招商積餘合併效果未顯 物業超低毛利率待解

  新浪財經訊 4月14日 A股物業上市公司招商積餘發佈2019年年報。年報顯示,完成招商物業與中航物業重組後的招商積餘實現營業收入60.78億元,同比減少8.68%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為2.86億元,同比減少66.59%;實現扣非後歸母淨利潤為2.9億元,同比增長292.85%。

  2019年12月公司實行重大資產重組,發行股份購買了招商物業 100%股權。重組完成後目前招商蛇口直接間接合計持有公司51.16%,為招商積餘控股股東。物業管理服務佔公司營收的比例達到85%。

  但這次年報僅合併了招商物業12月份的經營數據,併購帶來的影響或許要到2020年才能完整呈現。

  數據調整期 剩餘房地產項目或繼續計提跌價準備

  由於2019年實行重大資產重組,招商積餘(前稱中航善達)2019年年報各項數據還處於調整期。

  招商積餘表示2019年歸屬於母公司所有者較上年同期下降 66.59%,主要是上年公司轉讓三家房地產項目公司取得投資收益所致。2018年若剔除上述子公司轉讓投資收益影響,2019年利潤總額較上年同期增長2502.72%。2018年轉讓地產項目確認投資收益12.4億元,2019年報告期無此收益。

  而營業收入同比下降8.68%也主要受房地產開發業務剝離影響。從收入結構看,同期物業管理服務同比增長32.8%、資產管理同比下降2.35%、其他業務同比下降85.45%。

年報|招商積餘合併效果未顯 物業超低毛利率待解

  其他業務為房地產開發,2019年實現營業收入3.1億元,較上年同期減少18.3億元,下降85.48%,主要是公司已不再從事新的房地產開發,僅銷售部分遺留地產項目尾盤,因此營業收入同比降幅較大。2019年該業務佔公司營業收入5.13%。

  目前招商積餘旗下房地產開發子公司還有三家:天津格蘭雲天置業有限公司、衡陽中航地產有限公司、龍巖紫金中航房地產開發有限公司,2019年淨利潤分別虧損65.6萬元、613萬元、7194萬元,合計佔當期淨利潤的比例為-20%。這三家實際上已經在2018年計提了高額的存貨跌價準備,導致本年度存貨跌價準備增加不多,其中龍巖中航年內轉回6527萬元,目前龍巖中航存貨跌價準備期末餘額為2.68億。

  華泰地產團隊提示風險,公司剩餘房地產項目盈利能力一般,龍巖、衡陽、天津項目均已計提存貨跌價準備。若市場環境進一步惡化,公司可能繼續計提存貨跌價準備。此外,公司若繼續出讓房地產開發項目公司股權,也可能造成業績波動。

  縱觀招商積餘的發展歷史,主營業務曾多次發生變化。2006年主要業務為房地產開發、物業管理和酒店經營管理,2011年剝離酒店經營業務,2016年開始剝離房地產業務。2019年重大資產重組,收購招商物業100%股權,加碼物業管理業務。

  直到2019年12月招商物業才並表,對利潤表的影響不大。資產負債表方面,公司期末應收賬款佔總資產6.63%,同比增長 80.84%。收購導致商譽從無增至25.7億元,佔總資產的15.55%。由於剝離房地產業務,招商積餘的資產負債率也由2018年的63.09%下降至2019年的51.5%,同比下降12個百分點。同期財務費用同比下降15.7%,銷售費用更是同比大降32.4%。

年報|招商積餘合併效果未顯 物業超低毛利率待解

  踩線完成業績承諾 招商+中航營收或超百億

  2019年11月19日(“購買日”)招商積餘完成對招商物業100%股權的併購,所以完成重大資產重組之後,招商積餘2019年年報僅包含了招商物業12月一個月的經營數據。但從這些數據中,招商物業+中航物業這一巨無霸的合併效果如何,我們可窺得一二。

  12月份,招商物業實現淨利潤3875.9萬元,實現營業收入5.9億元。根據致同事務所審計,招商物業2019年度實現扣除非經常性損益後歸屬於母公司股東的淨利潤為17294.11萬元,業績承諾完成比例為108.77%。

  而物業行業季節性收入並不明顯,據此簡單推算,招商物業2019年一年的營業收入約為70.8億元。中航物業2019年全年營業收入為45.1億元,若招商物業全年業績並表,二者合計營收或高達115.9億元。

年報|招商積餘合併效果未顯 物業超低毛利率待解

  再來看物業管理行業2019年最新業績榜。最高的碧桂園服務2019年營收為97億元,招商積餘以60.6億元的營收排在第三位,若僅按51.8的物業管理業務收入統計,排在第六位。倘若合併招商物業全年營收,招商積餘很可能將成為第一家收入超過百億的物管公司,同時也登上營收規模第一的寶座。但實際上,隨著物業行業每年超30%的營收增速,2020年誰將營收第一還有很大變數。東吳證券(7.890, 0.00,0.00%)研報預測,2020年招商積餘的營收或達118.8億元。

年報|招商積餘合併效果未顯 物業超低毛利率待解

  物業毛利率超低至9.8%

  合併之後,招商積餘目前在管面積為1.53億平方米,排在25家已上市物管公司第六位。

  其中中航物業管理面積為6729萬平方米,同比增長26.8%,住宅與非住宅業態的管理面積佔比分別為31%、69%;招商物業管理面積為8537萬平,同比增長23.5%,住宅與非住宅業態的管理面積佔比分別為65%、35%。

  結構差異說明,中航物業與招商物業所擅長的物業業態完全不同。綜合之下,招商積餘住宅、非住宅分別分別佔比50.1%、49.9%,分別同比增加16.0%、35.4%;來自控股股東、第三方分別佔比40.9%、59.1%。物業管理費總體收繳率為96.4%。

  根據年度報告,招商積餘物業管理業務收入佔比雖高,但是毛利率僅為9.83%,其中基礎物業管理部分住宅毛利率低至4.94%、非住宅毛利率低至9.26%。對比目前已公佈業績的上市物企,雅生活毛利率高達36.7%、浦江中國毛利率最低為15.4%。招商積餘毛利率較浦江中國還低約5個百分點。毛利率為何如此之低,或許只有招商積自己才清楚。重組之後的效益問題也值得關注。

  受益於資產管理及其他業務的高毛利率,wind數據顯示2019年招商積餘綜合毛利率為18.3%。淨利率僅為4.44%,較去年大幅下降約8個百分點。

  不過值得關注的是,目前A股物業股稀缺,僅新大正、南都物業、招商積餘三家,按最新收盤價計算招商積餘的市盈率達到了94.6倍,為目前A+H物業股最高。

年報|招商積餘合併效果未顯 物業超低毛利率待解

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