年輕人「買房」要 注意 什麼?不要再被坑了

買房是上百萬的大額資金支出,是多數人一輩子做的重大決策之一。

所以,買房之前,真的很有必要了解基本的樓盤信息,否則很大可能會失策後悔。
作為一個沒有購房經驗的小白,當你踏入售樓處的那一剎那,就已經有無懈可擊的銷售說辭、完美的樣板間在等著你。
我把買房人經常犯的錯、栽過的跟頭放在這篇文章裡。一定一定要收藏!
1、大部分人都忽視的指標——容積率
當對比多個樓盤的時候,我們會根據地段、商業配套、是否有地鐵、學校資源等等,對樓盤進行優先排序。
但當你只參觀一個樓盤的時候,需要關注的最重要指標是什麼?
答案是容積率。容積率直接決定了樓盤的品質。


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容積率是政府在做城市規劃時候的硬性規定,是不可更改的存在。所以在總建築面積被限制的情況下,如何獲取最大利潤,是開發商最重要的事。


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請注意,這裡貓膩就來了。

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本來,不同的容積率對應不同的產品形態,如上圖所示。但我們能看到的一個常見現象是:有些小區是洋房、別墅+高層,多種建築形態的搭配。
這就是我們常說的“高低配”。


為什麼要做“高低配”呢?看一個非常簡單的算術題。
一個項目總建築面積是10萬,如果全部做成高層,高層均價1萬/平方米,那隻能賺10萬。
如果做成高層+洋房,高層8萬平方米,均價1萬,洋房2萬平方米,均價1.5萬,那麼可以賺11萬。
所以“高低配”就是為了多做利潤。洋房、別墅會侵佔大片的綠地面積,而高層則被犧牲了樓間距、公共活動空間。

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請注意,在買房過程中,置業顧問往往會灌輸一個奇葩的銷售邏輯:有別墅、洋房的社區高層比純高層社區更高端。
實際上這是純忽悠。同樣的容積率,純高層社區的居住感往往比高低配社區高層居住感更好。
這裡引用某開發商容積率的彙總,你可以初步判斷:小區的品質到底是什麼樣的。
容積率低於0.3,高檔的獨棟別墅項目。
容積率0.3-0.5,一般獨棟別墅項目,密度偏大。穿插部分雙拼別墅、聯排別墅,可適當降低密度提高品質。
容積率0.5-0.8,一般的雙拼、聯排別墅。
容積率0.8-1.2,全多層項目較多。如與低層或聯排別墅組合,密度較高。
容積率1.2-1.5,正常的多層項目,環境一般。如果是多層與小高層的組合,環境品質較好。
容積率1.5-2.0,正常的多層+小高層項目。
容積率2.0-2.5,正常的小高層項目。
容積率2.5-3.0,小高層+二類高層項目(18層以內)。此時如果做全小高層,環境會很差。


容積率3.0-6.0,高層項目(100米以內)。
容積率6.0以上,摩天大樓項目
PS:
低層:1-3層(含3層)多層:2-6層 小高層:7-11層 多層:12層以上 超高層:33層以上
2、銷售的嘴,騙人的鬼,如何知道規劃是否落地?
當銷售在講項目說辭的時候,很多事情都是刻意美化過的。比如是否有學區、地鐵,這是以開發商的能力無法保證的。
學區要經過教育局定,地鐵要經過多輪審批。除非已經招標、或者在施工階段,才能100%確定。
如何確定地段有無潛力、小區周邊配套呢?先看規劃圖。
規劃圖很好找,直接去該城市的規劃局(住建局)網站找就可以了。


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首先要找到城市的總體規劃。這裡要重點看空間佈局文字敘述,以及總規劃圖,搞清楚城市的重點發展方向。
千萬別覺得幾個字、一張圖不重要。因為開發商在拿地的時候,會釋放很多的規劃利好,砸很多錢炒作區域——看懂城市中心,才能知道哪裡是實實在在的利好。
比如,即使很多人認為深圳的“ 東進戰略”說明向東才是風口,但深圳的城市中心依然是“福田-羅湖”和前海,西邊要優於東邊。

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比如,北京的城市空間結構:“一核一主一副,兩軸、多點、一區”,新加的“一副”就是副中心通州,列在一核(首都功能核心區)、一主(主城區6區)之後,說明通州就是繼城六區之後的城市中心。需要重點關注。
比如,杭州的城市空間結構,已經明確表達市中心有兩個主中心——江北的杭州老城區,以及錢江新城和錢江世紀城,即使江北的人對江南再有偏見,也應該知道江南江北的大趨勢是平衡發展。


接下來,我們還要看區域的具體規劃。因為很多城市,總體規劃公示之前,要經過非常複雜的流程。這個時期內,就會有該城市具體區域的用地規劃圖先放出來。
你要找到你想買小區的具體位置,看看周邊有沒有大型的配套。一般來說,淺黃色代表住宅、紅色代表商業,綠色代表公園。(有些規劃圖比較細緻,比如代表中小學的橙色,也會註明)

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關於地鐵、輕軌、高鐵的規劃,是大家都比較關注的內容,也可以在總體規劃裡找到。藍色的線指短期內規劃、在建的地鐵,已經確定的線路。至於銷售說的遠期規劃中的地鐵,不確定性較高,請以規劃圖為準。

