日前，首批公募REITs項目答辯已經完成，共有少於30個項目參與答辯，目前各家機構已在等待通知階段。
當前，基礎設施公募REITs試點已呼之欲出，也標誌著國內不動產資產證券化將進入一個全新的發展階段。此外，公募REITs的順利推進也將對穩投資、補短板、去槓桿、防風險等發展方向起到重要作用。
REITs政策年內密集發佈
今年以來，我國關於REITs的相關政策及試點發行的工作非常密集且高效。
2020年4月30日，證監會、發改委發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著我國公募REITs的正式啟航。
通知顯示，首批基礎設施REITs聚焦在新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。
8月3日和8月7日，發改委和證監會又分別發佈了《REITs試點項目申報通知》和《REITs投資基金指引》，將REITs試點由制度設計階段轉到實際操作階段。
10月，北京六部門聯合發文推動 REITs 高質量發展，目標率先打造國內 REITs 產業高地。
最近半年，包括上市公司、基金公司等的業內各界都在積極行動為項目答辯準備。如今，公募REITs試點項目答辯已順利結束，也意味著距離公募REITs產品正式出爐又邁進了一步。
中國證監會副主席李超表示，一方面，REITs有利於盤活基礎設施存量資產，提供增量資金來源，增強政府和企業的再投資能力，暢通經濟內循環。另一方面，REITs作為權益性金融產品，有利於提升股權融資比重，降低槓桿率、改善資產負債結構，增強風險抵禦能力。
可見，在不動產資管時代，權益屬性的公募REITs，將會成為未來主流的發展方向之一。
不過目前基礎設施REITs配套法規尚未全部正式頒佈。相關引導文件只是徵求意見稿，由於底層資產行業特徵顯著，商業模式差異很大，因此首批試點評審工作也非常謹慎。
另有監管人士表示，試點過程中，確實感受到推動基礎設施REITs還面臨著很多問題和困難，需要地方政府協助解決和推動。例如，部分資產權屬不清晰，手續存在合規問題、及在複雜交易構架下的多重徵稅問題等。
業內認為，過高的費用可能會降低產業方參與REITs的熱情，且在收益層面對投資人的吸引力也會下降，因此當前市場上對於特別稅收政策的出臺呼聲較大。
試點落地 加快進入不動產資管新時代
REITs，是“不動產投資信託基金”，其通過向投資者發行收益憑證，募集資金投資於不動產，並向投資者分配投資收益，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，是國際通行的配置資產。
REITs在上世紀五十年代起源於美國。1960年美國國會正式頒佈《美國1960年國內稅法典》，進而確立REITs的法律地位。截至2020年8月，FTSE REITs美國指數淨市值已達約1.18萬億美元，根據推算全球REITs總市值在1.69-1.97億美元左右。
從投資形式來看，REITs可分為權益型、抵押型和混合型。截至2019年底，權益型REITs市值佔比93.8%，在REITs市場中占主導地位。
此前，我國已有類REITs的產品，主要是通過嫁接私募基金或信託去投資項目公司的股權，從而間接投資不懂長，其交易結構以標的物業-項目公司-（SPV公司）-私募基金-專項計劃的四元或五元結構為主，底層資產主要為商場、寫字樓等物業。
2017年，在全國房企調控的大背景下，長租公寓領域利好不斷，因此像保利、碧桂園、恆大、萬科等都紛紛進行了長租公寓的類REITs項目。
而今年我國公募REITs的推出，間接實現了我國萬億規模的優質基礎設施等不動產資產的上市流通，標誌著我國正式開啟不動產資管新時代。
疫情影響下，當前市場非常渴求逆週期的管理工具，同時近期國內長租公寓市場的頻頻爆雷也造成了惡劣的社會影響。因此市場呼聲較高的是希望REITs的試點儘快放開到住房租賃以及商業地產，加大對住房租賃企業的金融支持力度和整治力度，鼓勵地方政府出臺相關優惠政策，也為傳統房地產企業提供轉型之路。
可見市場已對房地產類的公募REITs充滿期待。
昨日，證監會原主席肖鋼表示，房地產行業經過四十多年的發展，已經進入了存量房時代。據統計，全國住宅市值大概300萬億，而商業物業市值大概50萬億元。房地產作為超大規模的流動產業，但目前仍是以重資產製造作為支撐，未來會由增量發展向存量運營轉變，開發盤活存量房的金融工具勢在必行。
同時肖鋼也強調，我國用三十年時間差不多走過了西方國家上百年的歷程，展現出極大的後發優勢，中國資本市場將會成為全球人民幣資產配置中心。但也應看到，我國資本市場發育先天不足，市場結構不均衡，資源配置效率不高，市場波動過大，仍具有明顯的新興加轉軌的特徵，要實現我們的理想，還有很長的路要走，但我們充滿信心。
公募REITs作為權益性金融產品已成為市場重點關注和期待的金融工具，將給我國不動產市場和資本市場帶來深刻變革，推動我國不動產資管時代開啟新篇章。
