民辦派位後,公辦派位還會遠嗎?上海未來學區制度改革的猜想

學區一直是中國房產價值中很重要的構成因素。租售同權,房住不炒的主導思想提了很久,但學區房,特別是一梯隊學區房巍然不動,逆市場走出一波獨立行情,爆炒的前灘,也少不了華二學區的推波助瀾,租戶和產權人最大的區別不在於是否隨時要面對搬家,而是你的孩子沒法和隔壁家的孩子上同一所學校。隨著上海高知高收入人群的增長,特別是新落戶上海群體對於知識改變命運的高度認同(浦東這一情況尤為明顯),不敢說學區制度是房價穩定和房住不炒最大的攔路虎,但學區制度對於房價的影響不容小覷。

上海公辦小學學區主要以戶籍對口為主

上海公辦初中學區制度主要分為四類:

戶籍對口,學籍對口,戶籍+學籍對口,多對多分配。


民辦派位後,公辦派位還會遠嗎?上海未來學區制度改革的猜想

摘錄於國金證券

民辦小學和初中均採用電腦搖號派位

公辦教學顧名思義是一種普適性的社會保障,屬於九年制義務教育重要的體現,學區制度的出發點源於就近原則,旨在體現義務教育的便利性,但“孟母三遷”就是古代版學區房最好的例子,為了孩子的學習氛圍搬家,找一個好學區,隨之而來的就是學區房,特別是掛戶口學區房的爆炒,使得相關房屋的價值已經脫離了房屋本身,讓學區使用權價值變成了房屋價格的重要組成部分,而扣除學區使用權價值,才是房屋自身價值。由於學區存在資源的稀缺性,奇貨可居。

民辦搖號從供應端打破了原本學校的選擇權,部分需求得以滿足,但想根本解決學區使用價值的炒作,實現公辦教學作為普適性社會保障的體現,本人認為核心點在於從供應端打破現有的確定性,一個最典型的例子就是長寧區的小升初,綜合派位的大背景下,除了九年一貫制學校外,不存在學區房的概念,沒有了學區房的概念,房價相對穩定,縱觀長寧區房價,除了古北建青實驗這一九年一貫制學區外,長寧可以稱得上近年來上海房價最穩定的區域,性價比可圈可點。

徹底取消學區全市或全區隨機派位的可能極小。一方面上海太大,不滿足就近原則。以浦東新區為例,全區總面積1210平方公里,下轄12個街道24個鎮,全區隨機派位後,高橋的學生隨機派位去滴水湖上學,單次車程70公里,根本不現實;一方面改革過於激進,持有學區房的群體利益被隨機派位完全稀釋,將引發較大的社會矛盾。

民辦派位後,公辦派位還會遠嗎?上海未來學區制度改革的猜想

做一個大膽的猜測,兼顧就近原則的情況下打破學區的唯一性和確定性,是最有可能發生的改革方式,如果從現在的居委為單位調整為街道為單位,採用隨機派位打破確定性的方式,可以在兼顧就近原則的情況下打破房屋和學區的唯一關聯對應,降低學區使用價值對房價的影響,但街道為單位學校總體數量不多,學區使用價值雖將降低,但影響不至於過大。

如果相關猜測發生,延續多年的學區房炒作可能會告一段落,對於整體區位價值的關注將更為突顯,而優質教育資源集中的區域將由於相對確定性較大這一因素體現出其特有的價值,最具代表性的是徐匯天平街道,轄區學校資源優渥,向陽小學,建襄小學,高安路一小,徐匯一中心,位育初中,市二中學,南模初級中心無一不是優質教育資源,除非派位以區作為範圍,否則幾乎不造成實質影響,而高確定性及區位本身的獨特吸引力將進一步推升區位價值。


作者:J總

策劃:飯飯吃太多

此文來自本人微信公眾號:財富峽谷


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