受疫情影響，北京的許多門店從1月下旬停業到現在已經近兩個月，尤其對依賴營業流水的餐飲店來講，無疑是一個沉重的打擊，一方面除了一小部分外賣業務以外，店面無法正常對外營業，另一方面員工不能及時到崗或處於隔離狀態，這種狀態還將持續一段時間。
許多經營業者選擇提前關停門店，但是在動輒一年到三年的租賃合同到期前，提前關店意味著要與房東提前解除合同，那麼承租方算不算違約，承租方提前交的租金和押金還能不能退回呢？讓我們先來看一個案例：
北京朝陽西壩河一家經營餐廳的底商無法正常營業，不堪資金壓力欲解約將出租方告上了法庭。2019年原告與被告簽訂了為期五年的房屋租賃合同，租賃一家底商商鋪，約定第一年租金為49萬元，押金8萬餘元，原告隨即支付了一年的租金和押金，新冠肺炎疫情發生以來，餐館受影響無法正常營業，面臨著零生意與付房租的雙重壓力。原告認為，此次疫情屬於不可抗力，要求解除合同，返還押金和部分租金。
本案涉及的解除權行使、不可抗力的認定、責任分擔以及合同解除後果等法律問題，都需要一一認定，本案經過法院調解，最終雙方協商一致解除合同，原告同意儘快騰房，被告同意退還原告押金與租金共計9萬元。
律師提示：
1、 今年2月10日，全國人大法工委就疫情防控有關問題明確答覆，當前我國發生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發公共衛生事件，為了保護公眾健康，政府採取了相應的疫情防控措施，因疫情防控措施不能履行合同的構成不可抗力；而根據合同法第一百一十七條第一、二款的規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。
2、 企業受疫情影響導致的不能履行合同的需要中止、延期或解除合同，要以書面通知的形式向對方行使權利，以便保留證據
3、 合同遲延履行或者履行不能，應準確界定違約行為是否系疫情防控所致。
4、 需要及早核實合同條款是否對不可抗力及法律後果、責任分擔等做出約定，有約定的按約定履行，沒有約定，建議與對方友好協商解決。將雙方的難處告知彼此，以免激化矛盾造成不必要的糾紛。
5、 如協商不成，也需要提前準備通過訴訟手段以保障自己的合法權益。在合理期限內需要向法院提供疫情、防控措施及其造成合同履行困難的證明。證明包括有關部門關於延長春節假期和遲延復工、暫停營業等通知、公告、文件等；雙方溝通協商的證據，如往來函件、電子郵件、聊天記錄等，尤其是雙方重新協商的相關內容和書面材料。
同舟共濟，共度難關，友好協商，妥善處理
群益智慧法務.北京群益律師事務所
