物業管理研究之路上世紀90年代，全國內地的物業管理還比較落後，但深圳一直走在前列，不斷創新。
一方面，是1988年深圳房改後，亟需物業管理。另一方面，深圳實施機關企事業單位後勤體制改革，大量後勤單位“轉企”為物業管理公司，激烈的競爭也促進了整體管理水平的提升。
但行業快速發展的過程中難免會產生一些問題，深圳的物業管理行業也是如此。
例如，物業管理的屬性問題，是商品還是公共產品或是準公共產品；“業主大會”究竟是什麼組織，其為什麼“只能當原告，不能當被告”，是否存在“只有權力，沒有義務的問題”；中國物業管理發展的“市場化”過程是否存在問題，中國物業管理是否存在超前問題；中國物業管理的集約化、規模化、經營模式“路在何方”等。
我開始“發聲”，就這些問題發表了一些專業性的文章，呼籲法律的保障，並身體力行在所在公司系統推動改革創新。
後來，我被選調到集團從事房地產開發工作，這非但未使自己遠離物業管理，反而得以從更高的角度多維觀察思考物業管理。不知不覺間，我踏入了物業管理研究的行列。
1999年，我離開公司來到深圳市房地產管理培訓中心，從事物業管理培訓。那段時間，我和同事們幾乎跑遍了全國，向全國物業管理企業的經理、高管推廣深圳在物業管理方面的先進經驗。
高強度工作使我對物業管理的研究更加深入，在《中國物業管理》和深圳的《住宅與房地產》雜誌發表了許多論文，引起了物業管理研究界的注意。2005年，在深圳物業管理研究所董事會的邀請下，我開始擔任研究所所長。
“公共租賃住房”和“安居商品房”的概念提出並實施後，深圳的住房保障真正實現了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。
參與住房保障研究
我剛到深圳物業管理研究所時，研究所面臨著財務虧損、人員流失、研究課題枯竭等問題。2006年恰逢機構改革，深圳物業管理研究所被歸入原深圳市國土資源和房產管理局（以下簡稱為原國土房產局）旗下，迎來了新的機遇。
2007年6月，陳藹貧在“物權法與物業管理專題報告會”作專題報告。
起初，研究所和原國土房產局互不瞭解，我要求全所上下“只求耕耘，不問收穫”，主動為局裡做了很多工作，如參與各種會議、建言獻策等。這種高強度的參與讓我們成為了體制外的重要力量，贏得了各級領導的信任。此後，政府開始支持我們研究所的工作，研究所的發展步入了正軌。
同年，全國房價開始上揚，住房保障成為一個全國性的民生問題。為了解決該問題，國務院發文，明確要求各級政府加強住房保障工作，深圳也配套出臺了關於加強住房保障工作的意見。
2007年，深圳市多名人大代表提出了一個關於住房保障的重點提案，意在緩解人民群眾住房困難問題。市政府將此提案交由原國土房產局辦理。由於此事關乎民生，局裡高度重視，調集了各方力量，研究所在其中擔任了重要角色。
大家加班加點、夜以繼日、斟字酌句，終於不負重託，圓滿完成任務。時至今日，我依然記得當時市人大批覆重點提案的兩句話：“重點提案辦得好，材料寫得也好！”
此後，研究所的工作重心也開始轉向深圳住房保障研究。
緊急之下提出“公共租賃住房”概念
2010年，陳藹貧（右一）參加香港城市大學國際學術交流。
2006年年底，在深圳市政府擬定2007年政府工作報告的內部工作會議上，市裡主要領導提出要在2007年年底前，向全市中低收入家庭提供6000套經濟適用房，這其中包括僑香村、深雲村和桃源村二期的房子。但後來在研討時，我們發現根據相關文件規定，僑香村、深雲村的房子不能納入經濟適用房，如此一來，可用經濟適用房缺口多達近3000套。
但提供6000套在內部工作會議上已定下，只能想辦法解決。
當時，深圳原有的保障房形式有兩種，即用來出售的經濟適用房和租賃給“雙特困戶”的廉租房。但有不少市民既買不起經濟適用房，又不能享受廉租房政策，兩者之間存在一個住房保障的“夾心層”，即使政府足額提供6000套經濟適用房，這個“夾心層”仍然無法惠及，必須另闢蹊徑。
於是我們向原國土房產局領導提出是否可以在此思路上進行突破。很快，上下各方形成共識，增加深圳住房保障的品種——公共租賃住房。隨即我們撰寫了深圳公共租賃住房研究報告，在得到原國土房產局主要領導同意後，我和局分管領導、業務處室領導前往北京，向住房和城鄉建設部領導作彙報。當時住建部保障司領導在聽取彙報後當即在報告上批示，建議解決兩個“夾心層”住房問題，即在深圳提出的“夾心層”基礎上，擴大公租房的覆蓋面，同時解決既買不起商品房，又不能享受經適房的另一個“夾心層”住房問題。
深圳公共租賃住房的閃亮登場，不僅解決了3000套供應住房的缺口，更把深圳的住房保障制度推進了一大步。
2008年，《深圳市公共租賃住房管理辦法》頒佈實施。2012年，住建部頒佈了《公共租賃住房管理辦法》，其中吸取了很多深圳的經驗，深圳模式再一次在全國推廣。
“定地價競房價”
2010年，深圳市住房研究會成立，由我擔任會長。那年住房研究會最重要的貢獻之一就是參與起草了《深圳市安居型商品房管理辦法》。
在這個文件中，深圳又首先提出了一個概念——“安居型商品房”。
“安居型商品房”面向具有深圳戶籍並且沒有房子，不屬於經濟適用房保障範圍又買不起市場商品房的市民。原有的公共租賃房概念只解決了住房“租住”的問題，我們意圖通過“安居型商品房”解決住房“購買”的問題。
當時，在起草這個文件的過程中，我們遇到了一個關鍵的問題：“安居型商品房”的地價怎麼定？
過去有種叫“限價商品房”的保障房“限房價競地價”，即土地掛牌出讓時就已被限定房屋價格、建設標準和銷售對象，政府對開發商的開發成本和合理利潤進行測算後，設定土地出讓的價格範圍，由開發企業競地價，實際是企業讓利。但由於企業不願單方面讓利，導致這種房在拍賣中經常流標。當時深圳只有一個項目成功，後幾經週轉，方才實現銷售。
因此我們提出“定地價競房價”，在安居型商品房中，政府首先在地價上讓利，安居型商品房地價是評估價和基準地價加起來除2，基本是市場價的三分之一。“競房價”則是要開發商反向往下競價。深圳安居型商品房推出後，實際價格基本不超過市場價的百分之五十，解決了深圳人才和“夾心層”群體的購房問題。
自這一概念落實後，深圳的住房保障真正實現了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。
2011年11月，陳藹貧（左一）在福田區水圍村綜合整治現場調研。
實現每個人的安居夢仍任重而道遠，但深圳已經風雨兼程。我相信，在法治化、市場化的力量下，深圳的未來會更加美好。
房改任重而道遠
2012年，在大量調研的基礎上，我們參與起草了《深圳市住房保障制度改革創新綱要》（以下簡稱《綱要》）。即使從今天來看，這個文件仍具有高度的前瞻性。
在《綱要》中，我們提出建立保障性住房輪候制度，輪候信息向社會公開，接受社會監督，實現保障性住房陽光分配。後來實施的過程中，出現了一些爭議，當時面對質疑，我們傳達的理念是“誠信申報”，每個人簽署承諾書，對自己的行為負責，政府保留核查權。一旦查實，違法者將面臨全國最嚴厲的處罰，不僅終身取消申請資格，還將面臨最高罰款20萬元。
我們還提出保障房要封閉運作，杜絕保障房流向商品房，斬斷保障房獲利的鏈條。過去保障房可以進入商品房市場，吸引了一些不符合條件的申請人違規尋租，利用其增值空間賺取利潤，而作出這樣的規定，旨在從根本上杜絕以此渠道獲利，還住房保障初衷。目前，人們對這一制度已經形成共識，並將在之後住房制度改革文件中逐步體現。
在住房保障的基礎上，深圳一直重視人才隊伍的建設。在深圳發展過程中，人才非常重要，也是一座城市的根本。
2018年8月，我們參與了《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》的起草。文件對保障對象作了更加明確的劃定，更重要的是明確提出了對人才住房的側重，配合整個深圳人才戰略。
當然，目前輪候庫中的輪候家庭如何消化，新舊政策如何銜接，都是下一步無法迴避的問題，實現每個人的安居夢仍任重而道遠，但深圳已經風雨兼程。
2014年9月，陳藹貧（右三）參加相關座談會。
未來仍充滿希望
深圳市住房研究會雖然是個體制外的機構，但“位卑未敢忘憂國”，致力於做中國“蘭德公司”，依然是我們的夢想。未來，我們將從自我改革開始，為社會和市場提供更多的服務。不僅助力深圳住房保障的改革，也增加市場化運作的比例。通過我們的研究讓開發商、居民都能有一個參考方向，引導大家一起創造一個更宜居的城市，使城市的佈局更加合理，也讓未來的住房業有更大的發展空間。
一直以來，深圳最吸引我的地方有三個，一是深圳的法治化、市場化環境，二是深圳的包容文化，三是深圳的自然環境。
我相信深圳的未來會更加美好。
總第20期
口述時間：2019年1月2日下午
口述地點：深圳市建藝大廈9樓
本期採寫：周婉軍 康銘祥
本期歷史圖片由受訪者提供
出 品：深圳市政協 深圳晚報社
總策劃：戴北方 王 璞 王大平
總監製：柳光敏 鄧自強
總顧問：黃 玲 南兆旭
總執行：唐亞明 周智琛
統 籌：吳振興 成 功
梁瓊月 張 笑
