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那些做舊改的村子，後來都怎麼樣了？
項 目 名 稱
廣州市獵德村改造項目
項 目 概 況
獵德村是廣州市啟動改造的首個城中村，其位於珠江新城中南部，東與譽城苑社區居民委員會為鄰，南與臨江大道緊靠，西與利雅灣接壤，北與興民路及花城大道相連，村址面積470畝。
獵德村改造方案從東北方向往東南方向將整個獵德村劃分為東西兩大片區。按照改造總體方針，獵德村在原地拆除重建。其中西片11萬多平方米的土地拆除後作商業用途，按照生地熟賣的方式向社會公開拍賣，拍賣款項用來滿足村改造資金的需求；而東片拆遷後主要用於安置村民，另在獵德村南邊保留一塊土地用來建設一間酒店，作為集體經濟發展的支撐項目。
獵德村的改造採取由村自主開發的模式。《獵德村舊村改造村民房屋拆遷補償安置初步方案》提出獵德村改造所需30多億元資金通過出讓村西片土地籌得。該塊土地拍賣成交價達到46億元，總建築面積56.8萬平方米。其中約25億元用作拆遷補償安置及建設新樓，另外10億元則是南部酒店的投資款。
在2007年10月，作為廣州首箇舊城改造項目的獵德村開始拆遷。整個改造建設工程歷時3年，至2009年底基本完成。全體村民2010年春節前搬入新居。
改 造 背 景
獵德村的改造是多種因素共同驅動下產生的。
首先是市場強大的吸引力。截至 2007年，珠江新城經濟發展留用地和置換到的商業地塊已基本開發完畢，舊獵德村的約474畝村民居住留用地佔珠江新城用地面積的4.9%，成為市場上一個“誘人的蛋糕”。
其次是政府迫切的推動。一是珠江新城中央商務區實現一體化以提升城市競爭力的需要，廣州獵德村處在廣州規劃中的珠江新城中央商務區的黃金地帶，為了實現完整的中心規劃，讓廣州的CBD真正成形，對獵德的改造勢在必行。二是城市主幹道系統建設的現實需要。新光快速幹線獵德大橋從獵德村穿過，更加大了獵德村改造的迫切性。
最後也是舊獵德村主動要求改造的積極性。在尊重其歷史和產權，顧及其集體和個人利益的基礎上，獵德村的改造積極性也十分主動，此亦為獵德順利改造打下基礎。此外，適逢亞運盛會，獵德的改造也是為更新廣州城市面貌的重要舉措。
因此，獵德村作為廣州城中村改造中引入房地產開發商參與的首個試點，具有明顯的典型性和代表性。其具有開創意義的改造模式（政府主導，市場參與）、“拆一補一”的拆遷安置方式以及規劃設計方案等都引起了廣泛關注。
改 造 模 式
在廣州市委、市政府的指導下，獵德村改造項目確定以下改造模式：
●堅持“市、區政府主導，以村為實施主體”的總體思路，摒棄政府單方面主導拆遷的做法，通過整體改造、拍賣部分舊村土地融資解決資金來源;
●堅持以“村民得到實惠、村集體經濟得到壯大、城區面貌得到提升”為原則，按“拆一補一”原則進行補償，併為村集體經濟預留了經濟發展用地，充分考慮到了大多數村民拆遷補償和長期穩定分紅的切身利益，尊重歷史和現狀，被大多數村民所接受;
●堅持“保護和延續嶺南水鄉傳統文化”的原則，通過合理規劃，確定“六保留、六改造”規劃要點。整個規劃方案進行了深刻的思考和精細的設計，將傳統歷史文化與現代都市景觀進行了有機結合。
●按照村民自治方式，堅持民主公開，尊重村民意願 。在整個拆遷改造期間，未出現一宗非正常上訪事件，未發生任何安全、治安問題及群體性事件。
改 造 特 點
獵德村的改造採取由開發商墊資、政府出政策、村委會協助的模式，解決村民拆遷安置和集體物業發展要求，實現改造項目自身經濟平衡。
改造工程佔地面積約14萬平方米，總建築面積約93萬平方米，其中地下室約23萬平方米。村中建3條規劃路，共有37棟高層住宅建築，還有會所、祠堂、池塘等配套，告別以往小樓牽手、道路狹窄的弊病，而道路亦與珠江新城CBD規劃融為一體。
具體拆遷和規劃特點如下：
●拆遷方案：獵德村的補償原則是“拆一補一”，以四層為上限，實施階梯式安置。框架結構房給予每平方米1000元的材料補償。如果村民需要增加安置面積，將按照每平方米3500元的單價購買。
臨遷安置補助標準根據2004年出臺的《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》實施，在過渡期限內，被拆遷人自行安排住處的，拆遷人按被拆遷房屋建築面積每月每平方米20元計付臨時安置補助費。
●地塊規劃：根據地理環境條件，以獵德大橋和新光快速路為界，獵德村域被分為橋東、橋西和橋西南三部分，西部地塊轉化為國有土地，按商業用地進行市場化拍賣，所得土地拍賣款用於支付舊村改造項目資金；東部地塊仍保留為集體土地，作為復建安置小區；南部地塊也是集體土地，建設五星級酒店等集體物業，作為集體經濟支柱。
根據三家合作公司的規劃，3家公司股權平均各佔三分之一，分兩期發展，預計發展年期4－5年。富力地產負責甲級寫字樓和五星級酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地產負責公寓部分，新鴻基地產則專注商業部分。
改 造 成 效
改造前的獵德村是廣州“城中村”的典型縮影，原有總建築面積68.6萬平方米，都為高密度的農民自建住宅，面積小，質量差，違建問題突出、消防隱患嚴重、治安環境複雜、衛生條件惡劣。此外，還保留著部分古民居、古祠堂等歷史建築，但因年久失修，存在巨大的安全隱患。
建成的新獵德村（安置區）減少了居住用地，增加商業、綠地、公益性設施用地；總建設用地13.1萬平方米，由37棟高層住宅、一所九年義務教育學校和一所幼兒園組成，綠地率由改造前的5%提高到30%，增加綠化面積1萬多平方米；建築密度由原來的60%降低到28%，學校、幼兒園、文化活動中心、衛生服務中心、肉菜市場等公共服務設施嚴格按相關法規要求的標準配置。
同時，獵德村的經濟效益明顯提高，村民房屋出租收益從改造前的每月每戶800元提高到4000元，增長5倍；村民自有房屋價值從改造前的4000元/平方米提高到30000元/平方米，增長7倍多；村集體年收入從改造前1億元提高到5億元，增長5倍；村民每年人均分紅從改造前的5000元提高到30000元，增長6倍。通過村民集中居住，獵德還節約土地247畝，節地率達52%。
案 例 點 評
廣州市獵德村正式開展城中村改造工程之前，在如何推進城中村改造的問題上，廣州市政府經過了十多年的探索。從最初拒絕開發商進入，堅持由政府獨立開發的模式（此模式是上海、張家港等江浙地帶採用的主要模式），到政府主導引進開發商的模式，最後形成了政府主導，村集體自主引進社會力量的模式。
在這不斷地進步中，獵德村改造模式的成功無疑具有標誌性的意義。作為廣州市政府推出三舊改造政策後廣州首條全面改造成功，村民全部回遷安置了的城中村，獵德村也為隨後的其他村集體的城中村改造工程提供了極為寶貴的信心和經驗支持。
感謝閱讀，全文完！文章來源於：廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會，如有侵權，請私信我們刪除，感謝原作者分享。如對文章有異議，請私信或評論留言。