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另外,關於樓盤是否有預售證、項目的相關信息,甚至房源簽約情況,都可以到住建部網站查詢。


有人曾經遇到一件事,某樓盤銷售說他們項目賣的很好,簽約了七七八八,剩下房源不多,讓我抓緊買。結果我一查,壓根沒賣出去幾套。

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3、看戶型很簡單,但你要重點關注什麼?
請問,戶型最重要的指標是什麼?
是面寬。
關於得房率、公攤面積,我們是沒有辦法知道確定的數值,這裡貓膩很多。而面寬是可以測量的

,是判斷一個戶型好壞的最直接的指標。
還要科普一個小知識點。
建築師在規劃小區的時候,首先考慮的,不是如何讓房子住的舒服,而是人如何把總建築面積做到最大值,讓開發商賺到最多的錢。
想要把建築面積做到最大而且同時滿足光照標準,最簡單粗暴的方式,就是減少面寬,增加進深。
我們在看樓棟分佈圖的時候,往往會發現一個問題:樓棟東西向的間距很小,而南北之間間距比較大。(南北向有采光的需求)


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如果保證每戶的面積不變,那隻能從南北方向找補,增加進深,省出面寬。這樣就增加了幾個單元的房子,但同時戶型就變得狹長了。
從這個角度來說,面寬是影響房屋品質的重要因素。
接下來我們說戶型圖。如果是沒有良知的開發商,往往會給你這樣的戶型圖:
只有大致格局,面寬、進深都不標。


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有良知的開發商,會給你這樣的戶型圖:
每個房間的面寬、進深都標註出來。(尺寸是含牆體的,不是淨尺寸)


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更誠信一點的開發商,不僅有標註尺寸的戶型圖,每個房價的面積都標註了出來,你甚至可以計算出得房率。

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由於很多售樓處的戶型圖是不標註面寬、進深的,所以大家在看戶型圖的時候,一定要問清楚面寬是多少。
這裡放幾個數據,以供大家參考:
(這裡指的是淨面寬,牆體厚度在20cm左右,可以自行減去)
主臥室


主臥室的標準面寬是3. 3m,小於3.3m就緊湊了,比較舒適的面寬是3. 6m ,擺放傢俱有一定的空間。3.9m及以上的面寬,往往配有主衛生間和衣帽間。
次臥室
次臥室最低面寬是3. 0m
兒童房、書房
兒童房、書房最低面寬是2.7m
客廳
客廳的標準面寬是3.6m,小於3.6m是緊湊型,大於3.6m是舒適型,豪華型可以達到5-6m及以上。
最後聊一點,進深也比較重要,因為面寬和進深是成比例的。開間和進深的比例要適用,一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理,進深/開間一般介於1~1.5之間。
對比戶型的時候,儘量選擇面寬進深比值比較大的戶型。但總體來說,北方住宅進深比南方大一些。北方總進深13、14m是常態,南方進深超過12m基本就沒人買了。
看過戶型圖之後,你還需要看一個更重要的資料——樓層平面圖。一般來說,樓層平面圖,銷售是絕對不會主動給你看的。樓層平面圖會暴露很多缺點,而這些缺點是從戶型圖中看不出來的。

所以業內有種說法:沒看過樓層平面圖,等於沒看過戶型圖。
看樓層平面圖,最重要的一點是,戶型的採光問題。
隨便從網上找了一張圖,請看中間的2號戶型。如果單純看戶型圖,次臥和廚房都有窗戶(小紅圈的部分),面積雖然小,但勉強能接受。
但看了樓層平面圖,你會發現兩個窗戶都在一個很深的凹槽內,勢必影響採光。
另外,2號樓作為凸起的中間戶,也會有些影響兩個邊戶的客廳採光。

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還有這兩年比較流行的高層連廊戶型,也是一言難盡。

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說實話,看到這種戶型我是很崩潰的。這種戶型是為了南北通透而南北通透。看起來,中間戶的北側是可以開窗,但實際的公攤變大,而且大到購房人足以血虧的程度。
我們來看上圖的中間戶,如果只看戶型,北側臥室可以開窗,南北通透。如果看了戶型平面圖,是不是覺得智商被侮辱了。


北側的窗戶處在大凹槽裡,還被連廊擋住了。兩側還有交通核,真的扎心。
另外,萬一有什麼變態狂喜歡在連廊偷窺,臥室可是被看的清清楚楚。對於連廊戶型,我的建議是能不買就不買。中間戶、邊戶,通通不要買。
樓層平面圖還能看到很多問題。
對於處女座購房者來說,看完戶型圖,再看樓層平面圖,就像打開了新世界。比如對方家的衛生間窗戶離你家特別近,你家的門和鄰居家的門特別近,你家臥室挨著鄰居家客廳……
總之,看樓層平面圖是一個怎麼過分強調都不為過的事情。
好了,本文就先寫到這裡。今天的文章信息量略大,對開發商來說,殺傷力還是很大的。
如果有幫助的話,建議收藏、點贊。我們下期見~

來源:地產解毒
鏈接:https://www.zhihu.com/question/21731231/answer/789842685


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