轉讓土地,有哪些稅費,稅率都是多少呢?

傑稅幫阿昕


個人辦理房屋等不動產的過戶時常見有繼承、贈與、買賣三種方式,三種不同變更方式的程序和繳納的費用也就不盡相同。在這三種方式裡,哪種最省錢、最省心?

繼承方式的房屋過戶

繼承按繼承方式分為法定繼承、遺囑繼承。繼承行為對繼承人、被繼承人來說,免徵增值稅、土地增值稅、個人所得稅,對非住房性質的繼承,要繳納印花稅(繼承部分的萬分之五)。對於法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬,不徵契稅。

目前規定了法定繼承人的二個順序:第一順序為配偶、子女、父母;第二順序為兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。請注意:孫子女、外孫子女不能做為法定繼承人,只能做為直系親屬來處理。

主要費用是登記費。需要到不動產登記中心辦理不動產登記,需要繳納住宅類不動產登記收費標準是每件80元,非住宅類不動產登記收費標準主要是全額收取,相應的金額是每件550元。

這種方法的優點是稅費最低。繼承人攜帶死者死亡證明,房產證以及繼承人身份證等材料(具體材料諮詢房管局)直接到房管局轉名即可!

但缺點是手續繁多。繼承房產需要滿足三個條件:

第一,是證明自己有繼承房產的法律資格,或是法定繼承人,或是遺囑指定繼承人。

第二,遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產。

第三,因遺產是所有繼承人的共同財產,房產的分割協議,需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

  因此採用繼承方式過戶房產,繼承人需要辦出各種證明,期間要花費大量的時間和精力。

贈與方式的房屋過戶

主要費用:

1.增值稅:直系親屬是免稅;非直系親屬視同銷售。

2.個人所得稅:直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣,需要支付個稅,即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除)。

3.契稅:3%

4.印花稅:贈與雙方各交萬分之五

5.公證費:以公證處為準(並非強制要求)。

請注意:以繼承法和贈與法過戶房產,繼承人或受贈人日後賣出此房時,如房產證年滿5年且是唯一住房,可免徵個稅。否則,將計徵20%個稅。

買賣方式的房屋過戶

主要費用:買賣房屋,雙方都要交稅。

1.增值稅 

個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免徵增值稅。

  對於個人轉讓商鋪等非住房則不分年限,要按照差額繳納,計稅依據=(銷售取得的全部價款和價外費用-不動產購置原價或取得不動產的作價)÷(1+5%),按照5%的徵收率繳納增值稅。

  2.土地增值稅

  自2008年11月1日起,對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。這裡只就住房免稅,對商鋪等非住房不免稅。

  3.契稅

契稅實行幅度比例稅率,稅率幅度為3%-5%。

  4.印花稅

個人轉讓住房行為不用繳納印花稅,但轉讓商業用房還是要按“產權轉移書據”稅目繳納印花稅。

  5.個人所得稅

  房屋產權所有人將房屋轉讓給他人的,以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額按照20%的稅率納稅。

  免稅規定:符合家庭生活自用5年以上唯一住房的,免徵個人所得稅。“自用5年以上”,是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

請注意:如果買入價比較低的話,日後出售時賣出價與買入價的差額會增大,再出售時則需要繳納更多的稅費。

繼承、贈與、買賣三種情形下,如果不考慮特定行為下的免稅,三者對比表(不徵表示不屬於徵稅範圍)



中山房產阿達


轉讓土地涉及的稅費比複雜,根據轉讓人不同,分別說明一下。

一般納稅人

⑴增值稅:

一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可選擇簡易計稅,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的餘額為銷售額,按照5%的徵收率計算繳納增值稅。

一般納稅人轉讓其2016年5月1日後的不動產,適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額,稅率為9%。

⑵城建稅及教育費附加:以實際繳納的增值稅為計稅依據,稅率為7%、3%、2%

⑶印花稅:萬分之五

⑷土地增值稅:根據增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率計算繳納土地增值稅。

轉讓土地,土地增值稅的扣除項目是土地價款和合理稅費。

⑸企業所得稅:轉讓土地使用視同銷售,按公允價格確認收入後,減去土地使用權的計稅基礎,應計入當期應納稅所得額,繳納企業所得稅。

⑹契稅:土地使用權的轉讓,契稅由買方繳納,稅率是土地所在地的契稅稅率。

小規模納稅人

⑴增值稅:小規模納稅人轉讓轉產土地使用權徵收率為3%。

⑵城建稅及教育費附加:減半

⑶印花稅:減半

土地增值稅和企業所得稅及契稅和一般納稅人相同。

個人轉讓土地

個人轉讓2016年5月1日前取得的,根據財稅〔2016〕47號規定,納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的餘額為銷售額,按照5%的徵收率計算繳納增值稅。

個人轉讓2016年5月1日後取得的,則應以取得的全部價款和價外費用為銷售額按照3%的徵收率計算繳納增值稅。

也就是說個人轉讓土地,符合差額徵稅條件的可以差額徵稅,徵收率為5%,全額徵稅的,徵收率為3%。

個人轉讓土地如果需要開具增值稅專用發票,可去稅務機關代開。

⑵城建稅及教育費附加:7%、3%、2%

⑶個人所得稅:個人轉讓土地所有權,按財產轉讓所得徵收個人所得稅,計稅依據轉讓收入減除該資產原值及合理稅費後的餘額,稅率20%。

⑷印花稅:根據“產權轉移書據”徵收印花稅,稅率為合同所載金額萬分之五。

⑸土地增值稅:根據增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率計算繳納土地增值稅。

⑹契稅:買方繳納。


新稅視點


關於土地轉讓稅費,一般以交易額為準,如果交易額在45萬元,則要交6萬左右的稅費。

當以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據,則按一定的稅率按年繳納。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定,凡在城市、縣城、建置鎮、工礦區範圍內使用土地的單位應繳納城鎮土地使用稅;

根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》規定:以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。


土地轉讓需要繳納的稅費具體如下所述:

1、營業稅

凡轉讓土地使用權的單位和個人為營業稅的納稅義務人。以轉讓土地使用權收取的全部價款和價外費用,按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權購置或受讓原價後的餘額為營業額。

2、城建稅、教育費附加、地方教育附加

以轉讓土地使用權實際繳納的營業稅為計稅依據。城建稅的稅率。納稅人在市區為7%;在縣城、建制鎮的為5%;不在上述地區的為1%。教育費附加的徵收標準為3%,地方教育附加徵收標準為2%。

3、土地增值稅

凡轉讓國有土地使用權並取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人,轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不徵土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

4、所得稅

個人轉讓土地使用權,取得的轉讓所得按“財產轉讓所得”計徵個人所得稅,差價的20%。單位轉讓土地使用權,取得的轉讓所得計入應納稅所得額計徵企業所得稅。

5、印花稅

土地使用證,每本貼花5元;土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花稅,按合同載明轉讓金額0.5‰繳納。

6、契稅

在我國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人。土地使用權出售按成交價格的3%繳納;土地使用權贈與、交換按徵收機關參照土地使用權出售的市場價格核定金額的3%繳納。

綜合上述,小編整理有關土地轉讓稅費如何計算的相關內容。由此可見,當以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據,則按一定的稅率按年繳納。一般以交易額為準,如果交易額在45萬元,則要交6萬左右的稅費。


分享到:


相關文章: