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又一宗地鐵旁的宅地要開拍啦！
今早9點15分，地鐵1號線喬司站往北約300米，數字商貿城宅地（餘政儲出【2020】7號地塊）網上開啟競價。
地塊東至東湖路、南至三角港、西至友愛路、北至石塘東路，北面緊鄰的是已交付的佳兆業君匯上品。
目前地塊周邊的城市界面一般，與多年前到訪時所見，並無太大變化。
據瞭解，有興趣參與的房企，多達20餘家。熱度超乎預期！
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這並非喬司板塊唯一一宗涉宅用地。
7號地塊往南約1公里，去年曾先後出讓了兩宗涉宅用地。一宗是去年3月29日出讓的新希望美的長粼府，規劃有4幢高層、18幢洋房；另一宗是去年12月17日，港中旅拿下的九喬宅地。
方圓2公里內，還有示範區剛亮相的中南春溪集（隸屬江乾區），規劃有20幢15-16層高層。
至於二手房，周邊可選擇餘地就更多了。
7號地塊之所以熱度不減，有三方面原因：
圖片來源浙報傳媒地產研究院
第一，近距離地鐵口，直線距離僅約300米。周圍一圈在售、待售新盤雖然有不少，但距離地鐵口最近的，還是7號地塊。
地鐵對銷售的促動，有目共睹。
第二，緊挨著九堡。地塊雖隸屬餘杭區，但從地段上看，喬司與江乾區的九堡相鄰。
九堡一帶，新房精裝均價限價33000元/㎡，僅相隔一兩公里，距離地鐵口更近的7號地塊，新房精裝限價30000元/㎡。
3千價差於改善盤而言，或許影響不大；但對於偏剛需盤而言，價格因素仍佔主導。
第三，地塊無需配建公租房，更加純粹。
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一大疑問：7號地塊溢價率能拍至多高？
若按未來精裝3萬一平的價格測算，7號地塊即便拍至封頂，房企仍有微利。但房企會否低收益、甚至零利潤拿地補倉呢？
去年3月底，新希望拿下九喬數字商貿城地塊（也就是現在的長粼府）時，溢價率31.3%，樓面價21008元/㎡；
去年12月中，港中旅拿下九喬地塊（長粼府西側），溢價率降至13.9%，樓面價18218元/㎡。雖說該地塊需要配建5%公租房，但這並非主因。
最主要原因還是：喬司一帶未來新房價格已限定，精裝均價只能賣到30000元/㎡。
7號地塊相對更優，但溢價率又會高出港中旅九喬地塊多少？最終的結果，還得落到限價3萬的喬司，去化會有多快。
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過去一年，這一帶（含江乾區），在售的新盤，有且僅有金地玖峰匯一個。
玖峰匯精裝3萬4左右的高層，中籤率最低僅30%多。
自玖峰匯後，這一帶高層斷檔已有近一年。馬上要接力的，是精裝限價3萬3的中南春溪集， 主打89㎡小戶型。
熱度會有多高，得等春溪集最終的搖號結果。
喬司雖然與江乾區緊挨著，價格上也有一定價差。但精裝3萬一平的喬司，尚未有市場檢驗。
二手房市場上，正北面的佳兆業君匯上品，最近一個月成交了4套，二手房均價27330元/㎡。但君匯上品是毛坯交付，交付時間又早，參照意義不大。
去年底精裝交付的綠地合景璞麗東方，目前掛牌在售的二手房有11套，均為89㎡戶型，掛牌單價從2萬9到3萬6不等。
但這只是掛價，璞麗東方目前尚未有二手房成交。掛價與真實成交價之間，又存在多大的價差？
還有一點需注意：不同區域涉及到的教育資源各不相同。
綜上，精裝3萬的喬司，你會選擇嗎？
