非梦王子
最近，海外出现了“云买房”模式，应该说不是今年才有的新鲜事物，而是往年就有的置业模式。对国内消费者来说，大家可能还不习惯在线上买房，不过，随着网络技术不断进步、智能设备越来越普及，各项配套制度逐步完善以及大家在线上买房慢慢积累经验，应该会有更多的人接受“云买房”。
第一、国内“云买房”实践
01、三大电商初体验“云卖房”，小有成绩
2019年“双11”，房产首次加入促销行列，开启了“云卖房”时代。
数据显示，去年“双11”期间，全网累计供应3万多套房，涉及万科、恒大、碧桂园等知名房企的全国138个在售楼盘。其中，阿里平台共售出3700套房源，套均价格100万，累计为线下销售带来37亿回款。
02、房企尝试“云卖房”，几家欢喜几家愁
今年1月20日，全国进入疫情防控状态，开发商的线下售楼部先后关闭，仅保留线上渠道，房产再次开启“云卖房”模式。
在这次“云卖房”期间，虽然房企和市场均不抱有太高的期望，但结果却是几家欢喜几家愁的局面！恒大等房企通过“云卖房”，实实在在地取得了骄人战绩，实现逆势增长138%！除了恒大等少数房企战绩拔尖外，多数房企的“云卖房”成绩都不及格。
综合看，“云卖房”目前还只是房企短期“应急”的销售方式，在大众消费理念还不能完全接受这种消费模式的情况下，“云买房”还有待探索和完善。
第二、对海外“云买房”的认识
01、美国纽约州的情况
据《纽约时报》消息，3月中旬以后，出于疫情防控需要，纽约房产交易的各个环节都受到了严格限制，包括禁止买家实地看房，禁止搬家工人活动，禁止经纪人带看，等等。
为应对疫情带来的冲击，经纪人录制了房子的小视频，有些房东为了能尽快出租掉房子，也增加了房产租赁信息中小视频的插入量，“云买房”成为疫情下保持房产交易活动的有效方式。
但该报在采访中，也同时反馈了市场上一种很现实的声音，就是虚拟图片永远无法替代实地看房所拥有的体验感；图片或视频的插入，可能仅仅只是替代了一段文字的描述而已。
02、加拿大安大略省的情况
加拿大在2015年的时候，修改了电子签名法律，新增了房产交易环节中电子签名与普通签名具有同等效力。
这一法律规定的修改，赋予了“云买房”在房产交易实践中的可操作性，意味着在加拿大进行房产交易，可以在不接触对方、不实地看房的情况下，可以实现0接触买房。
因此，不管是美国，还是加拿大，“云买房”都在最近兴起，这既是技术的进步，又是消费观念的升级。当然，在大额交易面前，持保守观念的消费者还是大有人在。
第三、“云买房”的模式探析
通过上面的介绍，我们已经初步了解了国内和国外“云买房”模式的一些实践情况，大致可以归纳为两种。
01、线上看房，线下交易
卖家在互联网上，通过发布图片、文字和小视频，完成对房子的展示和信息介绍，买家感兴趣了，双方再进一步沟通，基本谈妥后，在线下签字、画押，完成手续交割。
简单点说，就是线上只是推广展示，交易手续还是在线下完成。
02、交易全部在线上完成
要实现房子交易手续全部在线上完成，需要各种制度配套，而认可电子签名的法律效力就是必须的一环。
为什么呢？
因为房子是不动产，受不动产登记机构管理，遵循不动产登记的公示和公信原则。
如果没有双方亲笔签字的买卖合同原本，从现有的不动产登记工作法律法规看，不动产登记机构不能办理产权过户手续，交易关系得不到管理机构认可，产权无法发生转移，交易就缺少最重要的一环！
加拿大安大略省法律认可电子签名，只要买家通过“云看房”认可了房子的质量和价格，双方就可以通过不动产登记机构的网上交易大厅，在线签署交易合同，使用电子签名，在0接触的情况下，完成不动产交易的所有环节。
因此，就上述两种模式看，我们要实现0接触“云买房”，还需要建立一些关键的“软件”配套，不然，无法实现真正意义上的“云买房”。
