◎ 作者 / 標叔
2018年以來，絕大多數房企的主基調已經從尋求高週轉的規模增長，調整為以利潤為核心的穩發展。一個行業的共識是，房地產全面短缺時代結束了，在行業總量既定的情況下，企業發展的空間相對狹小，行業和企業本身都到了瓶頸期。
在利潤更重於規模增長的當下，房地產企業的成本控制能力就顯得尤為重要。
通常情況下，管理費用率（管理費用/銷售收入(營業收入)×100％）被用來反映企業的管理效率。如果管理費用率高，說明企業的利潤被組織、管理性的費用消耗得太多，必須加強管理費用的控制才能提高盈利水平。
標準地產研究院以“管理費用（行政開支）/營業收入”作為核心指標，發佈了《2018中國上市規模房企管理費用率排行榜TOP80》。
說明
- 1、本榜單按照在內地以房地產開發作為主營業務的250多家A股和港股的上市公司，以2018年銷售規模數據為基礎（剔除了部分規模過小和房地產業務佔比過低的上市房企）得出80家規模房企樣本；
- 2、由於A股採用中國會計準則，H股主要採用香港會計準則或國際會計準則。數據口徑上，A股上市的房地產企業年報中披露的指標是管理費用，而港股是行政開支；
- 3、管理費用是指企業行政管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的各項費用，主要包括公司經費、工會經費、董事會會費、業務招待費、諮詢費、訴訟費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、排汙費以及其他管理費用。
榜單解讀
2018年，TOP80房企平均管理費用率為5.03%，較2017年末下降了0.06個百分點。TOP50門檻為5.50%，TOP10門檻僅為2.57%，有超過一半的房企管理費用率低於平均值。其中，建發股份對於管理費用的把控能力較好，以0.14%的管理費率位居榜首。
1、中間多兩頭少，排名前後相差顯著
從TOP80榜單整體來看，2018年房地產企業管理費用率分佈中間多、兩頭少。35%的企業管理費用率在2%至4%之間，50%企業管理費用率在4%至8%，TOP80中企業管理費用率前後相差較大。
TOP80房企管理費用率分佈；
數據來自東財choice，標準地產研究院整理統計
2018年管理費用率最低的前五名2018年營業收入均在百億以上，管理費用率均在2%以下。其中，建發集團、中海地產、保利地產營收分別為2803.8億、1502.34億、1945.13億。企業營收規模較大的同時保持較低的管理費用率，在管理費用控制能力方面能力突出。
2、央企和地方國企控制效果突出
標準地產研究院數據顯示，央企和地方國營企業在成本的控制方面更佔據優勢。
在《2018中國上市規模房企管理費用率排行榜TOP80》中可以看出，排在第一位的建發股份就是是廈門第一大國企，中海和保利這兩家央企管理費率也較低，分別排在第三和第五名，排在管理費用率最低的前5名房企只有濱江集團是民企，而在前10名中則有6家房地產企業是國企 。
3、有四成企業管理費用率下降
TOP80企業中，有33家2018年管理費用率同比下降。從財務指標來看，企業管理效率提升有兩方面原因，一方面是營業收入增加，2018年房企的銷售狀況保持穩定，營收結轉提升稀釋了企業的管理費用率；另一方面是企業人均產能的增加，在營收增長的情況下企業人數和職工薪酬並未大幅增長，所以管理費用的絕對增長較小。
TOP80房企管理費用率同比變動
數據來自東財choice，標準地產研究院整理統計
4、銷售10強房企管理高效
根據銷售規模劃分不同規模企業後可看出，房企銷售TOP10企業平均管理費用率為3.54%，遠低於整體平均水平。其中有6家房企在擴張過程中合理控制管理成本，實現了管理費用率的降低。
其中，在2018年銷售榜單TOP10房企，中海和保利的管理成本控制能力最強，在全部房企中排在前五，遠遠優於2018年營業收入相近的新城、華潤。
在2018年銷售榜TOP10房企中，碧桂園、萬科、融創、新城、龍湖管理費用率雖然排在27名之後，但是依然低於行業平均值，管理效率優於平均。而恆大、綠地和華潤置地在管理費用率上有很大的提升空間。
標準地產研究院認為，造成這種差異的主要原因有：
不同規模企業的員工人數、業務結構、資金狀況不一，管理的方式和效率存在差異。具有國企背景的企業，如中國海外發展和保利地產具有良好的品牌效應，適量的員工規模，使得管理費用率能夠控制在前10名。而像碧桂園這樣的大規模房企之所以排名較靠後，是因為企業規模巨大，由此產生的例如員工薪酬等一系列的管理費用較高。
TOP80企業營業收入量級分佈及平均管理費用率
總結
2019年，在國家宏觀調控和市場規範化的雙重影響下，房地產企業依然面臨著行業逐步走向成熟、土地價格持續高企、行業競爭更加激烈、政策調控不期而來的眾多挑戰。
為確保企業的利潤空間及競爭力，房企必須調整經營理念，將管理重點放在費用管控上。
