從身家千萬到破產，需要多久？
對於上海的炒房客，答案是三年。
前幾天，掌櫃我正坐在電腦前面蒐集長三角各城市的數據。忽然收到小夥伴的信息：
多軍圈子裡，有些人熬不過今年了。
這個圈子不大，我大概知道都有誰。我問，賣掉一兩套房子還撐不下去麼？
小夥伴反問，
都已經是負資產了，還能怎麼辦？我有些意外。他們買房時意氣風發的樣子，彷彿還在昨天。沒想到這麼快，事業、積蓄、房子，一朝歸零。
人到中年，人生卻突然回到了起點。這一切的起因，就是兩個字：
炒房
01
科普一下，“多軍”指的是房產投資者。直到五年前，這個圈子還非常小，基本都是長線持有房產的人。
但在2015-16年，上海房價接近翻倍。很多新人如夢初醒，開始加入買房投資的行列。
其中更有一些“賭徒”，在2017年初，用足了槓桿，在上海大舉建倉。
說炒房客是賭徒，一點也沒冤枉，因為他們的思路跟正常人不大一樣，路子也特別野。
就拿我認識的張三（化名，不止是一個人）來說吧：有次聊天，他眉飛色舞地說定了一套“筍盤”，市場價打八折，這兩天就去跟女房東結婚了...
我喝水差點嗆著，問你這是要賣身了麼？
張三一臉得意：過戶了就立馬離婚啊，跟房東協商好了，塞個紅包，她願意配合。這樣既繞開了限購，還不用交額外的稅費。
我問，你老婆樂意麼？
他說，當然沒意見，能賺一百多萬呢；房東要是男的，她去跟人家結婚，我也樂意。
在炒房客眼中，結婚離婚不過就是買房流程中的一道程序，沒啥神聖的。
如果非要在他們心中找一樣神聖的東西，可能就只有“槓桿”了。
他們會通過一切手段擴大自己的槓桿。買房，抵押出現金，再買房，再抵押...
我小心翼翼地問張三，你揹著幾千萬的負債，二、三十萬的月供，不擔心房價不漲麼？
張三用看傻子的眼神看著我說，憋尿能憋多久？肯定要放水嘛。
02
我們不懂炒房客的自負。炒房客藐視我們的人生。
最早的炒房客曾說：
"...重點小學，重點中學，考大學。可能的話，出國是最高榮譽。學成歸國，做個白領...如果你成功做到以上一切的話。恭喜你，你就是一個24k純loser。
你的人生從此慘淡無光，一輩子沒有任何成就和出息。而對於你的家族來說，你就是一個巨大的悲劇。你父母在你身上傾注了無數的成本，回報率卻極低。"
炒房客信奉大水漫灌。揹著高槓杆，才算安全上岸。
在職場中拼搏、憂慮孩子老人的我們，在他們眼中，不過是在水中掙扎的螻蟻。
03
只是這一次，他們錯了。
其實信號早已出現。2016年11月，上海恢復“認房認貸”。粗略地說，無論按揭還清與否，首付比例都將由三成上調到七成。
好比我手頭上有200萬，原先三成首付，可以按揭買600萬的房子；但認房認貸後要七成首付，我連300萬的房子都買不起了。
相當於，上海的購買力陡然下降了一半。
之後，房價一路陰跌，比起2017年的高點，已經下降了10%左右。
看上去不多，但算上利息，損失就相當慘重了。你很難想象，炒房客的利息成本有多高。
他們的資金渠道包括銀行按揭，抵押貸款，私人拆借，民間借貸...每到下一個渠道，利率都會大幅提高，還款週期卻會大幅縮短。
就好比大慶油田的石油，越是往深開採，難度越大，成本越高。
我估算過，炒房客的綜合資金成本，超過了7%，三年就超過了20%。再加上房價下跌的10%，本金肯定已經賠光了。
有人會問了，
那他們為什麼不早點賣掉，早點止血呢？很簡單，因為賣不掉啊。
他們當初挑的標的，都是些老破大和頂樓複式。這類房子容易抵押出更多的貸款。
但問題是，這類房子品相差、總價高，基本沒有流動性，出貨非常難。
就算降價賣也賣不掉，因為裡面的貸款實在是太嚇人了。房子總價1000萬，裡面抵押貸款900萬，買家根本不敢碰。
退一萬步，就算賣掉了，騰出來100萬現金。但相對於炒房客高達20-30萬的月供，又能支撐多久呢？杯水車薪而已。
房價跌，利息高，賣不掉，形成了一個死局。
他們以前甘之如飴的槓桿，現在卻成了一跟繩索，勒在了脖子上。繩索一個月、一個月地收緊，直到他們完全喘不過氣來。
04
咱們覆盤一下，上海的炒房客，到底犯了什麼錯誤。
本質上，“認房認貸”是在去槓桿。這注定了上海的樓市不會有爆發式的行情。
所以買在上海，一定是長期投資。你要耐得住寂寞，陪著這座城市慢慢成長。
但炒房客等不起。他們的槓桿太誇張了，月供可能高達月薪的十倍，遠遠超越了承受範圍。
還沒到房價回調，就會因“失血”過多而出局。
或者稍微學術一點，他們用短期資金購入了長期資產。這屬於期限錯配，是投資的大忌。
炒房客低估了風險，高估了自己，自然會輸得一敗塗地。
05
炒房客不配藐視努力的人。
知乎上有個問題：奮鬥五年，還比不上房價三個月漲的多，奮鬥還有什麼意義？
這個世界充滿了未知和風險。囤了些房子，盼著房價大漲躺著賺錢，其實相當於把命運從自己手上交了出去。
房價終究不是自己能控制的。萬一跌了，可能就是萬劫不復的下場。
而奮鬥，可以讓你主動掌握命運。它讓你有更多選擇的權利和資本，讓你自己來決定未來是什麼樣子的。
這就是奮鬥的意義。它增加了未來的可能性，以及，讓你變得比原來的自己更好一些。
06
延伸到一個更深的問題，投資是什麼？
我認為投資的內核很簡單：在合適的時候，做合適的事情。
具體一點，年輕時要“放肆”，要高槓杆；而年紀大了要“剋制”，要低槓桿。
比如你還不到30歲。我認為你沒必要花心力鑽研理財或者定投。畢竟本金太少了，即便能有10%的回報，賺個3萬、5萬，又能拿來幹嘛呢？
你就應該好好工作，專注於提高自己的專業技能，多掙工資多攢錢。等機會來了，再滿槓桿，梭哈一把。
一旦成了，你就改變了自己的命運。
虧了沒有關係。反正你本來擁有的就少，試錯成本小。
而且你年輕，將來還有大把機會。
07
等到年紀大了，你就輸不起了。
比如你40歲左右，物質上有不錯的基礎了。就因為看好一波行情，把所有的錢和房子全都押了上去，一把梭哈。合適麼？
在我看來，這既不理智，也沒有責任心。不光自己賠得一無所有，還拖累老婆孩子一無所有。
房產投資有各種各樣的方法。如果能重來，上海的炒房客們根本沒必要滿倉上槓杆。
他們完全可以拿出一部分資金，專門拿來打新（即搖號限價新盤，吃倒掛的差價）。一年不開張，開張吃三年嘛。
或者乾脆簡單一點，買入優質二線城市的房產。總價低，負擔小，長持十年也不成問題。
總之，在這個階段，風控比回報重要。你要把時間週期拉長，把槓桿降低，把風險降低。
記住，最大的風險永遠不是來自市場本身，而是來自內心。
房子買錯了還好說。但人生走錯了，重來就難了。