第四、对我国“云买房”前景展望
首先，我国电商体系还是很发达的，这为“云买房”提供了较为成熟的推广、展示和交易平台。这点我想无需多说，每年“双11”就是很好的例子，大家都明白。
其次，贝壳研究院和网易房产联合推出的2019年90后买房报告显示，如今购房主力是80后，占比6成；接下来是90后，占比2.5成；最后是70后。
根据90后占比增长速度，预计2025年时，90后将超越80后成为购房主力。而90后是伴随着互联网成长起来的一代，喜欢拥抱互联网生活，那么，“云买房”应该是很合未来购房主力胃口的销售模式。
再次，今年3月26日，国家住建部发文提升房屋网签备案服务效能，建立全国房屋“一张网”，房屋交易“一个证”，小区建档“一张表”机制，电子化和信息化无疑是今后房屋交易、管理的趋势。
最后，法律总是滞后的，但可喜的是，去年4月，我国电子签名法已经取消了对涉及土地、房屋等不动产权益转让不适用电子签名的限制。
因此，只要市场探索完成对“云买房”模式的科学构建，消费者乐于接受“云买房”消费方式，法律层面的障碍已经消除，要在技术层面推动和管理层面认可0接触“云买房”应该是可以实现的。
房坛法菜
大家好，我是勇谈。“云买房”其实就是“线上购房”的另一种说法，利用现在技术基本可以实现线上看房并下单。海外房产投资一直以来都是国内投资者的热爱，因为此次疫情影响也催生了海外“云买房”的兴起，对于这样的模式个人观点跟国内的“线上购房”态度一直，不看好。借此机会简单谈谈我的观察。
海外房产投资从2017年后已经步入下滑期，包括万达等甩卖海外资产就是明证，更何况如今经济形势下，投资海外房产动力真的不大
海外房产投资风已经减弱，国内投资者也没人敢“触霉头”（疫情），此次疫情后国际投资环境真的不佳
国内大量房产剩余还没有解决，投资者就把大量人民币散发到国外？于情于理说不过去。这也是为何万达当年大量资金投资海外房产项目，最后被迫全部卖出的原因。简单来说一个道理“拿国内挣的钱去国外投资，明显不被认可”。尤其此次疫情后，各个国家对于各自利益的保护显而易见。包括澳大利亚等要求在外华人在“身份、资产和生命之间做出选择”其实任何国家都不愿意自己国家资产或利益白白损失。更何况此次疫情后，国际投资环境很差，投资者的很多资产无法得到有效保护是关键。
“云购房”或者“线上购房”只是增加了一种销售渠道而已，究竟能够解决多数销量？很难说
其实在海外“云购房”出现以前，国内包括恒大在内的房企就开始了试水“线上购房”，虽然说媒体宣传的效果不错，真实如何？只有房企自己心里清楚。哪怕是恒大公布出来的数据看起来比较亮眼，但是真正细究起来只能算是“线上定房”，缴纳几千元定金只是获得了一个定房资格而已，距离实现真正的买房差的还很远。包括海外“云购房”其实也是这样的，房产这种大宗商品没有实地查看和调查后，做出买房决定的人是很少的。哪怕是你选择了明星代言或者直播，投资者也不会买你的账。
销售渠道并不能替代“产品”本身，简单来说“一个牛逼销售不能拯救一个行业”
商品房，包括国内和海外房产说到底还是商品或者投资品，取决于其价值的还是产品本身
房价高低的本质还是其背后的资源属性，优质资源越多的城市、区域房价自然就越高。自然这点在任何国家和城市都是适用的，但是一个十分明白的道理“好的房产自然价格就越高”。但是什么才是好的房产？必须经过详细的了解后才能做出判断，无疑海外房产这方面的信息要少得多，再专业的中介恐怕也不能保证万无一失吧。海外房产投资说到底还是需要了解清楚，毕竟海外投资环境跟国内差异很大，尤其是经历了前几年海外投资风后，国内投资人已经不是过去的“傻白甜”了。
优质的房产资源在任何国家和地区都是稀有的，对于一些资源不佳的房产哪怕是有再多的销售渠道也很难起到什么明显效果。尤其是在此次疫情影响下，国际投资营商环境不佳，这个时候还去考虑“海外投资房产”无疑是逆势而行。
“云买房”只是新增了一个销售渠道而已，大宗商品在“线上销售”效果都不佳
线上交易就意味着很多环节需要省略，因为交易过于复杂必然影响成交率。但是房产作为大宗商品来说，一直以来都是属于比较复杂的交易对象，尤其是跨国交易。在互联网如此发达的国内房产交易尚不能完全实现线上交易，如果说在欧美国家能够实现“云买房”几乎就是伪命题。在线上交易这块，无疑国内是属于国际领先水平。哪怕是近期很火热的“线上直播”，淘宝一姐薇娅曾有过线上直播卖车的尝试，但是结果不甚理想。线上直播不是万能的，有其本身的局限性，这点大家必须要承认。
无论是国内的“线上购房”还是海外“云购房”都很难改变现有国际经济形势下投资需求偏弱的事实
此次疫情影响的是整个投资环境，各行各业受到冲击的情况下“手有余粮”很重要
近期已经有不少专业人士用“经济寒冬”来形容此次疫情带来的后果，因为此次疫情国内第一季度GDP增速同比下滑6.8%，“不适合投资”已经成为一个公认的事实。尤其是在国际疫情持续下，国际贸易受到极大冲击，“投资、外贸、消费”三驾马车，如今都已经受到影响，经济寒冬到来只是早晚的事情。根据最近的数据显示，目前全球还有172万多的确诊人数，除去亚洲和非洲目前控制较好外，其他国家情况并不容乐观。而我国同亚洲各国和地区的进出口总额近些年一直稳定在2.3万亿（如上图所示）左右，这个仅仅占据了国内进出口总额的50%；也就是说如果欧美等主要国家的疫情得不到控制，那么国内对外贸易受到的冲击至少是50%；在这样的背景下，还要去投资“海外房产”只能说明一点“不知者无畏”。
国际经济形势不得到明显改变，疫情不得到明显控制，再多的手段也改变不了“海外房产投资减弱”的事实
还是要回到开始的一句话“云购房”或者“线上购房”其实都是一种渠道开发而已，在投资需求不足或者大家不敢投资的情况下开发再多的渠道也是意义不大。毕竟在生命都受到威胁的情况下，谁还去考虑资产收益？大家与其在头疼投资什么还不如期待“疫情赶紧过去”。
综上，对于海外最近出现的“云买房”模式其实就是3月份恒大为首的国内“线上购房”的复制版，真正的效果如何？只有他们自己心理清楚。不过有一点可以肯定“国际经济形势不好，大家肯定会倾向于手有余粮”各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
“云买房”在中国的前途不看好。
首先，因为房子和其他商品相比，总价最高，所以“试错成本”不是每个消费者可以接受的，这是最基本最直观的差别，所以看起来热闹的明星带货，到了房子就玩不转。
其次，云买房最直接的症结在于开发商的商誉，过去二十年中国楼市的单边疯狂上扬，因为供需的绝对倒挂，已经在商誉方面基础呈现“不要商誉不怕商誉”的格局，如今需要品牌发挥力量的时候，才知道哪些吃吃喝喝送礼品而非扎扎实实做诚信，报应的日子来了。
第三，对云买房而言，本身不会吸引购房者，但目前来看，结合两大利器“无理由退房”和“全网最低价”，对部分消费者有一定作用，但也仅限于最终的线上支付，而非理想中的“从吸客→看房→洽谈→付款→签约”一站式全流程。
最后，海外为什么可以做云买房，不仅是商誉，还有海外置业本来设置的首付门槛以及付款步骤和流程，都最大限度地保障了购房者的利益，“按阶段付（部分）款”，这也是和国内比较大的差异。
结论：“云买房”叫好不叫座，未来的道路也没有什么光明，但是退回到“权当广告投放”的推广范畴，那不失为营销的一个辅助手段，关键看界定，也看推动者的心理预期。
